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  1. valentina scaletta

    valentina scaletta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi accingo a sottoscrivere un contratto preliminare di vendita di un immobile di mia proprietà. La scrittura che mi è stata mostrata dall'agente immobiliare prevede una clausola risolutiva dello stesso qualora l'acquirente (che ha già chiesto la concessione del mutuo alla banca circa un mese fa ed è in attesa di risposta) non ottenga il finanziamento. E' prevista inoltre una caparra confirmatoria pari a € 20.000. Desidero sapere se tale caparra dovrà essermi consegnata dall'agente al momento della firma. Inoltre, qualora l'acquirente riceva il diniego della banca, a quali conseguenze andrò in contro? Dovrò restituire la caparra eventualmente consegnatami? L'agente avrà comunque diritto alla percentuale pattuita?

    Grazie a tutti..
     
  2. valentina scaletta

    valentina scaletta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Mi accingo a sottoscrivere un contratto preliminare di vendita di un immobile di mia proprietà. La scrittura che mi è stata mostrata dall'agente immobiliare prevede una clausola risolutiva dello stesso qualora l'acquirente (che ha già chiesto la concessione del mutuo alla banca circa un mese fa ed è in attesa di risposta) non ottenga il finanziamento. E' prevista inoltre una caparra confirmatoria pari a € 20.000. Desidero sapere se tale caparra dovrà essermi consegnata dall'agente al momento della firma. Inoltre, qualora l'acquirente riceva il diniego della banca, a quali conseguenze andrò in contro? Dovrò restituire la caparra eventualmente consegnatami? L'agente avrà comunque diritto alla percentuale pattuita?

    Grazie a tutti..
     
  3. studiopci

    studiopci Membro Storico

    Agente Immobiliare
    La clausola risolutiva espressa , artt. 1456 ss. codice civile, rientra nella categoria generale delle clausole risolutive , significa che all'avverarsi dell'evento inadempimento , il contratto si scioglierà e con esso gli effetti, in parole povere, ti è stata fatta una proposta di acquisto con clausola risolutiva " ottenimento mutuo " all'avverarsi della condizione ( non ottenimento mutuo ) la proposta di acquisto diventa nulla, viene sciolta e non avrà seguito, è tacito che non è possibile trattenere la caparra confirmatoria, ( che ti verrà consegnata dall'agente all'ottenimento del mutuo ) non potrai richiedere danni e/o risarcimenti. E' normalità comunque mettere una scadenza della clausola risolutiva espressa, di solito 2/3 mesi, trascorsi i quali potrete definire insieme il da farsi.
     
  4. Abakab

    Abakab Ospite

    No, viene trattenuto dall'agenzia sino al responso della banca.

    Nessuna .. a parte la delusione

    Solo a concessione del mutuo!
    Fai inserire sulla proposta una data entro la quale ti dovrà essere comunicata l'eventuale delibera o meno del mutuo ... tanto per non dover aspettare sino a quando non si sà!
     
  5. valentina scaletta

    valentina scaletta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In realtà a mettermi in crisi è l'art. 1757 del cc: se il contratto è sottoposto a condizione risolutiva, il diritto alla provvigione non viene meno col verificarsi della condizione.
     
  6. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Attenzione, se il preliminare è sottoposto a condizione RISOLUTIVA il diritto alla provvigione matura indipendentementa dalla concessione del finanziamento.
    In questi casi il preliminare va sottoposto a condizione SOSPENSIVA, assolutamente.
     
    A Bagudi, gcaval, ccc1956 e ad altre 3 persone piace questo elemento.
  7. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    INfatti, le condizioni sono sospensive o risolutive.

    Nel caso si applica la risolutiva, l'agente ha diritto alle provvigioni.

    POsso chiedere se è un modello prestampato dell'agenzia fatto ad DOC oppure di una associazione di categoria?? ( senza farne il nome ??)
     
  8. valentina scaletta

    valentina scaletta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Quindi i miei dubbi sono legittimi!!!!! perchè nel preliminare (ed anche nella proposta d'acquisto) si parla di condizione RISOLUTIVA appunto..

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    ..modello dell'agenzia..
     
  9. roberto.spalti

    roberto.spalti Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In questo caso l'agente salvaguarda il suo portafoglio, indipendentemente dall'esito dell'affare; non mi piace.
    Chiedi che venga modificata la clausola e che diventi sospensiva, se ti dice che non si può perché in proposta avevi accettato fagli presente che la sottoscrizione di un nuovo contratto annulla quello precedente e quindi potete stabilire condizioni diverse rispetto alla proposta.
    Altra cosa che non mi entusiasma, se c'è una proposta accettata a che serve un preliminare?
     
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  10. valentina scaletta

    valentina scaletta Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    In questo caso stipulare un preliminare è anche nel mio interesse perchè posso far modificare questa clausola. Ma l'unica differenza sostanziale tra la risolutiva e la sospensiva è solo relativa alla provvigione che spetta all'agenzia? in che altro sono tutelata io con una clausola sospensiva piuttosto che con una clausola risolutiva di questo tipo?
     
  11. Aran

    Aran Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Non è che una condizione è sospensiva o risolutiva solo perchè viene definita in un modo o nell'altro nel contratto, lo è per natura. In questo caso secondo me si tratta di una condizione sospensiva erroneamente definita risolutiva. L'efficacia del contratto si intende infatti sospesa fino al verificarsi della condizione cioè all'ottenimento del mutuo, in caso contrario il contratto non esiste proprio, perchè non ha mai prodotto i suoi effetti. Nella condizione risolutiva al contrario il contratto è efficace fin da subito e produce i suoi effetti che cesseranno solo al verificarsi della clausola.

    Aggiunto dopo 6 minuti :

    e in ogni caso come dice spalti non ha senso stipulare un preliminare subordinato al mutuo si aspetta la delibera, ma probabilmente l'AI di turno ha fretta di intascare le provvigioni, sperando poi di non doverle restituire
     
    A roberto.spalti piace questo elemento.
  12. ccc1956

    ccc1956 Membro Senior

    Altro Professionista
    concordo studiopci

    ma non sarebbe meglio per l'acquirente invece di tenere il venditore in sospeso per almeno due mesi farsi fare dalla banca scelta uno screening del suo reddito e solo dopo esito positivo fare proposta di acquisto???
    tanto vale sei mesi.
     
    A Umberto Granducato, Sim e studiopci piace questo elemento.
  13. gcaval

    gcaval Membro Attivo

    Altro Professionista
    La proposta controfirmata, una volta che la parte proponente ne viene a conoscenza, è già preliminare.
    Inserisci la dicitura "sospensiva" al posto di "risolutiva", onde evitare casini. Se il mediatore ti dice che è uguale, vai via senza nemmeno salutare. E' un disonesto (per i ben pensanti è ignorante in materia, per me ci marcia sopra alla grande!).
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  14. Sim

    Sim Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sante Predelibere!!!!!!

    Anch'io penso che il mediatore abbia coordinato il tutto al fine di intascare la provvigione e poi lasciarvi in mare aperto senza remi!
     
  15. Ferruccio Tommasi

    Ferruccio Tommasi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    I colleghi ritengo abbiano esaurientemente esposto la questione e sciolti i tuoi dubbi.

    Quindi la proposta modificala in sospensiva (proposta sospensiva condizionata)
    Non accettare nessuna somma a titolo di caparra confirmatoria: deve essere tenuta dall'agente quale deposito fiduciario e consegnatati solo al verificarsi della condizione, così pure il diritto alla provvigione.
    Unico aspetto negativo è che avendo accettato la proposta, sei obbligata sino al verificarsi della condizione: significa che non puoi prendere in considerazione altre offerte e qualora la banca non eroghi il finanziamento ti sei persa altre opportunità di vendita. :fiore:
     
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  16. serian

    serian Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, sono nuovo e poco esperto. Secondo voi è possibile aggiungere alla proposta, oltre alla clausola sospensiva dell' approvazione del mutuo, un' ulteriore clausola sospensiva che contempli la possibilità di sanare un portico chiuso dove è stata creata una cucina?
    Mi spiego meglio: vorrei acquistare l'immobile con le garanzie (firmate da un geometra) di sanabilità di suddetto portico.
    Vi ringrazio
    Valerio
     
  17. Aran

    Aran Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Cosa intendi per aggiungere?? Se la proposta è già stata fatta e soprattutto accettata, l'aggiunta di una condizione dipende dalla volontà della controparte. Se la proposta la devi ancora fare tu puoi porre tutte le condizioni che ritieni opportune poi bisogna vedere se la controparte ti accetta la proposta. Ad ogni modo, a prescindere da questo il venditore non può venderti qualcosa di abusivo, dovrà sanarlo (ammesso che sia sanabile) prima del rogito.
     
    A ccc1956 piace questo elemento.
  18. serian

    serian Membro Junior

    Privato Cittadino
    Hai ragione aran, purtroppo nella mia zona il 90% delle soluzioni viene venduta in questo modo e i proprietari non sanano gli abusi. Per questo ti dicevo, sono costretto a comprare una soluzione non sanata e pagarla io la sanatoria . E' assurdo ma funziona così. Vorrei chiedere aiuto a qualche esperto della zona (anguillara sabazia) e sentire cosa mi dice.
    Grazie
     
  19. ocnire

    ocnire Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    non dare per il momento i soldi delle provvigione all'agente immobiliare, spiega che verrà pagato al momento del rogito.
     
  20. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare

    Meglio se spieghi tu cosa significa qst frase.. :stretta_di_mano:
     

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