Registrazione della proposta di acquisto accettata e/o del preliminare

[Susanna Savoldelli]

Buongiorno, ho un dubbio che non riesco a risolvere. Non ho molta esperienza nella professione e soprattutto sulla questionifiscalie di diritto immobiliare.
In caso di Proposta accettata e/o di Preliminare per l'acquisto/vendita di un immobile, in presenza di 2 condizioni sospensive: ottenimento del
finanziamento e liberazione dell'immobile per fine contratto di affitto) esiste la possibilità di non registrare i contratti? E' assurdo dover pagare le spese di registrazione se non c 'è alcuna certezza che le condizioni si avverino.
Se non avviene alcun pagamento di caparra ( o meglio alcun deposito fiduciario che si trasforma in caparra in caso di realizzazione delle condizioni sospensiv, è sempre obbligatoria la registrazione all'ADE ?
Il denaro pagato per la registrazione, in caso di annullamento del contratto , verrà restituito dall'ADE?
grazie

 

[Michela_]

Buongiorno Susanna, in presenza di clausola sospensiva sulla proposta di acquisto, il contratto è valido ma non efficace, rimane "sospeso" fino al momento in cui si avverano le condizioni.
In presenza di clausole sulle proposte, io non registro nulla. Quando le clausole decadono, stipula un "nuovo" preliminare, richiamando la "proposta presentata in data x" . Poi quel preliminare lo vai a registrare.

Il denaro pagato per la registrazione, in caso di annullamento del contratto , verrà restituito dall'ADE?

Assolutamente no. Per nessun motivo.

 

[philippo]

Buongiorno, ho un dubbio che non riesco a risolvere. Non ho molta esperienza nella professione e soprattutto sulla questionifiscalie di diritto immobiliare.
In caso di Proposta accettata e/o di Preliminare per l'acquisto/vendita di un immobile, in presenza di 2 condizioni sospensive: ottenimento del
finanziamento e liberazione dell'immobile per fine contratto di affitto) esiste la possibilità di non registrare i contratti? E' assurdo dover pagare le spese di registrazione se non c 'è alcuna certezza che le condizioni si avverino.
Se non avviene alcun pagamento di caparra ( o meglio alcun deposito fiduciario che si trasforma in caparra in caso di realizzazione delle condizioni sospensiv, è sempre obbligatoria la registrazione all'ADE ?
Il denaro pagato per la registrazione, in caso di annullamento del contratto , verrà restituito dall'ADE?
grazie

Il preliminare va comunque registrato , i soldi non vengono rimborsati . Quando le condizioni sospensive vengono soddisfatte , fai un altro contratto /compromesso da registrare . Così per legge . Tutto il resto è aumma aumma

 

[francesca63]

Premesso che condivido il modus operandi di @Michela_ , le due condizioni riportate mi pare debbano essere ben studiate e coordinate ( e forse non lo sono).
Ovvero, se l’acquirente chiede il mutuo e lo ottiene, ma la casa non sarà liberata, perderà i soldi di perizia e istruttoria ?
Differenti problemi, se la casa viene liberata e l’acquirente non ottiene il mutuo.
O sono state messe data precise per l’avversmento della liberazione, e poi tempo congruo per il mutuo ?

 

[Susanna Savoldelli]

Grazie Michela per la risposta.
mi rimangono alcuni dubbi.
Oltre a non registrare la proposta accettata (in caso tu sia agente sia dell'acquirente sia che del venditore) richiedi comunque l'assegno a titolo di deposito fiduciario o attendi di far sottoscrivere il Preliminare solo quando si avverano le condizioni sospensive e quindi, con il Preliminare viene versata la caparra confirmatoria?
Qualora il Preliminare venga sottoscritto presso il Notaio, con versamento della caparra confirmatoria , l'atto verà trascritto e registrato dallo stesso notaio.

Buongiorno Susanna, in presenza di clausola sospensiva sulla proposta di acquisto, il contratto è valido ma non efficace, rimane "sospeso" fino al momento in cui si avverano le condizioni.
In presenza di clausole sulle proposte, io non registro nulla. Quando le clausole decadono, stipula un "nuovo" preliminare, richiamando la "proposta presentata in data x" . Poi quel preliminare lo vai a registrare.

Premesso che condivido il modus operandi di @Michela_ , le due condizioni riportate mi pare debbano essere ben studiate e coordinate ( e forse non lo sono).
Ovvero, se l’acquirente chiede il mutuo e lo ottiene, ma la casa non sarà liberata, perderà i soldi di perizia e istruttoria ?
Differenti problemi, se la casa viene liberata e l’acquirente non ottiene il mutuo.
O sono state messe data precise per l’avversmento della liberazione, e poi tempo congruo per il mutuo ?

 

[Susanna Savoldelli]

Grazie anche a Francesca per le sue considerazioni.
Non avevo valutato i costi per l'acquirente che chiederà il finanziamento senza la certezza che l'immobile venga liberato.
Trattasi di uno studio medico ( cat. A10 catastale, da verificare anche con accesso agli atti) Tale immobile e' occupato da un medico di base; il contratto di affitto scade il 30 ottobre 2023, ma sussiste sempre il rischio che non venga liberato alla scadenza.
Forse sarebbe meglio attendere che si liberi prima di far sottoscrivere alle parti una proposta?

 

[Susanna Savoldelli]

Come posso procedere, tenendo anche presente che per richiedere il finanziamento l'istituto di credito richiede la presentazione della proposta accettata?
Sono veramente confusa e non so come affrontare questi problemi in modo chiaro e corretto per tutelare entrambe le parti ed anche la mia credibilità professionale.

 

[Michela_]

Come posso procedere, tenendo anche presente che per richiedere il finanziamento l'istituto di credito richiede la presentazione della proposta accettata?
Sono veramente confusa e non so come affrontare questi problemi in modo chiaro e corretto per tutelare entrambe le parti ed anche la mia credibilità professionale.

Ciao. Dipende tutto da te e se te la senti di poter gestire eventuali imprevisti.
Ti consiglio di procedere per gradi. Come prima cosa il proprietario deve inviare al locatario una raccomandata con la richiesta di rinuncia al diritto di prelazione, ricordando anche la data di scadenza del contratto di locazione,

ma sussiste sempre il rischio che non venga liberato alla scadenza.

E capire le intenzioni del locatario.

Poi c'è da capire questa cat. A10 catastale, da verificare anche con accesso agli atti.

Raccogli queste info poi fammi sapere. E andiamo insieme passo passo.

 

[Giuseppe Di Massa]

Buongiorno, ho un dubbio che non riesco a risolvere. Non ho molta esperienza nella professione e soprattutto sulla questionifiscalie di diritto immobiliare.
In caso di Proposta accettata e/o di Preliminare per l'acquisto/vendita di un immobile, in presenza di 2 condizioni sospensive: ottenimento del
finanziamento e liberazione dell'immobile per fine contratto di affitto) esiste la possibilità di non registrare i contratti? E' assurdo dover pagare le spese di registrazione se non c 'è alcuna certezza che le condizioni si avverino.
Se non avviene alcun pagamento di caparra ( o meglio alcun deposito fiduciario che si trasforma in caparra in caso di realizzazione delle condizioni sospensiv, è sempre obbligatoria la registrazione all'ADE ?
Il denaro pagato per la registrazione, in caso di annullamento del contratto , verrà restituito dall'ADE?
grazie

Al momento del preliminare con clausole sospensive non si spostano soldi, pertanto non va registrato, quando le clausole decadono si fa un secondo preliminare con versamento di caparra e quello va registrato.

 

[Michela_]

Le cose da capire sono le seguenti: categoria catastale a seguito accesso atti e intenzioni dell'affituario. Poi informi la parte acquirente. Questo prima di raccogliere la proposta.
Una volta capito questo, fai inviare la raccomandata di rinuncia alla prelazione agli affittuari ricordando il termine (certo) entro quale liberare l'immobile. Solo poi, pensi alla proposta. Se il cliente interessato l'acquisto ha pazienza, ti consiglio di prendere la proposta solo ad immobile vuoto. Altrimenti, se hai certezza che alla data x l'immobile venga liberato puoi procedere. Nella proposta d'acquisto metterai il vincolo di mutuo, ed una data perentoria entro quale avere risposta positiva, altrimenti decade tutto. Il proprietario deve garantire l'immobile libero da cose e persone al rogito notarile, puoi mettere anche questa clausola. Ma come potresti impostare le date di "scadenza" non saprei, finché non hai data certa di liberazione immobile.
Sta di fatto che se la banca da esito positivo al mutuo, da anche un termine (3 mesi di solito) entro quali andare a rogito. La data massima di liberazione immobile dovrà essere sicuramente "prima" della data perentoria del rogito. Il contratto diventa efficace quando si avverano tutte le condizioni. Se l'immobile non viene liberato ma viene concesso il mutuo, l'acquirente paga la perizia per nulla. Serve attenzione. A maggior ragione perché per qualsiasi motivo, tu sei di mezzo e dovrai ben gestire le difficoltà. Andrei avanti a piccoli passi.

N.b. non so se mi sono spiegata bene ma per qualsiasi cosa scrivi pure quando vuoi/hai bisogno, ci trovi qui. Chiedi pure prima di andare incontro a problemi/difficoltà.