Commerciabilità immobile abusivo...

[Aron91]

Salve, ho letto l'ultima pronuncia della Cassazione che chiarisce la commerciabilità e trasferibilità di un immobile abusivo. Ebbene da quanto ho capito un immobile è trasferibile anche se abusivo e l'atto non può considerarsi nullo, purché in esso venga menzionato l'estremo del permesso di costruire riferito all'immobile.
Tuttavia ho due dubbi.
1) questo vale anche per difformità totali?
2) la pronuncia della Cassazione ha effetti retroattivo e quindi si estende anche a contratti stipulati prima della sentenza della Cassazione?

 

[francesca63]

1) se l'immobile è difforme dal titolo indicato, l'atto è annullabile, non nullo.
2) se si richiede l'annullamento di un rogito, in qualsiasi momento stipulato, il giudice terrà conto della sentenza della Cassazione.

 

[Aron91]

Sicuro sia annullabile e non nullo? Sapeva che dall' 85 era impossibile commercializzare immobili abusivi proprio perché si sarebbe ritenuto nullo l'atto.

 

[francesca63]

Sapeva che dall' 85 era impossibile commercializzare immobili abusivi proprio perché si sarebbe ritenuto nullo l'atto.

Sicura.
Gli immobili con abusi ( edificati in difformità a quanto licenziato) si possono vendere, a patto che l'acquirente ne sia consapevole.
Se non era stato informato, l'atto è annullabile.

Se invece parli di immobili totalmente abusivi, cioè edificati senza autorizzazione/licenza , l'atto di vendita sarebbe nullo, perché non ci sarebbe titolo edilizio da inserire a rogito.

 

[Giuseppe Di Massa]

Salve, ho letto l'ultima pronuncia della Cassazione che chiarisce la commerciabilità e trasferibilità di un immobile abusivo. Ebbene da quanto ho capito un immobile è trasferibile anche se abusivo e l'atto non può considerarsi nullo, purché in esso venga menzionato l'estremo del permesso di costruire riferito all'immobile.
Tuttavia ho due dubbi.
1) questo vale anche per difformità totali?
2) la pronuncia della Cassazione ha effetti retroattivo e quindi si estende anche a contratti stipulati prima della sentenza della Cassazione?

A me risulta che la nullità non si applichi se l'immobile ha piccole difformità, la sentenza in questone è specifica per il caso dibattuto ma si può espendere ad altri simili (piccole difformità, appunto), non conosco altre sentenze che rendessero legittimi atti con difformità sostanziali. Ovviamente questo non evita conc ertezza contenziosi perchè il concetto di"piccola difformità" va definito caso per caso, ma suppongo che sia tale se nonc rea pericoli, non leda diritti di terzi, non cambi nella sostanza forma, destinazione d'uso ecc Ad es il bagno in soffitta, questo non significa che poi l'abuso sia sanato, non lo è comunque.

 

[Aron91]

La sentenza parla di difformità sostanziali

 

[francesca63]

A me risulta che la nullità non si applichi se l'immobile ha piccole difformità,

Non è così.
"Oggi devono ritenersi nulli solo gli atti nei quali manchino totalmente, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire del fabbricato oggetto dell’atto mentre sono pienamente validi tutti gli atti nei quali siano riportati tali estremi anche se si scopra in seguito che il fabbricato sia stato costruito in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo."
Tratto da: La nullità degli atti notarili di immobili abusivi secondo le SS.UU. della Cassazione (Cass. 8230/2019)

 

[Giuseppe Di Massa]

Non è così.
"Oggi devono ritenersi nulli solo gli atti nei quali manchino totalmente, per dichiarazione dell’alienante, gli estremi del permesso di costruire del fabbricato oggetto dell’atto mentre sono pienamente validi tutti gli atti nei quali siano riportati tali estremi anche se si scopra in seguito che il fabbricato sia stato costruito in totale o parziale difformità dal titolo abilitativo."
Tratto da: La nullità degli atti notarili di immobili abusivi secondo le SS.UU. della Cassazione (Cass. 8230/2019)

Ah ok, questa è un'altra sentenza, grazie.

 

[brina82]

Concordo con @francesca63: basta citare il titolo edilizio (o, nel caso, ante '67), e l'atto non può essere nullo.

Dovrebbe essere annullabile quando si parla di aliud pro alio (vendita di una cosa per un'altra), altrimenti, in caso di difformità, il tutto si dovrebbe risolvere con un risarcimento dei danni.

Tuttavia, la cosa è complicata: supponiamo che io stessi cercando un trilocale, e non nessuno mi dice che una stanza è abusiva.

L'immobile presenta la concessione edilizia, dunque l'atto è valido.

Quando scopro di avere una stanza abusiva, posso chiedere un risarcimento o sto nel caso di aliud pro alio (vendita di un bilocale al posto del trilocale)?

Probabilmente aliud pro alio vale nel caso di vendita di una cantina al posto di un'abitazione, mentre il caso di bipocale al posto del trilocale si dovrebbe risolvere con un risarcimento dei danni.

 

[Erold27]

1) se l'immobile è difforme dal titolo indicato, l'atto è annullabile, non nullo.
2) se si richiede l'annullamento di un rogito, in qualsiasi momento stipulato, il giudice terrà conto della sentenza della Cassazione.

Una cosa non mi è chiara, la nullità opera, con questa nuova sentenza, solo nel caso in cui manchi completamente il titolo edilizio nel rogito, quindi non venga menzionato. Ma per titolo edilizio si intende quello del fabbricato che sto acquistando o anche quello di un altro immobile presente nella proprietà? Ad esempio, mi accorgo dopo il rogito che il gazebo presente sul terreno della proprietà che ho acquistato è abusivo, però nel rogito è stato menzionato il titolo edilizio del fabbricato ove presente l'abitazione. La mancanza del titolo del gazebo comporterebbe nullità del rogito?