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  1. Vincenzo58

    Vincenzo58 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per evitare che altri incorrano, al momento dell’acquisto della propria casa, nell’inconveniente in cui sono rimasto coinvolto, desidero raccontarvi quanto successo.


    Come certamente a Vostra conoscenza, per gli immobili da costruire il nostro legislatore (D.L. 20 giugno 2005 n. 122) impone al costruttore di consegnare all'acquirente, al momento della stipula del compromesso una fideiussione che garantisca all’acquirente la restituzione di tutto quanto lo stesso abbia versato o verserà, oltre agli interessi, prima dell'acquisto dell'immobile nel caso in cui l'imprenditore si venga a trovare in una "situazione di crisi".


    La fidejussione, il cui costo deve essere sostenuto dal venditore, deve avere determinate caratteristiche, espressamente previste dalla legge.


    Bene, qualche anno fa al momento della stipula di un compromesso per l’acquisto della mia prima casa, a maggior tutela, ho chiesto al costruttore la trascrizione del compromesso e la prevista fidejussione a garanzia della caparra e degli anticipi. In effetti dinanzi al Notaio, che ha stilato l’atto, mi è stata consegnata una fideiussione che sembrava avere le caratteristiche previste.


    Ritenendomi debitamente “protetto” sia dalla trascrizione, sia dalla fideiussione ho atteso il completamento delle opere, che purtroppo non è mai avvenuto, tanto che ho dovuto avviare successivamente le azioni legali.


    Ad una più attenta analisi della fideiussione ho scoperto:


    • che è stata rilasciata da un Intermediario Finanziario ex art. 106, che, come certificatomi dalla Banca d’Italia, non può rilasciare garanzie a privati e non da una Banca o Assicurazione o I.F. ex art. 107 come previsto dalla legge;

    • che la fideiussione aveva scadenza annuale e non, come previsto dalla norma, al momento del trasferimento della proprietà.

    In pratica il costruttore che mi ha consegnato la fideiussione, forse a risparmio di costi o probabilmente perché non in grado di avere rilasciata una garanzia da una Istituto abilitato, mi aveva consegnato un impegno che, pur facendo esplicito riferimento al D.L. 122/2005, nulla aveva a che fare con lo stesso.


    Inoltre, anche il Confidi, che ha rilasciato la fideiussione, malgrado non autorizzato dalla Banca d’Italia a rilasciare garanzie a privati, si è prestato al rilascio di un atto che genera certamente confusione nell’ignaro beneficiario.


    Infine anche il Notaio, che mi ha assistito nel perfezionamento dell’atto di compromesso, avrebbe probabilmente avuto l’obbligo professionale di accertare l’idoneità della fideiussione stessa in relazione a quelle che sono le prescrizioni di legge.


    Purtroppo la legge non prevede sanzioni per il mancato rilascio o per la non conformità dell’impegno fideiussorio, se non la nullità dell’atto che può essere fatta valere solo dall’acquirente e che non sempre può rivelarsi utile a tutela.


    Allo stato, mi trovo quindi, mio malgrado, con una causa legale in corso per il recupero delle somme anticipate, non coperto dalla fideiussione e, a quanto pare, non in grado di rivalermi sui responsabili (costruttore, Intermediario Finanziario, Notaio) che hanno di fatto eluso la legge sul rilascio della garanzia “a tutela degli acquirenti degli immobili da costruire”.


    Spero che altri acquirenti, con più attenzione, non incappino nello stesso inconveniente.

    Vincenzo58 - Palermo
     
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  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vorrei fare una puntualizzazione. La polizza é a copertura delle somme versate sino al rogito ma ha validità 12 mesi e va rinnovata se nel caso la casa non è pronta da rogitare. Il premio é annuale.
     
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  3. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ultima cosa questo per gli altri utenti che leggono. Se il costruttore non paga il premio dopo annualità il consumatore ha comunque la copertura. La compagnia si rivale sul costruttore nel caso non pagasse il premio.
     
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  4. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    @Rosa1968 e come la metti con l'intermediario non autorizzato? non è facile per i singoli acquirenti distinguere una finanziaria farlocca da una legittima...
     
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  5. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Guarda @gmp é cosa devo dire ... Se alla base vi é malafede... O azzardo. Di sicuro il notaio non ha l'obbligo di controllare la polizza.
     
  6. Vincenzo58

    Vincenzo58 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Rosa1968 per esserti interessata al mio post.

    Se non ho capito male mi dici che, pur avendo validità annuale ai fini del premio, la polizza mi protegge sino al momento del rogito(?!) anche se il costruttore non ha provveduto al rinnovo e al pagamento annuale.

    Per quanto la riguarda da responsabilità del Notaio, in realtà in un documento della Fondazione Italiana del Notariato(Studio 5813/c) ho trovato che il Notaio deve verificare:

    "che la fideiussione sia stata rilasciata da soggetto a ciò legittimato a sensi
    dell'art. 3 comma 1 del "Dec. L.vo" (banca, impresa di assicurazioni, ecc.)
    che la fideiussione sia stata rilasciata per importo tale da coprire tutte le somme che in base alle risultanze del contratto siano già state riscosse dal venditore o debbano dallo stesso essere riscosse sino al trasferimento della proprietà (...l);
    che la fideiussione sia stata rilasciata con la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale
    che la fideiussione sia stata rilasciata con scadenza che non sia anteriore al momento previsto per il trasferimento della proprietà . "

    Vincenzo58 - Palermo
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Vincenzo ti dico come si opera. Al rogito chiediamo l'originale della polizza rilasciata a suo tempo al cliente. Questo originale viene immediatamente consegnato alla compagnia di assicurazione per chiudere la polizza. Diversamente alla scadenza dell'annualita senza che la compagnia abbia il reso originale della polizza procede con il costruttore per il recupero del premio a tutela dell'acquirente delle nuove costruzioni. Sarebbe facile ti pare eludere la legge. Scade non rinnovo non trasferisco e ciao. Non è cosi.
    Delicata la comunicazione del notariato che approfondirò davanti ad uno schermo. E poi ti dirò cosa ne penso e cosa so io.
     
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  8. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ciao Vincenzo. Ho letto e non ti nascondo che ho fatto qualche ricerca sull'obbligo del notaio di verificare la polizza. Ho trovato una modificazione alla legge nel 2013, dove mette in capo al notaio questa verifica.
    Tu hai trascritto l'atto, quindi il notaio avrebbe quantomeno aver dovuto distinguere se quella polizza era una fideiussione o una garanzia.
    Cerca di non far spostare l'obbiettivo comunque.
     
  9. Vincenzo58

    Vincenzo58 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie ancora,
    Rosa1968 per favore mi favorisci gli estremi della modificazione del 2013 cui fai riferimento?
    Grazie.

    Vincenzo58
     
  10. angy2015

    angy2015 Membro Junior

    Altro Professionista
    a quanto ho visto io il notaio in un atto che dovevamo fare a ottobre scorso non ha opposto dubbi sulla bontà della fideiussione finchè non ho sollevato io il problema in quanto si trattava di una garanzia prestata da un consorzio, in pratica i costruttori si iscrivono a una cooperativa la quale a sua volta presta la garanzia.
    Come specchietto per le allodole paventano un'iscrizione a registro delle imprese per intermediazioni finanziarie che non è la stessa cosa di avere autorizzazione a prestare cauzioni in proprio, al massimo potrebbero reperire chi fornisce le cauzioni ai loro soci.
    Occorre sempre verificare che chi presta la garanzia abbia tale autorizzazione e lo si può vedere anche da una visura alla CCIAA, inoltre deve essere autorizzato ad operare in Italia per la medesima cosa.
     
    A ab.qualcosa e Rosa1968 piace questo messaggio.
  11. Key

    Key Membro Attivo

    Altro Professionista
    Dio mio ma come puo'si puo'essere cosi ingenui.
    Pure un bambino sa che ha volore SOLO la fideiussione bancaria a prima richiesta con PRIMARIO istituto di credito.
    Nel rarissimp caso di fideiussione assicurativa,la stessa DEVE essere a premio unico.Io non ne ho mai vista una.
     

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