laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Dopo mesi l’agenzia immobiliare ci ha inoltrato la bozza del preliminare per la vendita della nostra casa in Italia, noi viviamo in Gran Bretagna.
La bozza dice che se l’acquirente non ottiene un mutuo entro la data del rogito il contratto sara’ invalidato e l’acquirente avra’ il diritto di farsi restituire qualsiasi pagamento effettuato.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.

E’ normale pretendere la restituzione della caparra nel caso in cui non ottenga il mutuo?
E in quel caso, l’agenzia avrebbe comunque diritto alla sua provvigione?

Il contratto andrebbe anche invalidato nel caso che non venisse concessa l’agibilita’ 2mesi prima del rogito.
Benche’ la maggior parte delle pratiche per ottenere l’agibilita’ siano state effettuate, rimangono alcune piccole modifiche da eseguire all’impianto idrico/elettrico. Queste modifiche non dovrebbero richiedere piu’ di una settimana e circa un mese per ottenere la certificazione (tutto cio’ e’ stato anche confermato dal nostro tecnico).
Siamo rimasti d’accordo che l’acquirente fara’ eseguire i lavori e che noi ‘pagheremo’ per detti lavori nella forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita concordato, mentre l’acquirente paghera’ di tasca sua la persona incaricata e organizzera’ il lavoro da svolgere. Tutti ci hanno consigliato di scegliere questa opzione in quanto l’acquirente sara’ motivato a far realizzare i lavori nel migliore dei modi.
In questo caso sarebbe comprensibile la restituzione della caparra se non ottengono l’agibilita’ in quanto avranno sborsato qualcosa per le modifiche (una cifra modesta, circa un terzo del primo pagamento).

Altra domanda: per quanto riguarda la caparra possiamo richiedere un bonifico piuttosto che un assegno, avendo soltanto un conto UK un assegno in euro per noi e’ inutile. E per quello che riguarda il secondo e terzo pagamento il notaio potrebbe mandarli in un conto britannico?
I vari pagamenti saranno effettuati in questo modo, un primo pagamento immediato di circa il 5% con assegno; 15% fra 2 di mesi al Notaio; saldo con pagamento al notaio dopo altri due mesi.
Molte grazie
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
La bozza dice che se l’acquirente non ottiene un mutuo entro la data del rogito il contratto sara’ invalidato e l’acquirente avra’ il diritto di farsi restituire qualsiasi pagamento effettuato.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.

E’ normale pretendere la restituzione della caparra nel caso in cui non ottenga il mutuo?
E in quel caso, l’agenzia avrebbe comunque diritto alla sua provvigione?
Andrebbe letta la bozza del contratto, perché ci sono differenze tra due clausole che rendono "invalido" il contratto, se non si verifica l'avvenimento descritto ( nel vostro caso ottenimento mutuo, e ottenimento agibilità):
1) condizione sospensiva; il contratto preliminare, pur valido, è inefficace fino a condizione avverata.
In questo caso non viene versata una caparra, ma l'acquirente versa un assegno all'agenzia, che lo tiene in deposito e lo consegna all'acquirente solo se la/le condizione/i si avvera entro il termine appositamente previsto.
Quindi non c'è "restituzione" di caparra, perché nulla riceve il venditore all'inizio.
La provvigione è dovuta solo se la condizione si avvera.
2) condizione risolutiva; il contratto, valido ed efficace, diventa inefficace se la/le condizione/i non si avvera.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.
Supongo di no, altrimenti non si giustifica la condizione relativa all'ottenimento del mutuo.
Siamo rimasti d’accordo che l’acquirente fara’ eseguire i lavori e che noi ‘pagheremo’ per detti lavori nella forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita concordato, mentre l’acquirente paghera’ di tasca sua la persona incaricata e organizzera’ il lavoro da svolgere. Tutti ci hanno consigliato di scegliere questa opzione in quanto l’acquirente sara’ motivato a far realizzare i lavori nel migliore dei modi.
A me sembra una pessima scelta, perché, se salta l'affare per qualsiasi motivo, voi dovrete rendere quanto speso dall'acquirente, senza nemmeno aver avuto il controllo dei lavori effettuati.
Se avete optato per la condizione risolutiva, e non dovesse essere ottenuto il mutuo o l'agibilità, dovrete rendere la caparra, pagare la provvigione, e rendere le spese effettuate. Boh...
per quanto riguarda la caparra possiamo richiedere un bonifico piuttosto che un assegno, avendo soltanto un conto UK un assegno in euro per noi e’ inutile
Si
E per quello che riguarda il secondo e terzo pagamento il notaio potrebbe mandarli in un conto britannico?
Perché il notaio ? non avete dato procura a vendere a persona di fiducia ?
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.
Ho imparato una cosa nuova. I medici "altamente specializzati" sono quelli che hanno corsi di economia inseriti nel piano studi dell'università. :risata:
 

IL TRUCE

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Ho imparato una cosa nuova. I medici "altamente specializzati" sono quelli che hanno corsi di economia inseriti nel piano studi dell'università. :risata:
  • Arte del saccheggio degli infermi
  • Dirottamento su clinica privata
  • Visione utilitaristica del giuramento di Ippocrate
  • Vampirismo delle assicurazioni
  • Negoziazione della cagnotta

sono esami PRINCIPI per l ottenimento dell agognato titolo di "Prof.ssa Dott.sa.." caro @specialist
Cosa che consente, oltre al resto, il sacco tout court di supplementari 250 carte a consulto.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
  • Arte del saccheggio degli infermi
  • Dirottamento su clinica privata
  • Visione utilitaristica del giuramento di Ippocrate
  • Vampirismo delle assicurazioni
  • Negoziazione della cagnotta
sono esami PRINCIPI per l ottenimento dell agognato titolo di "Prof.ssa Dott.sa..
Titolo molto ambito e prestigioso, dato l'argomento dei corsi. Ho saputo anche che la commissione esaminatrice è costituita da Bernard Madoff, Joseph Mengele Jr. e Gordon Gekko.
 

IL TRUCE

Nuovo Iscritto
Agente Immobiliare
Perché il notaio ? non avete dato procura a vendere a persona di fiducia ?
Si puo chiedere che il notaio apra un conto dedicato, in effetti.
Credo che @laszlo si riferisca a questo. Confermi caro ?
Se non si teme che tutte proprio tutte le norme tributarie vengano rispettate, la cosa va benissimo.
 
Ultima modifica:

laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte.
Francesca le condizioni sono risolutive. Nella bozza del preliminare il primo pagamento e' definito "caparra confirmatoria " e dice che verrebbe pagato subito al venditore tramite assegno (inutile per noi), secondo e terzo pagamenti chez il loro notaio (esattamente come dice Il Truce, in un conto corrente dedicato).

Il preliminare (redatto dal notaio dell'acquirente) specifica che il lavori per ottenere l'agibilita' verranno realizzati dal venditore a propria cura e spese quindi se non arrivassimo al rogito, (per esempio perche' non ottengono il mutuo), noi avremmo "guadagnato" i lavori (o meglio li paghiamo sotto forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita).
Volevo chiarire se con le condizioni risolutive, se non si arrivasse al rogito, spetterebbe la provvigione all'agenzia oppure sta a me esigere con l'agenzia che pagheremo la provvigione solo in caso di una vendita.
Mi chiedevo anche, visto che i pagamenti dovranno essere spediti in GB, il che necessita comunque un paio di giorni, se dovremmo specificare gia adesso che la consegna dell'immobile/chiavi sarebbe possibile non al rogito ma al momento in cui il pagamento ci perviene quindi qualche giorno dopo?
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
le condizioni sono risolutive.
Quindi è corretto ricevere subito la caparra; se preferisci un bonifico , chiedi che si modificato questo aspetto del contratto preliminare.
Il preliminare (redatto dal notaio dell'acquirente) specifica che il lavori per ottenere l'agibilita' verranno realizzati dal venditore a propria cura e spese quindi se non arrivassimo al rogito, (per esempio perche' non ottengono il mutuo), noi avremmo "guadagnato" i lavori (o meglio li paghiamo sotto forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita).
Quindi i lavori dovresti farli tu, a tua cura e spese, da quanto hai scritto.
Non sembra molto chiaro, a questo punto, perché devi fare uno sconto.
Volevo chiarire se con le condizioni risolutive, se non si arrivasse al rogito, spetterebbe la provvigione all'agenzia
Si, la provvigione spetta in ogni coso, anche se gli acquirenti non avranno il mutuo o non si arrivasse a rogito per qualsiasi motivo.
sta a me esigere con l'agenzia che pagheremo la provvigione solo in caso di una vendita.
Presumo che l'agenzia non accetterà una simile pattuizione.
se dovremmo specificare gia adesso che la consegna dell'immobile/chiavi sarebbe possibile non al rogito ma al momento in cui il pagamento ci perviene quindi qualche giorno dopo?
Puoi sempre chiedere un bonifico istantaneo ( io ho comprato in Grecia, e ho fatto così).
Ma se c'è di mezzo un mutuo, dipende anche dalla prassi utilizzata dalla banca mutuante; non sempre il pagamento arriva il giorno del rogito.
Dovresti chiarire anche j merito alla consegna delle chiavi.
 

Gratis per sempre!

  • > Crea Discussioni e poni quesiti
  • > Trova Consigli e Suggerimenti
  • > Elimina la Pubblicità!
  • > Informarti sulle ultime Novità
Alto