Buongiorno,
Vorrei provare ad esporre una questione un po' complicata (almeno per me, che non mi intendo di questi argomenti). Il condominio dello stabile dove vivo possiede un appartamento, ex appartamento del portiere, dato in locazione perlomeno dagli anni '90 ad un dentista. A quanto siamo riusciti a ricostruire, vennero allora effettuati dei lavori, per trasformare l'appartamento da residenziale a studio dentistico. Al dentista è succeduto un sedicente avvocato (non entro nei dettagli) e a partire dal 2024 si è istallata una nuova locataria (peraltro già inquilina del condominio) che, per quanto possiamo vedere, svolge, nell'appartamento condominiale, un'attività del tipo insegnante di pilates o yoga.
Nel corso di un'accesa riunione condominiale nel novembre scorso, una condomina avanzo' la richiesta di alzare il canone di affitto dell'appartamento in questione. Non mi dilungo su questo punto, perché irrelevante. Quello che importa è che nell'ambito di questa discussione è saltato fuori nell'ordine che:
1) i lavori effettuati illo tempore - di cui non sono in grado di fornire descrizione perché non sono mai entrata nell'appartamento - sono stati svolti abusivamente (tant'è che non risultano sulla planimetria allegata al contratto di locazione)
2) l'appartamento è ancora accatastato come A/3
3) ottenuta copia del contratto [mai sottoposto all'approvazione dell'assemblea], abbiamo notato che questo è stato registrato (per altro a cura di un condomino) come categoria "A/3" e come tipologia "Locazione immobile uso diverso da abitativo"
4) nel contratto non viene specificata l'attività svolta dalla locataria; al punto 4) si legge solo "i locali si concedono solo per il solo (sic) uso di attività professionale con divieto di sublocazione e cessione anche parziale e divieto di mutamento di destinazione. Ai fini di quanto previsto negli artt. 34, 35, 37 e seguenti della L. 392/1978, il Conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti con il pubblico".
Recentemente è seguita una assemblea straordinaria, con la richiesta di 2 condomini (tra cui mio marito) di sanare la situazione. In sostanza, per quanto riguarda il punto 1), la domanda (magari ingenua) è: lavori abusivi eseguiti più di 20, se non 30 anni fa, cadono in prescrizione o occorre presentare CILA (?) per sanatoria? Ripeto: non so esattamente in cosa siano consistiti tali lavori, ma credo sia stata eliminata la cucina e spostato un tramezzo.
Per gli altri punti le domande in parte si sovrappongono. E' regolare un contratto per Locazione "per attività professionale" dove non venga specificato di quale attività si tratti? Non credo proprio, anche perché mi sono andata a leggere gli artt. 34 e 35 della Legge sugli affitti e mi sono alquanto preoccupata. Per come è scritto il contratto, sembrerebbe che la locataria avrebbe diritto a ben 18 mensilità di canone se il contratto cessasse, per semplificare, non per colpa sua. Tuttavia, a leggere il commento a questi articoli su Brocardi, si evince chiaramente che per "attività che comportano contatti diretti con il pubblico" si intendono attività commerciali/ industriali/ artigianali strutturate e NON (eventuali) studi professionali. Infatti, aggiunge il commento, in questo caso "più che il luogo di esercizio dell’attività, conta la persona del professionista ed è quest’ultima a creare il punto di attrazione del pubblico degli utenti e dei consumatori. Ogniqualvolta prevalga l’elemento personale e professionale dell’imprenditore sulla organizzazione commerciale dell’attività svolta nell’immobile concesso in locazione, non sarà possibile accedere all’indennità da perdita dell’avviamento".
Io ero presente all'ultima riunione è ho tentato di estorcere all'amministratore qualche informazione sull'attività svolta da quella che lui chiama pomposamente "La Dottoressa". Ma ha glissato su tutto. Aggiungo che su Internet non risulta nulla, né lei, né il suo Studio (ha affisso questa dicitura sulla porta e sul citofono).
Io ho capito che se non sappiamo cosa fa esattamente questa persona (che evita i contatti con noi), non andiamo da nessuna parte. Perché se fosse realmente una Dottoressa (di certo non è un medico, né una dentista), dovremmo eventualmente far accatastare l'appartamento come A/10 e lei aver presentato una Comunicazione Inizio Attività, giusto? Se non fosse una professionista, dovrebbe essere in possesso di una licenza commerciale e l'immobile accatastato come Commerciale, è cosi'? Ma, soprattutto, possibile che l'amministratore possa non rispondere alla domanda circa l'attività svolta e che questa non debba essere indicata a chiare lettere nel contratto? E' vero, come condomini siamo stati eccessivamente passivi e ci siamo fidati ciecamente dell'Amministratore, che ha materialmente provveduto a redigere il contratto a nome del condominio, senza che nessuno si preoccupasse di controllare. Ma possiamo dire che in quanto rappresentante del condominio l'amministratore non ne sta tutelando gli interessi? Si puo' esigere ora che il contratto venga rettificato o addirittura annullato? Cosa rischiamo se rimaniamo in questa situazione? Poniamo che ci sia un controllo, che ne so, dell'Asl, cosa potrebbe succedere?
Vorrei provare ad esporre una questione un po' complicata (almeno per me, che non mi intendo di questi argomenti). Il condominio dello stabile dove vivo possiede un appartamento, ex appartamento del portiere, dato in locazione perlomeno dagli anni '90 ad un dentista. A quanto siamo riusciti a ricostruire, vennero allora effettuati dei lavori, per trasformare l'appartamento da residenziale a studio dentistico. Al dentista è succeduto un sedicente avvocato (non entro nei dettagli) e a partire dal 2024 si è istallata una nuova locataria (peraltro già inquilina del condominio) che, per quanto possiamo vedere, svolge, nell'appartamento condominiale, un'attività del tipo insegnante di pilates o yoga.
Nel corso di un'accesa riunione condominiale nel novembre scorso, una condomina avanzo' la richiesta di alzare il canone di affitto dell'appartamento in questione. Non mi dilungo su questo punto, perché irrelevante. Quello che importa è che nell'ambito di questa discussione è saltato fuori nell'ordine che:
1) i lavori effettuati illo tempore - di cui non sono in grado di fornire descrizione perché non sono mai entrata nell'appartamento - sono stati svolti abusivamente (tant'è che non risultano sulla planimetria allegata al contratto di locazione)
2) l'appartamento è ancora accatastato come A/3
3) ottenuta copia del contratto [mai sottoposto all'approvazione dell'assemblea], abbiamo notato che questo è stato registrato (per altro a cura di un condomino) come categoria "A/3" e come tipologia "Locazione immobile uso diverso da abitativo"
4) nel contratto non viene specificata l'attività svolta dalla locataria; al punto 4) si legge solo "i locali si concedono solo per il solo (sic) uso di attività professionale con divieto di sublocazione e cessione anche parziale e divieto di mutamento di destinazione. Ai fini di quanto previsto negli artt. 34, 35, 37 e seguenti della L. 392/1978, il Conduttore dichiara che l'immobile verrà utilizzato per attività che comporta contatti diretti con il pubblico".
Recentemente è seguita una assemblea straordinaria, con la richiesta di 2 condomini (tra cui mio marito) di sanare la situazione. In sostanza, per quanto riguarda il punto 1), la domanda (magari ingenua) è: lavori abusivi eseguiti più di 20, se non 30 anni fa, cadono in prescrizione o occorre presentare CILA (?) per sanatoria? Ripeto: non so esattamente in cosa siano consistiti tali lavori, ma credo sia stata eliminata la cucina e spostato un tramezzo.
Per gli altri punti le domande in parte si sovrappongono. E' regolare un contratto per Locazione "per attività professionale" dove non venga specificato di quale attività si tratti? Non credo proprio, anche perché mi sono andata a leggere gli artt. 34 e 35 della Legge sugli affitti e mi sono alquanto preoccupata. Per come è scritto il contratto, sembrerebbe che la locataria avrebbe diritto a ben 18 mensilità di canone se il contratto cessasse, per semplificare, non per colpa sua. Tuttavia, a leggere il commento a questi articoli su Brocardi, si evince chiaramente che per "attività che comportano contatti diretti con il pubblico" si intendono attività commerciali/ industriali/ artigianali strutturate e NON (eventuali) studi professionali. Infatti, aggiunge il commento, in questo caso "più che il luogo di esercizio dell’attività, conta la persona del professionista ed è quest’ultima a creare il punto di attrazione del pubblico degli utenti e dei consumatori. Ogniqualvolta prevalga l’elemento personale e professionale dell’imprenditore sulla organizzazione commerciale dell’attività svolta nell’immobile concesso in locazione, non sarà possibile accedere all’indennità da perdita dell’avviamento".
Io ero presente all'ultima riunione è ho tentato di estorcere all'amministratore qualche informazione sull'attività svolta da quella che lui chiama pomposamente "La Dottoressa". Ma ha glissato su tutto. Aggiungo che su Internet non risulta nulla, né lei, né il suo Studio (ha affisso questa dicitura sulla porta e sul citofono).
Io ho capito che se non sappiamo cosa fa esattamente questa persona (che evita i contatti con noi), non andiamo da nessuna parte. Perché se fosse realmente una Dottoressa (di certo non è un medico, né una dentista), dovremmo eventualmente far accatastare l'appartamento come A/10 e lei aver presentato una Comunicazione Inizio Attività, giusto? Se non fosse una professionista, dovrebbe essere in possesso di una licenza commerciale e l'immobile accatastato come Commerciale, è cosi'? Ma, soprattutto, possibile che l'amministratore possa non rispondere alla domanda circa l'attività svolta e che questa non debba essere indicata a chiare lettere nel contratto? E' vero, come condomini siamo stati eccessivamente passivi e ci siamo fidati ciecamente dell'Amministratore, che ha materialmente provveduto a redigere il contratto a nome del condominio, senza che nessuno si preoccupasse di controllare. Ma possiamo dire che in quanto rappresentante del condominio l'amministratore non ne sta tutelando gli interessi? Si puo' esigere ora che il contratto venga rettificato o addirittura annullato? Cosa rischiamo se rimaniamo in questa situazione? Poniamo che ci sia un controllo, che ne so, dell'Asl, cosa potrebbe succedere?
