Compravendita casa in edilizia convenzionata

[mely]

Buongiorno vi faccio i complimenti per il sito e vi pongo la mia questione:
ho sottoscritto un preliminare per un immobile costruito in diritto di superficie con una convenzione del 1990 per 180000, nel preliminare è specificato che l'immobile è in edilizia convenzionata e si cita anche il diritto di superficie.
Poco tempo dopo la stipula del preliminare la banca ci comunica che per il mutuo corrispondente al 80 per cento del valore (180000) non c'è problema pero' devono avere i documenti dal comun che ne' l'agenzia ne' il venditore gli hanno fatto avere.
A quel punto chiediamo al comune di inviare la documentazione alla banca la quale dopo aver ricevuto i suddetti documenti ci dice che l'immobile ha un prezzo imposto di 112000 euro e loro possono darci l80 per cento di quella cifra e basta.
Nel prelminare l'agenzia ci ha fatto scrivere che secondo la legge 179/92 l'immobile si puo vendere a libero mercato.
L'immobile è venduto dai primi assegnatari e soci della coop concessionaria ed è in diritto di superficie.
Adesso siamo in attesa di una risposta del notaio pero' l'agenzia continua a sostenere che questa vendita si puo' fare a prezzo di mercato.
Potreste schiarirci un po' le idee?
Grazie e a presto

 

[Umberto Granducato]

L'immobile è vendibile in regime di libero mercato se riscattabile, ossia se il comune permette agli attuali proprietari di riscattare il terreno. Per questo devi chiedere all'ufficio tecnico del tuo comune. Ogni convenzione ha le sue regole.
Nel caso non fosse riscattabile il contratto a 180.000euro è nullo.

 

[mely]

Grazie per la sollecita risposta, il comune dice che il venditore dovrebbe acquistare la proprieta' e poi si rivede la convenzione.
Il contratto è nullo o è nullo solo per la parte eccedente?

 

[Umberto Granducato]

il comune dice che il venditore dovrebbe acquistare la proprieta' e poi si rivede la convenzione.

Questa non l'avevo mai sentita. Qual è il motivo?
L'atto secondo me è nullo per la parte eccedente, ossia la compravendita avviene a 112.000. Se è stata indicata nel compromesso una clausola (sospensiva) che prevede la possibile vendita libera dell'immobile allora il discorso è diverso..

 

[mely]

non è stata indicata nessuna clausola ci si appella solamente alla 179/92 per la vendita a libero mercato, pero' l'immobile è in diritto di superficie, anche il notaio dice che l'immobile va venduto al prezzo convenzionato ma l'agenzia continua a sostenere che non è cosi.
Non so che pesci pigliare

 

[Umberto Granducato]

situazione antipatica e leggerezza nel non far avere i documenti alla banca prima del preliminare. <deduco che il preliminare sia stato fatto in agenzia....
Tuttavia stando cosi le cose tu hai il coltello dalla parte del manico nel senso che potresti inviare una raccomandata A/R al venditore (per conoscenza all'AI) dove comunichi che il notaio rogiterà l'immobile solo al prezzo imposto indicando le motivazioni (tramite un legale ovviamente). Ci sarebbe lo spettro di una causa legale, tempi lunghi e attesa snervante. Se io fossi il venditore però ti restituirei immediatamente la caparra e chiuderei il discorso. Il suo rischio è quello di vendere a 112.000euro ed è un rischio abbastanza concreto: le convenzioni vanno viste una ad una e difficilmente si risolvono con leggi che valgono per tutte

 

[mely]

Peccato perche' la casa ci piace proprio e non credo che il venditore me la dara' al prezzo convenzionato, ma dovrebbe darmi il doppio della caparra?

 

[Umberto Granducato]

Peccato perche' la casa ci piace proprio e non credo che il venditore me la dara' al prezzo convenzionato, ma dovrebbe darmi il doppio della caparra?

Teoricamente se non è in grado di vendere quanto promesso si. Dipende da come viene consigliato (eventualmente) da un legale: giudicare a distanza senza vedere niente è difficile. Potrebbe ritirarsi o proseguire con una causa se sicuro di vendere liberamente......

 

[mely]

se il notaio potesse trascrivere sul rogito un prezzo diverso da quello imposto dal comune allora vuol dire che effettivamente i proprietari sono liberi dai vincoli di prezzo imposti dalla convenzione; ma il notaio dice che questo non si può fare e
credo che nessun avvocato 'sano' consiglierebbe ai venditori di esigere un pagamento illecito.
oltretutto la casa è ancora in diritto di superficie e il terreno non è stato mai riscattato per cui ogni vincolo, soprattutto il prezzo, viene trasferito dalla convenzione ai successivi proprietari.
non mi sento di chiedere la conclusione del contratto se i venditori non sono daccordo, ma come ogni rescissione che si rispetti a questo punto esigo il doppio di quello che si sono presi come caparra (quasi il 20%) del prezzo di vendita... anche perchè qui manca la buona fede!! diciamo che ci hanno provato!!

 

[Umberto Granducato]

se il notaio potesse trascrivere sul rogito un prezzo diverso da quello imposto dal comune allora vuol dire che effettivamente i proprietari sono liberi dai vincoli di prezzo imposti dalla convenzione; ma il notaio dice che questo non si può fare e
credo che nessun avvocato 'sano' consiglierebbe ai venditori di esigere un pagamento illecito.
oltretutto la casa è ancora in diritto di superficie e il terreno non è stato mai riscattato per cui ogni vincolo, soprattutto il prezzo, viene trasferito dalla convenzione ai successivi proprietari.
non mi sento di chiedere la conclusione del contratto se i venditori non sono daccordo, ma come ogni rescissione che si rispetti a questo punto esigo il doppio di quello che si sono presi come caparra (quasi il 20%) del prezzo di vendita... anche perchè qui manca la buona fede!! diciamo che ci hanno provato!!

Il diritto in italia non è che funzioni benissimo Un legale potrebbe trovare un appiglio che non vedendo il contratto e soprattutto la convenzione io non so dirti. Per il resto sono d'accordo.
Se il proprietario ritiene di procedere sarà lui a chiedere l'esecuzione del contratto a prezzo pieno (in questo caso tirerà in causa anche il notaio presumibilmente), viceversa sarai tu a chiedere o il doppio della caparra oltre ai danni (ad esempio il rimborso della fattura dell'AI) oppure l'esecuzione del contratto (ossia l'acquisto dell'immobile a 112.000euro).
Un legale che vede le carte ti saprà consigliare x il meglio...