Acquisto saltato - opinione

[CORA1979]

Salve a tutti
Spero che qualcuno mi possa suggerire sul come agire

Io e mia moglie, a fine 2024 decidiamo di ponderare l'acquisto di un nuovo appartamento; cambiare casa
Per fare ciò, dobbiamo mettere in vendita il ns appartamento e cercarne uno nuovo
Ci mettiamo alla ricerca sui classici siti
Visioniamo un appartamento che ci interessa
Lo visitiamo per ben 2 volte. OK. ANDIAMO!

FACCIAMO VISIONARE ns appartamento e fissiamo prezzo di vendita

Prima di metterlo in vendita procediamo a bloccare quello visionato - CI PIACEVA
Contestualmente all'eventuale accettazione della proposta (VINCOLATA AL MUTUO) avverrà la messa in vendita del ns

- A DICEMBRE viene consegnata quindi la ns proposta
- Sempre a Dicembre 2024 viene accettata la proposta con CLAUSOLA SOSPENSORIA LEGATA AL MUTUO/OTTENIMENTO
- L'accordo non scritto con l'agenzia - ma solo verbale è che in caso di accettazione, la commissione verrebbe pagata contestualmente alla vendita del mio appartamento.
- Tale accordo è evidente dal fatto che l'agenzia prende in carico anche la vendita del mio appartamento e,che la commissione non viene erogata nonostante l'accettazione
- SEMPRE a DICEMBRE, contestualmente all'accettazione della proposta, DECIDO di mettere in vendita il mio appartamento; UFFICIALMENTE-nello stesso gg
- MANDATO VENDITA
- SET FOTOGRAFICO SEMPRE A DICEMBRE ED ANNUNCIO ON LINE. APPARTAMENTO IN VENDITA.
- A GENNAIO - CON PROPOSTA FATTA PER IL NUOVO APPARTAMENTO ED APPARTAMENTO DI PROPRIETA' IN VENDITA L'AGENTE SI ACCORGE DELLA DIFFORMITA' CATASTALE. La planimetria non rappresenta lo stato di fatto
- RICEVO UN PREVENTIVO PER LAYOUT NUOVA PLANIMETRIA
- SEMPRE A GENNAIO LA RICHIESTA DI MUTUO E' ACCETTATA - SVINCOLO 10.000 EURO CAPARRA ASSORBITA DA VENDITORE - COMPRAVENDITA ENTRO FINE MAGGIO
- A GENNAIO PREVENTIVO GEOMETRA+SOPRALLUOGO GEOMETRA - MILLE PROBLEMI, non si tratta di rifare la PLANIMETRIA, ma sorgono altre anomalie
- A GENNAIO ACCESSO AGLI ATTI. Si spera che tutto sia OK lato comune
- IL PRIMO APRILE L'ACCESSO AGLI ATTI CONFERMA I PROBLEMI DELL'APPARTAMENTO.
- Non posso vendere l'appartamento così com'è.
- i tempi sono stretti
- IL 29 MAGGIO scade il termine della compravendita.
- Il proprietario dell'appartamento che dovrei acquistare non mi estende il compromesso; mi servirebbero 1-2 mesi per sistemare il tutto
- In questo momento PERDO 10K, e mi sfuma l'acquisto

Mi scuso se mi sono dilungato

- QUESTIONE COMMISSIONE?

Pensate che vi siano degli estremi per far sì che la commissione non venga pagata?
E quella di vendita? come faccio a pagare una commissione di un appartamento che non doveva-poteva essere messo in vendita?
Per quanto riguarda la caparra di 10K, è completamente persa o vi sono degli escamotage per il rimborso visto quanto descritto? Credo vi sia stata della negligenza
Se avessi saputo che, il mio appartamento non fosse accatastato in maniera corretta, non avrei mai FATTO PROPOSTA DI ACQUISTO E MAI MESSO IN VENDITA IL MIO
Un'agenzia dovrebbe tutelare anche il cliente (che in questo caso compra e vende) e non solo i propri interessi economici e di commissione
Grazie

 

[STUDIO DUCHEMINO]

Ciao, dalla tua descrizione emergono elementi rilevanti per contestare sia il pagamento della commissione sia la perdita della caparra. In particolare, se l’accordo con l’agenzia era verbale e non sono stati rispettati i termini concordati – soprattutto in relazione alla gestione dell'incarico e alla corretta documentazione catastale – potrebbero esserci le basi per richiedere una revisione della commissione e, forse, il rimborso parziale o totale della caparra.
Ti consiglio vivamente di raccogliere tutte le prove e la documentazione (email, preventivi, comunicazioni, eventuali registrazioni) e di consultare un legale specializzato in diritto immobiliare per analizzare in dettaglio il caso e valutare le possibili azioni da intraprendere. Un parere legale accurato, secondo me, può fare la differenza nel definire se e come contestare gli oneri subiti.

 

[CORA1979]

Ciao, dalla tua descrizione emergono elementi rilevanti per contestare sia il pagamento della commissione sia la perdita della caparra. In particolare, se l’accordo con l’agenzia era verbale e non sono stati rispettati i termini concordati – soprattutto in relazione alla gestione dell'incarico e alla corretta documentazione catastale – potrebbero esserci le basi per richiedere una revisione della commissione e, forse, il rimborso parziale o totale della caparra.
Ti consiglio vivamente di raccogliere tutte le prove e la documentazione (email, preventivi, comunicazioni, eventuali registrazioni) e di consultare un legale specializzato in diritto immobiliare per analizzare in dettaglio il caso e valutare le possibili azioni da intraprendere. Un parere legale accurato, secondo me, può fare la differenza nel definire se e come contestare gli oneri subiti.

Buongiorno,
GRAZIE MILLE. Era nelle mie intenzioni
Procederò in tal senso

 

[Umberto Granducato]

Prima di rispondere, interverranno poi anche i colleghi, un paio di domande visto che la messa in vendita dell'appartamento in dicembre e l'accesso agli atti ad aprile sono due situazioni in palese conflitto:
- eri stato avvisato dall'agente che il tuo appartamento deve essere conforme per vendere (non solo catasto, ma soprattutto progetto/licenza comunale)?
- perchè l'accesso agli atti solo ad aprile?
- l'agente chiede provvigione per il tuo acquisto e penale per la non vendita del tuo, quindi per tuo inadempimento?

 

[CORA1979]

Prima di rispondere, interverranno poi anche i colleghi, un paio di domande visto che la messa in vendita dell'appartamento in dicembre e l'accesso agli atti ad aprile sono due situazioni in palese conflitto:
- eri stato avvisato dall'agente che il tuo appartamento deve essere conforme per vendere (non solo catasto, ma soprattutto progetto/licenza comunale)?
- perchè l'accesso agli atti solo ad aprile?
- l'agente chiede provvigione per il tuo acquisto e penale per la non vendita del tuo, quindi per tuo inadempimento?

Buongiorno,
- si, ma non mi sono mai accorto delle non conformità della planimetria & co
- accesso agli atti chiesto a GENNAIO, ma responso solo ad APRILE. Praticamente 3 mesi bruciati
- chiede provvigione di acquisto perchè la proposta era stata accettata e quindi la commissione maturata + quella per la non vendita del mio (vendita non effettuata poichè dovrò prima sistemare le anomalie). Senza giri di parole, così non riesco e non posso venderla
Grazie

 

[PyerSilvio]

- A GENNAIO PREVENTIVO GEOMETRA+SOPRALLUOGO GEOMETRA - MILLE PROBLEMI, non si tratta di rifare la PLANIMETRIA, ma sorgono altre anomalie
- A GENNAIO ACCESSO AGLI ATTI. Si spera che tutto sia OK lato comune
- IL PRIMO APRILE L'ACCESSO AGLI ATTI CONFERMA I PROBLEMI DELL'APPARTAMENTO.
- Non posso vendere l'appartamento così com'è.

Se avete incaricato il geometra vi sarà la pratica da fare.
Che molto probabilmente sarà già stata aperta.
L'appartamento può essere venduto certamente con la riconformazione da fare, così come citato nella pratica edilizia e che verrà defalcata dal prezzo di vendita/acquisto.

Ma il tuo problema non mi pare che sia questo.

Il tuo problema è che non avete ancora trovato l'acquirente.

Una situazione abbastanza consueta quando si procede nel senso contrario.

Prima di comperare bisognava vendere.

 

[Umberto Granducato]

- si, ma non mi sono mai accorto delle non conformità della planimetria & co
- accesso agli atti chiesto a GENNAIO, ma responso solo ad APRILE. Praticamente 3 mesi bruciati

Probabilmente ci saranno da fare delle sanatorie, è stata una mossa imprudente mettere in vendita l'immobile senza una conformità, legalmente non credo ci siano appigli perchè la conformità sei tu a garantirla tramite un tecnico però io non sono un legale.. In sintesi se io fossi l'agente e ti avessi informato correttamente riguardo a quello che stavi facendo la penale te la chiederei.
La provvigione per l'acquisto credo non si possa discutere così come la perdita della caparra, che ti ricordo se è confirmatoria che potrebbe avere conseguenze anche più gravi che la 'sola' perdita

 

[PyerSilvio]

non si possa discutere così come la perdita della caparra

Beh il termine non è perentorio.

Ingaggiando un buon avvocato ben si potrebbe riuscire a temporeggiare fino alla concessione necessaria.

Ma il problema non è la sanatoria. Il problema è che non hanno un acquirente.

 

[CORA1979]

Se avete incaricato il geometra vi sarà la pratica da fare.
Che molto probabilmente sarà già stata aperta.
L'appartamento può essere venduto certamente con la riconformazione da fare, così come citato nella pratica edilizia e che verrà defalcata dal prezzo di vendita/acquisto.

Ma il tuo problema non mi pare che sia questo.

Il tuo problema è che non avete ancora trovato l'acquirente.

Una situazione abbastanza consueta quando si procede nel senso contrario.

Prima di comperare bisognava vendere.

Si.. ora penso esattamente ciò; prima dovevo vendere..

 

[CORA1979]

Probabilmente ci saranno da fare delle sanatorie, è stata una mossa imprudente mettere in vendita l'immobile senza una conformità, legalmente non credo ci siano appigli perchè la conformità sei tu a garantirla tramite un tecnico però io non sono un legale.. In sintesi se io fossi l'agente e ti avessi informato correttamente riguardo a quello che stavi facendo la penale te la chiederei.
La provvigione per l'acquisto credo non si possa discutere così come la perdita della caparra, che ti ricordo se è confirmatoria che potrebbe avere conseguenze anche più gravi che la 'sola' perdita

Grazie della tua opinione; forse non mi sono spiegato bene. L'agente ha preso in carico la vendita, con tutti i DOC - atto di provenienza, APE, planimetria. Solo dopo la messa in vendita e la mia proposta di acquisto si è accordo della difformità della PLANIMETRIA. Io non sapevo nulla-IGNARO SU TUTTO. A saperlo, non avrei mai messo in vendita nulla.
Suppongo che sia uno dei compiti dell'agente verificare il tutto. No?
CIT - è confirmatoria che potrebbe avere conseguenze anche più gravi che la 'sola' perdita. Cosa intendi?