Locazione turistica imprenditoriale

[orianna]

Buongiorno vorrei fare locazioni brevi sulla seconda casa intestata a mio marito. Abbiamo la divisione dei beni. Vorrei svolgerla in modo imprenditoriale a mio nome, con ditta individuale e mi pagherei le tasse e i contributi. È possibile? Che adempimenti burocratici ci sono da intraprendere a livello fiscale?

 

[francesca63]

Vorrei svolgerla in modo imprenditoriale a mio nome

Come prima cosa dovresti avere titolo per farlo; cioè o un contratto di locazione tra tuo marito e te, con facoltà di subaffitto, o un contratto di gestione, con cui stabilite una somma periodica a fronte dei tuoi servizi.
Poi viene il resto.

 

[orianna]

Grazie mille, si può fare un contratto di comodato gratuito?

 

[francesca63]

Grazie mille, si può fare un contratto di comodato gratuito?

Si, potrebbe andar bene anche quello; se si tratta solo di affitti brevi, quanto ricaverai ( con relative incombenze di dichiarazione dei redditi) sarà a tuo carico

 

[orianna]

Se dovessi affittare per un periodo oltre i 30 giorni non si può più con un contratto di comodato gratuito?

 

[Klematide]

Forte di un valido titolo, nulla ti vieta di esercitare la locazione breve anche in forma imprenditoriale, fuori dall’ambito dell’art.4 del DL 50/2017, ma per farlo dovrai prima avviare una SCIA presso il SUAP del Comune (vedi art.13-ter, co.8 del DL 145/2023).

Con il comodato le tasse sulle locazioni turistiche brevi effettuate da te, le pagherebbe, però, tutte tuo marito-proprietario comodante, perché tu non saresti un privato (persona fisica) comodatario, ex art.4 del DL 50/2017. Anche il reddito da locazione lunga verrebbe tassato al comodante (il comodato d’uso non trasferisce il diritto reale sull’immobile in capo a te).

Avendo alle spalle una legge regionale, spesso matrigna, che corona la locazione turistica di spine, verifica se è prevista una durata massima e la possibilità di fare locazione turistica in forma imprenditoriale. Alcune Regioni (ad es. Sardegna) e alcuni Comuni (ad es. Roma) fino a qualche tempo storcevano il naso se volevi fare locazione turistica in forma imprenditoriale, nel senso che ti obbligavano ad aprire una “CAV” imprenditoriale, che è una struttura ricettiva che non fa contratti di locazione, ma di alloggio.

I soggetti IVA (anche ditte individuali in IRPEF) godono dell’esenzione IVA sui canoni di locazione, a condizione, però, che, come i privati che fanno locazioni brevi, non forniscano servizi di ospitalità onerosa, perché, quando vengono offerti servizi di guest care alla persona, la locazione cessa di essere una locazione, trasformandosi in prestazione di servizi di tipo alberghiero.

Se vuoi fare locazione turistica senza camuffarti da albergo, devi essere servizievole, ma non offrire servizi: non preparare letti e riassettare le camere (non sei un hotel), non servire alla fame degli altri (non sei una tavola calda), non lavare e stirare indumenti altrui (non sei una lavanderia) non fare il cocchiere da e per la stazione (non sei un taxista).

Se ti servirai di un portale di prenotazione, avendo un numero di partita IVA, dovrai associarlo all’account e questo farà salterà la ritenuta d'acconto. Non potrà, quindi, che configurarsi un reddito d’impresa, tassato secondo l’inquadramento che sceglierai:

° il regime ordinario: in questo regime potrai detrarre le spese inerenti l’attività;
° il regime forfettario: in questo regime non potrai scaricare niente, nessun costo tranne i contributi previdenziali INPS versati l’anno precedente.

Con partita IVA:

° sorge l’obbligo del relativo codice attività che nasconde la tua qualifica professionale: i locatori sono qualificati professionalmente dal nuovo codice ATECO 55.20.42;
° scatta l’obbligo di fatturazione elettronica;
° se utilizzerai una piattaforma online (ad es. Booking) scatta l’obbligo di reverse charge o inversione contabile (anche in regime forfettario), cioè dovrai versare allo Stato il 22% di IVA calcolato sulle commissioni host rilasciate in fattura dai portali entro il 16 del mese successivo alla fattura.

Un vento di perturbanti faccende amministrative, a cui ubbidirai come una formica carpentiere schiavizzata, ti strapperà dal tuo mondo. Eccitanti materie, come comunicazione statistica dei flussi turistici (sul portale della Regione), segnalazione degli alloggiati (sul portale della Questura), imposta di soggiorno (sul portale del Comune) riempiranno il calice della tua pazienza.

Frastornata, debilitata da questi e altri triboli (ad es. dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate), dopo un po’ capirai che affittare appartamenti da concedere in locazione a fragile umanità in transito non è una sinecura, ma è un lavoro vero e proprio. Oggi hai il fuoco dentro. Domani chissà.

Dovrai inerpicarti con fatica sulle scale periclitanti di una locazione lampo. Ascoltare una combriccola di turisti festanti e provare a capirli. Vellicare l’ospitalità con amorevole cura, come si fa con i capelli dei figli. In un perenne andirivieni di vacanzieri, tutto sarà sforzo, urto, carico: l’esito non è affatto scontato.

Sappi subito che mettere sotto un tetto degli scapestrati goderecci non ti andrà in nessuno dei modi che vorrai e forse neanche in nessuno di quelli che non vorrai, ma alla fine importa soltanto ricevere un giusto compenso e qualche briciola di gioia per tutti gli sforzi profusi, senza troppe contusioni, perché la locazione turistica, sappilo, può contundere, perciò, quando ci s’imbarca in questo lavoro, uno dei tool da tenere sempre a portata di mano è una buona pomata lenitiva.

 

[cristian casabella]

Se dovessi affittare per un periodo oltre i 30 giorni non si può più con un contratto di comodato gratuito?

Turistico non puoi
Come non farei un comodato gratuito su un immobile a uso speculativo

Turistico non puoi
Come non farei un comodato gratuito su un immobile a uso speculativo

Comunque senti un commercialista sveglio prima di fare “danni”

 

[orianna]

Forte di un valido titolo, nulla ti vieta di esercitare la locazione breve anche in forma imprenditoriale, fuori dall’ambito dell’art.4 del DL 50/2017, ma per farlo dovrai prima avviare una SCIA presso il SUAP del Comune (vedi art.13-ter, co.8 del DL 145/2023).

Con il comodato le tasse sulle locazioni turistiche brevi effettuate da te, le pagherebbe, però, tutte tuo marito-proprietario comodante, perché tu non saresti un privato (persona fisica) comodatario, ex art.4 del DL 50/2017. Anche il reddito da locazione lunga verrebbe tassato al comodante (il comodato d’uso non trasferisce il diritto reale sull’immobile in capo a te).

Avendo alle spalle una legge regionale, spesso matrigna, che corona la locazione turistica di spine, verifica se è prevista una durata massima e la possibilità di fare locazione turistica in forma imprenditoriale. Alcune Regioni (ad es. Sardegna) e alcuni Comuni (ad es. Roma) fino a qualche tempo storcevano il naso se volevi fare locazione turistica in forma imprenditoriale, nel senso che ti obbligavano ad aprire una “CAV” imprenditoriale, che è una struttura ricettiva che non fa contratti di locazione, ma di alloggio.

I soggetti IVA (anche ditte individuali in IRPEF) godono dell’esenzione IVA sui canoni di locazione, a condizione, però, che, come i privati che fanno locazioni brevi, non forniscano servizi di ospitalità onerosa, perché, quando vengono offerti servizi di guest care alla persona, la locazione cessa di essere una locazione, trasformandosi in prestazione di servizi di tipo alberghiero.

Se vuoi fare locazione turistica senza camuffarti da albergo, devi essere servizievole, ma non offrire servizi: non preparare letti e riassettare le camere (non sei un hotel), non servire alla fame degli altri (non sei una tavola calda), non lavare e stirare indumenti altrui (non sei una lavanderia) non fare il cocchiere da e per la stazione (non sei un taxista).

Se ti servirai di un portale di prenotazione, avendo un numero di partita IVA, dovrai associarlo all’account e questo farà salterà la ritenuta d'acconto. Non potrà, quindi, che configurarsi un reddito d’impresa, tassato secondo l’inquadramento che sceglierai:

° il regime ordinario: in questo regime potrai detrarre le spese inerenti l’attività;
° il regime forfettario: in questo regime non potrai scaricare niente, nessun costo tranne i contributi previdenziali INPS versati l’anno precedente.

Con partita IVA:

° sorge l’obbligo del relativo codice attività che nasconde la tua qualifica professionale: i locatori sono qualificati professionalmente dal nuovo codice ATECO 55.20.42;
° scatta l’obbligo di fatturazione elettronica;
° se utilizzerai una piattaforma online (ad es. Booking) scatta l’obbligo di reverse charge o inversione contabile (anche in regime forfettario), cioè dovrai versare allo Stato il 22% di IVA calcolato sulle commissioni host rilasciate in fattura dai portali entro il 16 del mese successivo alla fattura.

Un vento di perturbanti faccende amministrative, a cui ubbidirai come una formica carpentiere schiavizzata, ti strapperà dal tuo mondo. Eccitanti materie, come comunicazione statistica dei flussi turistici (sul portale della Regione), segnalazione degli alloggiati (sul portale della Questura), imposta di soggiorno (sul portale del Comune) riempiranno il calice della tua pazienza.

Frastornata, debilitata da questi e altri triboli (ad es. dichiarazione annuale dell’imposta di soggiorno all’Agenzia delle Entrate), dopo un po’ capirai che affittare appartamenti da concedere in locazione a fragile umanità in transito non è una sinecura, ma è un lavoro vero e proprio. Oggi hai il fuoco dentro. Domani chissà.

Dovrai inerpicarti con fatica sulle scale periclitanti di una locazione lampo. Ascoltare una combriccola di turisti festanti e provare a capirli. Vellicare l’ospitalità con amorevole cura, come si fa con i capelli dei figli. In un perenne andirivieni di vacanzieri, tutto sarà sforzo, urto, carico: l’esito non è affatto scontato.

Sappi subito che mettere sotto un tetto degli scapestrati goderecci non ti andrà in nessuno dei modi che vorrai e forse neanche in nessuno di quelli che non vorrai, ma alla fine importa soltanto ricevere un giusto compenso e qualche briciola di gioia per tutti gli sforzi profusi, senza troppe contusioni, perché la locazione turistica, sappilo, può contundere, perciò, quando ci s’imbarca in questo lavoro, uno dei tool da tenere sempre a portata di mano è una buona pomata lenitiva.

Grazie mille per la risposta, ci ragiono un po' su, poi siccome la vedo ben ferrata sull'argomento le chiederò ancora qualcosa d'altro.

 

[orianna]

Comunque senti un commercialista sveglio prima di fare “danni”

Grazie per la risposta, preferisco allora fissare un appuntamento all'agenzia delle entrate e chiedere bene a loro.

 

[cristian casabella]

Le opzioni sono 2

1) affitto turistico, assimilabile ad attività alberghiera, da 1 notte a massimo 30
2) affitto breve (anche a fini turistici) minimo 30 giorni

A parte la durata cambiano obblighi ed impegni...vedrai che anche in ADE ti sapranno chiarire bene