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laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Dopo mesi l’agenzia immobiliare ci ha inoltrato la bozza del preliminare per la vendita della nostra casa in Italia, noi viviamo in Gran Bretagna.
La bozza dice che se l’acquirente non ottiene un mutuo entro la data del rogito il contratto sara’ invalidato e l’acquirente avra’ il diritto di farsi restituire qualsiasi pagamento effettuato.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.

E’ normale pretendere la restituzione della caparra nel caso in cui non ottenga il mutuo?
E in quel caso, l’agenzia avrebbe comunque diritto alla sua provvigione?

Il contratto andrebbe anche invalidato nel caso che non venisse concessa l’agibilita’ 2mesi prima del rogito.
Benche’ la maggior parte delle pratiche per ottenere l’agibilita’ siano state effettuate, rimangono alcune piccole modifiche da eseguire all’impianto idrico/elettrico. Queste modifiche non dovrebbero richiedere piu’ di una settimana e circa un mese per ottenere la certificazione (tutto cio’ e’ stato anche confermato dal nostro tecnico).
Siamo rimasti d’accordo che l’acquirente fara’ eseguire i lavori e che noi ‘pagheremo’ per detti lavori nella forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita concordato, mentre l’acquirente paghera’ di tasca sua la persona incaricata e organizzera’ il lavoro da svolgere. Tutti ci hanno consigliato di scegliere questa opzione in quanto l’acquirente sara’ motivato a far realizzare i lavori nel migliore dei modi.
In questo caso sarebbe comprensibile la restituzione della caparra se non ottengono l’agibilita’ in quanto avranno sborsato qualcosa per le modifiche (una cifra modesta, circa un terzo del primo pagamento).

Altra domanda: per quanto riguarda la caparra possiamo richiedere un bonifico piuttosto che un assegno, avendo soltanto un conto UK un assegno in euro per noi e’ inutile. E per quello che riguarda il secondo e terzo pagamento il notaio potrebbe mandarli in un conto britannico?
I vari pagamenti saranno effettuati in questo modo, un primo pagamento immediato di circa il 5% con assegno; 15% fra 2 di mesi al Notaio; saldo con pagamento al notaio dopo altri due mesi.
Molte grazie
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
La bozza dice che se l’acquirente non ottiene un mutuo entro la data del rogito il contratto sara’ invalidato e l’acquirente avra’ il diritto di farsi restituire qualsiasi pagamento effettuato.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.

E’ normale pretendere la restituzione della caparra nel caso in cui non ottenga il mutuo?
E in quel caso, l’agenzia avrebbe comunque diritto alla sua provvigione?
Andrebbe letta la bozza del contratto, perché ci sono differenze tra due clausole che rendono "invalido" il contratto, se non si verifica l'avvenimento descritto ( nel vostro caso ottenimento mutuo, e ottenimento agibilità):
1) condizione sospensiva; il contratto preliminare, pur valido, è inefficace fino a condizione avverata.
In questo caso non viene versata una caparra, ma l'acquirente versa un assegno all'agenzia, che lo tiene in deposito e lo consegna all'acquirente solo se la/le condizione/i si avvera entro il termine appositamente previsto.
Quindi non c'è "restituzione" di caparra, perché nulla riceve il venditore all'inizio.
La provvigione è dovuta solo se la condizione si avvera.
2) condizione risolutiva; il contratto, valido ed efficace, diventa inefficace se la/le condizione/i non si avvera.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.
Supongo di no, altrimenti non si giustifica la condizione relativa all'ottenimento del mutuo.
Siamo rimasti d’accordo che l’acquirente fara’ eseguire i lavori e che noi ‘pagheremo’ per detti lavori nella forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita concordato, mentre l’acquirente paghera’ di tasca sua la persona incaricata e organizzera’ il lavoro da svolgere. Tutti ci hanno consigliato di scegliere questa opzione in quanto l’acquirente sara’ motivato a far realizzare i lavori nel migliore dei modi.
A me sembra una pessima scelta, perché, se salta l'affare per qualsiasi motivo, voi dovrete rendere quanto speso dall'acquirente, senza nemmeno aver avuto il controllo dei lavori effettuati.
Se avete optato per la condizione risolutiva, e non dovesse essere ottenuto il mutuo o l'agibilità, dovrete rendere la caparra, pagare la provvigione, e rendere le spese effettuate. Boh...
per quanto riguarda la caparra possiamo richiedere un bonifico piuttosto che un assegno, avendo soltanto un conto UK un assegno in euro per noi e’ inutile
Si
E per quello che riguarda il secondo e terzo pagamento il notaio potrebbe mandarli in un conto britannico?
Perché il notaio ? non avete dato procura a vendere a persona di fiducia ?
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.
Ho imparato una cosa nuova. I medici "altamente specializzati" sono quelli che hanno corsi di economia inseriti nel piano studi dell'università. :risata:
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Ho imparato una cosa nuova. I medici "altamente specializzati" sono quelli che hanno corsi di economia inseriti nel piano studi dell'università. :risata:
  • Arte del saccheggio degli infermi
  • Dirottamento su clinica privata
  • Visione utilitaristica del giuramento di Ippocrate
  • Vampirismo delle assicurazioni
  • Negoziazione della cagnotta

sono esami PRINCIPI per l ottenimento dell agognato titolo di "Prof.ssa Dott.sa.." caro @specialist
Cosa che consente, oltre al resto, il sacco tout court di supplementari 250 carte a consulto.
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
  • Arte del saccheggio degli infermi
  • Dirottamento su clinica privata
  • Visione utilitaristica del giuramento di Ippocrate
  • Vampirismo delle assicurazioni
  • Negoziazione della cagnotta
sono esami PRINCIPI per l ottenimento dell agognato titolo di "Prof.ssa Dott.sa..
Titolo molto ambito e prestigioso, dato l'argomento dei corsi. Ho saputo anche che la commissione esaminatrice è costituita da Bernard Madoff, Joseph Mengele Jr. e Gordon Gekko.
 

IL TRUCE

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Perché il notaio ? non avete dato procura a vendere a persona di fiducia ?
Si puo chiedere che il notaio apra un conto dedicato, in effetti.
Credo che @laszlo si riferisca a questo. Confermi caro ?
Se non si teme che tutte proprio tutte le norme tributarie vengano rispettate, la cosa va benissimo.
 
Ultima modifica:

laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie a tutti per le risposte.
Francesca le condizioni sono risolutive. Nella bozza del preliminare il primo pagamento e' definito "caparra confirmatoria " e dice che verrebbe pagato subito al venditore tramite assegno (inutile per noi), secondo e terzo pagamenti chez il loro notaio (esattamente come dice Il Truce, in un conto corrente dedicato).

Il preliminare (redatto dal notaio dell'acquirente) specifica che il lavori per ottenere l'agibilita' verranno realizzati dal venditore a propria cura e spese quindi se non arrivassimo al rogito, (per esempio perche' non ottengono il mutuo), noi avremmo "guadagnato" i lavori (o meglio li paghiamo sotto forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita).
Volevo chiarire se con le condizioni risolutive, se non si arrivasse al rogito, spetterebbe la provvigione all'agenzia oppure sta a me esigere con l'agenzia che pagheremo la provvigione solo in caso di una vendita.
Mi chiedevo anche, visto che i pagamenti dovranno essere spediti in GB, il che necessita comunque un paio di giorni, se dovremmo specificare gia adesso che la consegna dell'immobile/chiavi sarebbe possibile non al rogito ma al momento in cui il pagamento ci perviene quindi qualche giorno dopo?
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
le condizioni sono risolutive.
Quindi è corretto ricevere subito la caparra; se preferisci un bonifico , chiedi che si modificato questo aspetto del contratto preliminare.
Il preliminare (redatto dal notaio dell'acquirente) specifica che il lavori per ottenere l'agibilita' verranno realizzati dal venditore a propria cura e spese quindi se non arrivassimo al rogito, (per esempio perche' non ottengono il mutuo), noi avremmo "guadagnato" i lavori (o meglio li paghiamo sotto forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita).
Quindi i lavori dovresti farli tu, a tua cura e spese, da quanto hai scritto.
Non sembra molto chiaro, a questo punto, perché devi fare uno sconto.
Volevo chiarire se con le condizioni risolutive, se non si arrivasse al rogito, spetterebbe la provvigione all'agenzia
Si, la provvigione spetta in ogni coso, anche se gli acquirenti non avranno il mutuo o non si arrivasse a rogito per qualsiasi motivo.
sta a me esigere con l'agenzia che pagheremo la provvigione solo in caso di una vendita.
Presumo che l'agenzia non accetterà una simile pattuizione.
se dovremmo specificare gia adesso che la consegna dell'immobile/chiavi sarebbe possibile non al rogito ma al momento in cui il pagamento ci perviene quindi qualche giorno dopo?
Puoi sempre chiedere un bonifico istantaneo ( io ho comprato in Grecia, e ho fatto così).
Ma se c'è di mezzo un mutuo, dipende anche dalla prassi utilizzata dalla banca mutuante; non sempre il pagamento arriva il giorno del rogito.
Dovresti chiarire anche j merito alla consegna delle chiavi.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
preliminare (redatto dal notaio dell'acquirente) specifica che il lavori per ottenere l'agibilita' verranno realizzati dal venditore a propria cura e spese quindi se non arrivassimo al rogito, (per esempio perche' non ottengono il mutuo), noi avremmo "guadagnato" i lavori (o meglio li paghiamo sotto forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita).
Volevo chiarire se con le condizioni risolutive, se non si arrivasse al rogito, spetterebbe la provvigione all'agenzia oppure sta a me esigere con l'agenzia che pagheremo la provvigione solo in caso di una vendita.
Mi chiedevo anche, visto che i pagamenti dovranno essere spediti in GB, il che necessita comunque un paio di giorni, se dovremmo specificare gia adesso che la consegna dell'immobile/chiavi sarebbe possibile non al rogito ma al momento in cui il pagamento ci perviene quindi qualche giorno dopo?
Non ha nessun senso, firmare un contratto ad effetti obbligatori, se prevede la restituzione delle somme versate.
Tanto vale non farlo e non incassare le somme.

Se c'è un'agenzia, a fare da vettore, meglio una proposta condizionata con il deposito lasciato nelle mani dell'intermediario.
Quando e se la condizione si avvera, nel volgere dei due mesi richiesti, allora sottoscrivete il preliminare.
Incassando i due acconti previsti, in un unica soluzione, senza più le sospensive e ti conviene venire in Italia o incaricare un procuratore per farlo.
Perché gli affari immobiliari e' sempre meglio non farli da postazioni remoto.

Più che preoccuparti delle commissioni dell'agenzia, meglio faresti a stare più accorto, a non firmare troppo a cuor leggero contratti che prevedono obblighi sicuri e onori incerti.

Se sei in Gran Bretagna meglio che firmi quando avrai più certezze di vendere.
 

laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie di nuovo.
Quindi i lavori dovresti farli tu, a tua cura e spese, da quanto hai scritto.
Non sembra molto chiaro, a questo punto, perché devi fare uno sconto.
Scusate, e' come ho scritto nel mio primo post: e' l'acquirente che si obbliga a realizzare i lavori a propria cura e spesa. Per questo motivo abbiamo diminuito - di poco - il prezzo di vendita.
Presumo che l'agenzia non accetterà una simile pattuizione.
Vedremo, ma non so chi firmerebbe un preliminare in cui si rischia di non fare nessuna vendita e inoltre pagare migliaia di euro di provvigione.
Non ha nessun senso, firmare un contratto ad effetti obbligatori, se prevede la restituzione delle somme versate.
Sono d'accordo e cosi' com'e' non firmerei mai questo contratto perché troppo - quasi totalmente- sbilanciato a favore dell'acquirente e dell'agenzia.
Il procuratore lo prendero' senz'altro perché non posso comunque andare in Italia.
Comunque il suggerimento di fare una proposta condizionata mi sembra buona - se ho ben capito, i primi pagamenti se li terrebbe l'agente, e il preliminare si firmerebbe solo quando viene rilasciata l'agibilita' e il mutuo.
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
e' l'acquirente che si obbliga a realizzare i lavori a propria cura e spesa. Per questo motivo abbiamo diminuito - di poco - il prezzo di vendita.
Ok; ma, se non avrà il mutuo per qualsiasi motivo, dovrai rendergli quanto speso.
continua a non sembrarmi una grande idea.
Vedremo, ma non so chi firmerebbe un preliminare in cui si rischia di non fare nessuna vendita e inoltre pagare migliaia di euro di provvigione.
Quindi finora non avete firmato nulla ? non avete ricevuto e accettato una proposta di acquisto ? solo accordi a voce ?
Sono d'accordo e cosi' com'e' non firmerei mai questo contratto perché troppo - quasi totalmente- sbilanciato a favore dell'acquirente e dell'agenzia.
Per l'acquirente non cambia nulla (come per te), tra condizione sospensiva e risolutiva. Cambia solo per l'agenzia.
Comunque il suggerimento di fare una proposta condizionata mi sembra buona - se ho ben capito, i primi pagamenti se li terrebbe l'agente, e il preliminare si firmerebbe solo quando viene rilasciata l'agibilita' e il mutuo.
Anche quella che ti hanno proposto è una condizione, solo che è risolutiva, mentre tu proponevi (ovviamente) per una condizione sospensiva.
E poi non hai parlato di proposta, ma di bozza di contratto.
Tecnicamente sono due cose diverse.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il procuratore lo prendero' senz'altro perché non posso comunque andare in Italia.
Comunque il suggerimento di fare una proposta condizionata mi sembra buona
Chiaro che si.
Anche se qualche Top, Excellent, Associated, Consulting, Executive Corporate Manager & Bertuccia la pensavano diversamente.
 

laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Grazie ancora.
Ok; ma, se non avrà il mutuo per qualsiasi motivo, dovrai rendergli quanto speso.
continua a non sembrarmi una grande idea.
No, in questo caso, non ci sarebbe l'obbligo di restituirgli quanto speso (quindi sarebbe una spesa a fondo perduto - comunque e' una cifra modesta). La restituzione sarebbe obbligatoria (secondo questa bozza) solo se non riescono ad ottenere il mutuo o l'agibilita'.
Quindi finora non avete firmato nulla ? non avete ricevuto e accettato una proposta di acquisto ? solo accordi a voce ?
Si, finora abbiamo firmato una proposta d'acquisto, mesi fa, poi scaduto in quanto l'acquirente ha successivamente deciso di prendere un mutuo. Abbiamo successivamente confermato con l'agenzia, per iscritto, i termini di quella proposta, incluso il prezzo leggermente scontato.
Il documento a cui mi riferisco adesso e' invece la bozza del contratto preliminare redatto dal notaio dell'acquirente basato sui termini della proposta d'acquisto ma piu' dettagliato.

Se ho ben capito, dovremmo proporre le condizioni sospensive anziché risolutive che loro propongono in questa bozza.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Il documento a cui mi riferisco adesso e' invece la bozza del contratto preliminare redatto dal notaio dell'acquirente basato sui termini della proposta d'acquisto ma piu' dettagliato.

Se ho ben capito, dovremmo proporre le condizioni sospensive anziché risolutive che loro propongono in questa bozza.
..e ti ripeto che è inutile. Oltre che pericoloso, sottoscrivere un contratto condizionato, proveniente da un altro contratto, che era la proposta, pure quella condizionata.

Tanto vale allora usare quella e incassare una somma a titolo di caparra.
La proposta diventerebbe a tutti gli effetti un preliminare e buonanotte ai suonatori.

Considerato che sei all'estero saltare un passaggio ti verrebbe comodo.
Oltre che più logico e semplice, pure per il mediatore, che avrebbe da fare meno sbattimenti per maturare le sue spettanze.

Ma il punto non è questo @laszlo.

Se per fare un passaggio apparentemente semplice, occorre fare una manovra articolata, con clausole risolutive, che si sommano a quelle sospensive gia in essere, che si trascinano da un contratto all'altro e con l'intervento del notaio a dirigere l'orchestra, un motivo dovrà pur esserci.

Il più verosimile quello di voler "blindare" il venditore.

Atteso che, diversamente da quanto qui ti e' stato detto, non e' affatto vero che utillizzando clausole risolutive o sospensive, non cambierebbe niente alle parti, se non in capo al diritto del compenso al mediatore.

Osservazione, che in primo luogo fa a pugni con la natura stessa del contratto, nel quale il mediatore non e' parte integrante.
In secondo luogo, basterebbero tre parole, da inserire in una qualsiasi forma giuridica sottoscritta pure sulla carta del formaggio:
"Salvo buon fine ".
Per differire e o rendere efficaci o no gli effetti per i quali e' dovuta la mediazione.

Evidentemete la sola condizione sospensiva non garantisce al compratore quello spazio di manovra che gli occorre.

Se si avvera la condizione dovrà procedere.

Mentre in ogni attimo prima, corre il rischio che proprio nel momento decisivo, potresti cambiare idea, non vendere più, tentennare, vendere ad altri e o defilarti, senza dover piu di tanto rendere conto a nessuno.
Considerato l'assenza della caparra, quella del nulla osta mutuo e i termini di scadenza di una proposta, che non possono essere di certo indefiniti.

Diversa la questione con le clausole risolutive.
Che possono essere attivate da una parte contro l'altra.
Per un caso o anche solo per le modalità, sgradite, per cui quella condizione doveva avvenire.
Travolgendo il diritto della parte che le subisce.

Lasciare le sorti della condizione risolutiva, nelle stesse mani di chi la può far detonare, affidandogli le prassi tecnico urbanistiche da cui dipende la conclusione della vendita, non è una grande idea.
Oltre che un ulteriore indizio che delinea la manovra.

Facolta di prendersi tempo.
Avere le mani libere se si volesse abbandonare la partita.
Oppure poterle stringere saldamente se si vuole continuare.
Il tutto con la possibilità di recuperare i quattrini impiegati.

Com lo sconticino eo il fatto di trattenere quella somma a fondo perduto a rafforzare ancor di più il sentore.

In queste condizioni, con pochi soldi che pure puoi essere obbligato a restituire, potresti essere tirato in giro vincolato a loro per anni, senza mai essere convocato al rogito per le più svariate motivazioni.

Mentre quelli nel frattempo possono fare quello che vogliono.
 
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CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Dopo mesi l’agenzia immobiliare ci ha inoltrato la bozza del preliminare per la vendita della nostra casa in Italia, noi viviamo in Gran Bretagna.
La bozza dice che se l’acquirente non ottiene un mutuo entro la data del rogito il contratto sara’ invalidato e l’acquirente avra’ il diritto di farsi restituire qualsiasi pagamento effettuato.
Supponiamo che l’acquirente abbia dedicato tutti questi mesi a fare i controlli sulla fattibilita’ di un mutuo, cosa che per lui non dovrebbe essere difficile in quanto trattasi di un medico altamente specializzato.

E’ normale pretendere la restituzione della caparra nel caso in cui non ottenga il mutuo?
E in quel caso, l’agenzia avrebbe comunque diritto alla sua provvigione?

Il contratto andrebbe anche invalidato nel caso che non venisse concessa l’agibilita’ 2mesi prima del rogito.
Benche’ la maggior parte delle pratiche per ottenere l’agibilita’ siano state effettuate, rimangono alcune piccole modifiche da eseguire all’impianto idrico/elettrico. Queste modifiche non dovrebbero richiedere piu’ di una settimana e circa un mese per ottenere la certificazione (tutto cio’ e’ stato anche confermato dal nostro tecnico).
Siamo rimasti d’accordo che l’acquirente fara’ eseguire i lavori e che noi ‘pagheremo’ per detti lavori nella forma di un piccolo sconto sul prezzo di vendita concordato, mentre l’acquirente paghera’ di tasca sua la persona incaricata e organizzera’ il lavoro da svolgere. Tutti ci hanno consigliato di scegliere questa opzione in quanto l’acquirente sara’ motivato a far realizzare i lavori nel migliore dei modi.
In questo caso sarebbe comprensibile la restituzione della caparra se non ottengono l’agibilita’ in quanto avranno sborsato qualcosa per le modifiche (una cifra modesta, circa un terzo del primo pagamento).

Altra domanda: per quanto riguarda la caparra possiamo richiedere un bonifico piuttosto che un assegno, avendo soltanto un conto UK un assegno in euro per noi e’ inutile. E per quello che riguarda il secondo e terzo pagamento il notaio potrebbe mandarli in un conto britannico?
I vari pagamenti saranno effettuati in questo modo, un primo pagamento immediato di circa il 5% con assegno; 15% fra 2 di mesi al Notaio; saldo con pagamento al notaio dopo altri due mesi.
Molte grazie
Ciao Laszlo,
nel vostro caso ritengo che la condizione sospensiva sia corretta in quanto esistono allo stato attuale alcune incognite per ciascuna delle parti: il via libera del mutuo di cui necessita l'acquirente, il certificato di agibilità di cui la casa è attualmente sprovvista.

Questi due aspetti, potrebbero inoltre risultare strettamente legati. Banche come Intesa San Paolo non prendono in considerazione pratiche di finanziamento per l'acquisto di immobili sprovvisti di agibilità.

Vero è che in caso di rifiuto del mutuo tu rimarresti a bocca asciutta. Ma dall'altra parte non risulteresti inadempiente nel caso in cui, per qualsiasi motivo, non si arrivasse ad ottenere l'agibilità.

Se voleste invece dare più forza al contratto, legando un indennizzo alla mancata realizzazione delle due condizioni potreste escludere le sospensioni ed inserire una clausola penale limitatamente al non verificarsi dei due eventi.

Terrei fuori dal contratto la questione dell'adeguamento dell'impianto elettrico che non risulta, in questo caso, oggetto di una richiesta specifica dell'acquirente ma un intervento indispensabile per rendere commerciabile (sarebbe meglio dire maggiormente commerciabile) l'immobile.

In bocca al lupo
 
Ultima modifica:

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
Si, finora abbiamo firmato una proposta d'acquisto, mesi fa, poi scaduto in quanto l'acquirente ha successivamente deciso di prendere un mutuo.
Le proposte non scadono.
Se prima il contratto (proposta firmata) era senza sospensiva, non sei obbligato ad accettare una condizione adesso; mi pare che vi stiano tirando per le lunghe, senza spiegarvi molto.
Atteso che, diversamente da quanto qui ti e' stato detto, non e' affatto vero che utillizzando clausole risolutive o sospensive, non cambierebbe niente alle parti, se non in capo al diritto del compenso al mediatore.
Concretamente non cambia nulla; se la condizione non si avvera, il venditore non prende soldi(o li deve rendere). La differenza è che con la condizione risolutiva l'agenzia va pagata. Le obbligazioni tra le parti rimangono le stesse.
Diversa la questione con le clausole risolutive.
Che possono essere attivate da una parte contro l'altra.
Per un caso o anche solo per le modalità, sgradite, per cui quella condizione doveva avvenire.
Travolgendo il diritto della parte che le subisce.
????? cosa c'entra ? Parli di clausola risolutiva espressa, o di condizione risolutiva ?
Mi pare un po' confusa come spiegazione.
Lasciare le sorti della condizione risolutiva, nelle stesse mani di chi la può far detonare, affidandogli le prassi tecnico urbanistiche da cui dipende la conclusione della vendita, non è una grande idea.
Su questo sono naturalmente d'accordo; pessima idea.
In queste condizioni, con pochi soldi che pure puoi essere obbligato a restituire, potresti essere tirato in giro vincolato a loro per anni, senza mai essere convocato al rogito per le più svariate motivazioni.

Mentre quelli nel frattempo possono fare quello che vogliono.
E anche qui concordo; il rischio è di aspettare, magari inutilmente, i comodi dell'acquirente.
 

laszlo

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vi ringrazio tutti.
basterebbero tre parole, da inserire in una qualsiasi forma giuridica sottoscritta pure sulla carta del formaggio:
"Salvo buon fine ".
Per differire e o rendere efficaci o no gli effetti per i quali e' dovuta la mediazione.
Giusto, intanto abbiamo chiesto all'agenzia se il pagamento della provvigione sarebbe pagabile anche in caso di mancata vendita.

Tanto vale allora usare quella e incassare una somma a titolo di caparra.
La proposta diventerebbe a tutti gli effetti un preliminare e buonanotte ai suonatori.
In teoria d'accordo che sarebbe meglio ridurre la quantita' di contratti ma in questo caso la proposta d'acquisto non diceva nulla a proposito del fatto che le spese per avere l'agibilita' sarebbero a carico dell'acquirente.
So che ritenete sbagliato/pericoloso afffidare a loro questi lavori, d'altra parte il vantaggio e' che se qualcosa andasse storto con detti lavori la responsabilita' sarebbe loro.

Osservazione, che in primo luogo fa a pugni con la natura stessa del contratto, nel quale il mediatore non e' parte integrante.
Infatti abbiamo un contratto separato che riguarda i nostri accordi col mediatore e aspettiamo una loro risposta in merito

Questi due aspetti, potrebbero inoltre risultare strettamente legati. Banche come Intesa San Paolo non prendono in considerazione pratiche di finanziamento per l'acquisto di immobili sprovvisti di agibilità.
Sicuramente sono legati e l'acquirerente non prenderebbe il mutuo dalla banca senza l'agibilita'
Se voleste invece dare più forza al contratto, legando un indennizzo alla mancata realizzazione delle due condizioni potreste escludere le sospensioni ed inserire una clausola penale limitatamente al non verificarsi dei due eventi.
Buon suggerimento.

Terrei fuori dal contratto la questione dell'adeguamento dell'impianto elettrico che non risulta, in questo caso, oggetto di una richiesta specifica dell'acquirente
Nella bozza non specifica impianto elettrico ecc; dice solo che l'acquirente si obbliga a realizzare i lavori a propria cura e spese, senza specificare quali siano.

mi pare che vi stiano tirando per le lunghe, senza spiegarvi molto.
Assolutamente d'accordo, sono mesi che si trascina questa situazione e sicuramente l'agenzia e' tutt'altro che transparente con noi.

Credo che dovremo chiedere a un avvocato di riformulare i termini del contratto in modo che siano piu' equi - in effetti ci sono molto 'se' in questa bozza
 

francesca63

Membro storico (ex agente)
Privato Cittadino
sono mesi che si trascina questa situazione e sicuramente l'agenzia e' tutt'altro che transparente con noi.

Credo che dovremo chiedere a un avvocato di riformulare i termini del contratto in modo che siano piu' equi - in effetti ci sono molto 'se' in questa bozza
Mi pare che vi converrebbe accordarvi per risolvere il contratto con questo aspirante acquirente, e cercarne un altro, possibilmente cambiando anche agenzia.
Non esiste stare in ballo mesi, e avere ancora un contratto condizionato, quindi non ancora efficace.
Parere personale, intendiamoci.
Ma le cose gestite approssimativamente dall'inizio spesso non hanno proprio le gambe...
 

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