Come tutelarsi per un acquisto casa ancora da costruire

[Mimi]

salve, il forum di immobilio in circa 5 mesi mi ha reso edotto di tantissime utili informazioni che spero mi aiutino nel prendere la decisione finale, acquistare una casa, e forse ci siamo ma ho bisogno ancora della Vostra esperienza e precisamente:
siamo alla fine di una trattativa verbale con il costruttore, per l'acquisto di una casa su carta, nello stesso cantiere è gia quasi terminata la costruzione di un'altra unità che ha detta del costruttore e come quella da costruire. Nei primi contatti il costruttore sembra essere persona corretta dato che senza una mia richiesta informava che mi veniva rilasciata fideussione su tutti gli acconti che versavo (cosa araba invece per altri costruttori). Nel prezzo di vendita già concordato, il costruttore sta valutando se è possibile inserire senza alcun costo aggiuntivo un garage (16.000€) dato che gli ho proposto che al compromesso versavo subito la metà del prezzo di vendita ed il saldo a 18mesi e cioè al rogito. Ora il fatto è questo, per i soldi che daro al compromesso sono coperto dalla fideussione che mi rilascerà ma come faccio per tutelarmi con tutto il resto? e cioè un capitolato che sia molto chiaro, che il comune non imponga vingoli al costruttore, che al rogito deve essere fatto entro 18 mesi e che mi sia rilasciata la fideussione decennale ecc. ecc. Quale deve essere il mio fare per non trovarmi nei pasticci?
Posso dare mandato ad un notaio di mia fiducia, sperando che non mi costi troppo, a fare il compromesso con il costruttore?
Aspetto con ansia i Vostri consigli.
Grazie.

 

[enrikon]

... Posso dare mandato ad un notaio di mia fiducia, sperando che non mi costi troppo, a fare il compromesso con il costruttore?
Aspetto con ansia i Vostri consigli.
Grazie.

I costruttori hanno sempre un loro notaio per la stipula dei rogiti. A volte lo "impongono", altre volte no. Spesso il compromesso lo fanno nei loro uffici con il loro tecnico (in genere l'architetto che ha diretto i lavori).
Comunque (soprattutto se non conosci il costruttore) ti consiglierei di far fare il preliminare ad un notaio di tua fiducia. In genere i notai non si fanno pagare i compromessi, ma se anche così non fosse non dovrebbero essere grosse cifre e comunque saranno sempre soldi spesi bene.

 

[Mimi]

Grazie, difatti 7 costruttorri su 10 mi parlavano del loro notaio, ma io non mi soffermavo su questo dato che prima volevo trovare la casa che a me piaceva, definire il prezzo di vendita e modalita di acquisto e far stipulare il compromesso a persona di mia fiducia che abbia esperienza specialmente per un acquisto su carta.
Dato che il mio notaio si trova a circa 40Km dalla sede del costruttore, ed in previsione di possibili problematiche, dopo gli accordi verbali, prima della firma, posso chiedere una copia del compromesso in modo da farla visionare al mio notaio e poi successivamente passare alla firma? in questo modo, eventuali aggiunte e/o modifiche fatte dal notaio, se accettate dal costruttore, formuleranno una nuova stesura del compromesso che si andrà a firmare.

 

[Maurizio Zucchetti]

Puoi provare a chiederlo, ma dubito molto che te lo darà!
I costruttori sono molto gelosi dei loro documenti, specialmente quando da parte del cliente c'è solo un interesse "verbale" senza pagamento di alcunchè. Puoi provare a metterlo come condizione irrevocabile, ma mi sa che l'unica strada percorribile è la presenza del tuo notaio in sede di stipula del preliminare!

 

[Mimi]

Innazitutto Grazie per i Vostri intertventi, ma allora cosa devo fare per un acquisto quasi sicuro.
Provo a chiedere al mio Notaio, ma non credo che si faccia 40 Km per un compromesso.
Io sono disposto a seguire e/o a fare qualsiasi procedura ma prima che dia dei soldi vorrei sapere cosa sto comprando e quali vincoli ci possano essere. In definitiva devo sapere esattamente come stanno le cose e poi decidere se acquistare o meno. Un mio amico ha acquistato casa in un nuovo complesso edilizio di 4 unità immobiliari per un totale 24 alloggi, per poi scoprire al rogito che la zona verde di questo complesso con parco giochi per bambini e di proprietà del complesso (quindi spese per la manutenzione sono a carico delle 4 unità immobiliari) ma deve essere accessibile anche al pubblico, e quindi hai bambini della zona limitrofa. Da 4 anni che sono in causa con il costruttore ma è quasi certo che non la spunteranno (cosi mi riferisce il mio amico). Una situazione simile può essere anche accettata ma è necessario che venga saputo fin dallìnizio.
Vi prego aiutatemi, dato che la somma versata al compromesso è garantita da una fideussione (in genere in caso di fallimento), cosa devo fare e/o cosa far scrivere nel compromesso per non trovarmi poi brutte sopprese?
Grazie ancora a Voi tutti.

 

[Umberto Granducato]

Per quanto riguarda il complesso puoi mandare un tecnico di tua fiducia in comune (o andare tu stesso). Il preliminare lo trascriverei...

 

[Mimi]

Finalmente, "quasi certamente" ho finito di girovagare. Cosa dice la Vostra esperienza a proposito?
Scartati da subito chi "scendeva dalle nuvole" quando parlavo di fideussione sull'acconto che versavo, come anche chi mi diceva che il suo costruito era il migliore di tutti (dicevo che avevo visto altre costruzioni nel vicinato) alla fine su 3 alloggi che soddisfano le mie esigenze prezzo/modalità di costruzione, ho scelto questo dato che:
alla terza visita sul cantiere, 80% dei miei timori mi sono stati chiariti senza che io gli ponessi le domande, le altre cose da me richieste sono state prontamente chiarite dal venditore/costruttore, visto che a "chiacchiere" mi andava bene tutto tra le varie modalità proposte ho deciso di proseguire in questo modo.
1) Mi ha fatto un primo prospetto nel quale molto dettagliatamente vi è riportato il prezzo dell'alloggio, l'IVA che devo pagare 4%, quanto costa allaccio Acqua,Gas e luce, registrazione contratto,la somma per il frazionamento, accatastamento, abitabilità, cerificazione energetica e rregolamento di condominio depositato, inoltre mi ha anche scritto che per la postuma assicurativa 10 anni gli devo dare 600,00 euro in definitiva esattamente il totale di quando spenderei (ha anche inserito 3000/4000 euro che sono i soldi del mio Notaio).
2) domani o dopodomani gli porto un piccolo assegno 3000/4000 euro che c'è scritto che lui non incasserà, e mi consegna Capitolato,compromesso o preliminare di vendita (che sarà fatto con firmatoria) in modo da farmi assistere da un mio eventuale tecnico/notaio di fiducia se tutto mi è chiaro ci vediamo dopo 15/20 giorni per fare effettivamente il preliminare.
Cosa mi dite, posso stare più tranquillo visto che poi la casa mi sarà consegnata tra 18 mesi (mi ha detto che puo anche essere consegnata tra 14/15 mesi ma lui si prende 18 mesi per la consegna).
Per quanto riguarda il PEC, assicurandomi che non ci sono vincoli e/o altre cose,mi ha detto che se voglio stare più tranguillo prima di fare il compromesso dovrei andare io o mandare il mio tecnico di fiducia al comune.
Non so come funziona la visione di questo PEC, ma non poteva darmi copia Lui?
Grazie infinitamente a tutti Voi, aspetto con ansia i Vostri esperti pareri.

 

[Roby]

Sembra tutto chiaro e ben definito, è cosi che si lavora, si mette in cliente in condizioni di sapere tutto avere un conteggio definitivo e completo delle spese.
L unica differenza che ho riscontrato e che noi l' assicurazione postuma non la carichiamo al cliente in quanto obbligatoria per legge e a carico del costruttore.

 

[Mimi]

si effettivamente questo lo già sapevo e mi è stato detto anche dal costruttore, ma è rientrato tutto in una trattativa un "pò particolare" ecco il perchè io cercavo di proteggermi al massimo. Ho ottenuto uno buon sconto sul prezzo di vendita iniziale+un posto auto di proprietà la consulenza di un suo geometra per definire la costruzione degli interni dato che l'unità immobiliare dove io ho comprato iniziano adesso i lavori (le altre unità i lavori sono finite o quasi) in cambio di un acconto pari al 30% del costo finale.
Scusa mi sai dire perchè non mi ha dato la copia del PEC ma devo andare io oppure un mio tecnico al Comune?
Infinitamente grazie