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Ponz

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Agente Immobiliare

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Agente Immobiliare
Alcune considerazioni tra amici.

Questo porta a situazioni dove solo il 56,7% di chi ha acquistato lo ha fatto tramite agenzia (sempre da Centro Studi Tecnoborsa). Aggiungo che questo contesto era già presente prima della nascita di Immobiliare.it od in generale dell’avvento delle nuove tecnologie (ricerca di Gerardo Paterna), è qualcosa che quindi viene dal passato.
E' da qualche anno che il dato dell'intermediato italiano verrebbe sbandierato come riprova della cattiva nomea delle agenzie immobiliari (o del cattivo livello di appeal). Varrebbe quindi la pena ricordare che le percentuali di intermediato presenti in altri paesi d'Europa quali Spagna, Portogallo, Germania e Francia, secondo un vecchio studio FIMAA, dovrebbero essere molto simili alle nostre...

Che gli agenti immobiliari tedeschi e francesi godano anch'essi di una pessima reputazione?

Inoltre, perchè si dovrebbe tendere al 100% di intermediato come in Inghilterra?
Se in Italia l'intermediato fosse veramente vicino al 60% per una provvigione media complessiva del 4% ed in Inghilterra del 98% per una mediazione media del 2%... non so se il modello anglosassone risulterebbe poi così interessante per le vocazioni dei colleghi nostrani, nè credo che la percentuale dell'intermediato italiano dovrebbe ugualmente essere considerata tanto negativa...

La realtà dei fatti è che il ridimensionamento dei fatturati prodotti dalle agenzie immobiliari è dovuto prevalentemente all'aumento incontrollato del numero di agenzie che ha determinato una ridistribuzione delle entrate su una più ampia platea di operatori...

Queste sono naturalmente considerazioni personali.

Trovo inoltre che il senso autocritico maturato dalla nostra categoria negli ultimi anni sia imparagonabile a quello percepito in altri ambiti professionali, quasi al limite dell'autoflagellazione. Da una parte questo ipercriticismo ha determinato una sana disposizione al cambiamento, dall'altra una sensazione (per me errata) di inadeguatezza rispetto alla quale chi si è sentito più grande e capace di noi ha cominciato a cavalcare l'onda lunga di un rinnovamento di cui forse non ci sarebbe neppure tutto questo bisogno.

Così abbiamo letto come fossero dati eclatanti quelli relativi al reclutamento di 300 agenti immobiliari da parte di Unicredit, in realtà semplice sottoscrizione di contratti di collaborazione con agenzie già in essere, o l'assunzione di 20 (poveri noi!) agenti da parte di Intesa come un dato sensazionale... e mi meraviglio anche della sudditanza di una carta stampata incapace (o inerte) di fronte a certi dati ben lontani da performance di vera eccellenza.... o significanza.

Sono tanti quelli che cavalcano questo principio di inadeguatezza dell'agente immobiliare italiano, anche magari all'interno in questo forum o su note pagine facebook (qualche volta riuscendo a produrre un certo sconforto nel sottoscritto o finendo per attirare una strana spirale di negatività). Una nota collega d'oltre oceano sbandiera da sempre l'importanza dell'abilitazione e della formazione... ma poi, approfondendo la conoscenza, deve ammettere come nello stato di New York possano accedere alla professione anche soggetti privi di diploma, frequentando un corso di poche ore e superando un test di abilitazione piuttosto semplice (abilitazione nello stato di New York riconosciuta valida per operare in altri 12 Stati... )

Qualche anno fa lavorò da me per qualche mese una ragazza straniera che aveva esercitato negli Stati Uniti, la quale rimaneva strabiliata di quanto cose dovessero fare gli agenti immobiliari nel nostro paese rispetto agli USA. Non è difficile immaginarselo. Quanta burocrazia da noi, quanti controlli, quante porte a cui bussare, tempi di attesa... Chi lavora in un paese meno oppresso dalla burocrazia potrà ben dirsi più fortunato di noi?

La mia non vuole essere un'apologia dell'agente immobiliare. So bene che ci sono tanti ambiti di miglioramento il più importante dei quali, secondo me, è dato dalla frammentazione che ci rende spesso incapaci di perseguire scelte strategiche condivise....


Mi limito a riportare dei dati miei che ovviamente sono giocoforza limitati, ma fatto 100 immobiliare.it, oggi idealista mi da 60, mentre casa.it anche considerando una percentuale maggiore di persone che si confondono dato il nome generico, arriva intorno a 20..
montescudo.jpg
Questo è l'annuncio reale di un conoscente che, senza agenzia, prova a vendere la sua casa. L'annuncio è estrapolato da immobiliare.it. Come si potrà notare, trattasi di un annuncio TOP per il quale il proprietario avrebbe già sborsato alcune centinaia di Euro e che gli permetterebbe di essere al primo posto assoluto nella lista degli immobili di Montescudo in provincia di Rimini.

L'annuncio è stato rinnovato almeno per il secondo semestre di fila come TOP eppure il mio conoscente non è ancora riuscito a vendere. Strano no?

La colpa non è certo di Immobiliare.it
Le responsabilità vanno ricercate altrove.
Ma questo esempio concreto vale più di qualsiasi altra teoria per affermare una questione molto semplice: le case non si vendono da sole e la pubblicità non è in grado di permettere il raggiungimento del risultato in assenza di altre significative condizioni.

L'agente immobiliare conosce le condizioni indispensabili per concludere la vendita più di quanto non lo possa fare qualsiasi strumento informatico, web od altro professionista, perchè questo è il core business del proprio lavoro.

Ed in effetti quello che scrive @ab.qualcosa è emblematico. Nel portale NATO al fine di favorire soprattutto l'intermediazione tra privati, "idealista.it", le agenzie sono presenti ed ottengono risultati positivi. Convincono gli scettici e concludono transazioni. Interessante capacità di adattamento, non trovate?

Per finire questo lungo panegirico, probabilmente privo di una vera utilità, risponderei alla richiesta di Carlo Giordano in relazione ai suggerimenti per il suo, anzi nostro, portale immobiliare. Quelli che naturalmente trova interessante il sottoscritto, ma da qualche parte si dovrà pur iniziare...

1) Eliminare le richieste generiche
Valorizziamo i contatti specifici che rischiano di essere sommersi da quelli generici.

2) Facilitare l'inserimento degli annunci con i gestionali indipendenti
Non viene consigliato al rinnovo del contratto. Inserire manualmente gli annunci su Getrix ha una sua utilità perchè permette di valorizzare la qualità delle inserzioni ma comporta tantissime perdite di tempo.

3) Facilitare l'inserimento del virtualtour con Pixeet.
E' un dispositivo economico, collegabile a tutti i cellulari. Perchè non implementare una APP di immobiliare.it che permetta di utilizzare l'obiettivo per caricare direttamente sul portale?

4) Qualità FREE.
Tutti gli inserzionisti devono avere la possibilità di raggiungere il 100% di qualità senza dover acquistare moduli a pagamento.

5) Campagne pubblicitarie nelle quali venga citata la sinergia con le agenzie immobiliari

6) Sistema di recensioni alla TripAdvisor con possibilità di interazione tra cliente ed agenzia

7) Condivisione immobili Social con appositi link sulle inserzioni



Non vorrei neppure che si leggesse quanto da me scritto come un attacco ad Immobiliare.it che utilizzo (magari non in maniera ottimale ma con soddisfazione). Personalmente devo molto a questo portale, apprezzo l'importanza che cerca di dare alla qualità dell'inserimento dell'annuncio e la vocazione a sperimentare tecnologie e prodotti innovativi.

Meno magari alcuni aspetti legati alla visibilità degli annunci ed alla gestione commerciale dei rinnovi contrattuali... ma si tratta solo di un punto di vista....
 
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Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Tutti gli agenti immobiliari che frequentano l'Web hanno letto le castronerie dell'a.d., la risposta leggermente piccata del presidente di una federazione di categoria, la replica al presidente da parte dell'a.d., ma a tutt'ora non si è degnato di pronunciare le parole:

CHIEDO SCUSA , AGENTI IMMOBILIARI
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
in tempi di crisi se Atene piange Sparta non ride. Gli Agenti Immobiliari sono lo specchio di una situazione che non sarebbe emersa più di tanto se non ci fossero storture di sistema molto gravi. Diciamo che perseverare in certe erronee convinzioni nuoce. Ma mi fermo qui.
mah, secondo me il fatto che le case in vendita fanno schifo, è relativo.
relativo nel senso che è una delle cause per cui si compravende poco e per cui gli intermediari fatturano di conseguenza.

tuttavia, anche se il numero di transazioni fosse il triplo di oggi, non cambia il fatto che tanti privati provano "a fare da sè".

come fanno è palese: usano il portale
perchè lo fanno è evidente: ritengono che la spesa (dell'intermediario) non valga l'impresa.
in tanti ritengono che "il grosso" del 3% sia dovuto al mazzo che si fa l'agente per scovare l'immobile, non ai servizi accessori.
se vogliamo dirla tutta, sotto sotto lo pensano anche tanti intermediari. altrimenti perchè far firmare i fogli visita, nascondere gli indirizzi, evitare le foto della facciata dell'immobile? se quello che vendo è la consulenza e non l'informazione il problema non si pone.

se invece un bella fetta della provvigione è costituita magari non dall'"aprire la porta" ma dallo "scovare la porta da aprire".... beh avete un problema.
problema che non è poi così diverso dagli editori che a causa di internet vendono meno giornali o da quello che hanno le banche che, a fronte del borsino online non si beccano più la commissione di intermediazione.

inc@zzarsi com immobiliare è secondo me abbastanza inutile.
mettiamo che da domani smetta di accettare gli annunci dai privati. questi si riverseranno su kijiji, subito, bakeka.
a quel punto quanto ci vorrà per l'ultima delle startup, per mettere in piedi un aggregatore che impili i vostri annunci esclusivi su immobiliare (o casa, o attico o sa dio che altro) a quelli gratuiti?

a quel punto, o offrite un valore aggiunto (non solo reale, ma percepito anche come tale), beh...
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
mah, secondo me il fatto che le case in vendita fanno schifo, è relativo.
relativo nel senso che è una delle cause per cui si compravende poco e per cui gli intermediari fatturano di conseguenza.

tuttavia, anche se il numero di transazioni fosse il triplo di oggi, non cambia il fatto che tanti privati provano "a fare da sè".

come fanno è palese: usano il portale
perchè lo fanno è evidente: ritengono che la spesa (dell'intermediario) non valga l'impresa.
in tanti ritengono che "il grosso" del 3% sia dovuto al mazzo che si fa l'agente per scovare l'immobile, non ai servizi accessori.
se vogliamo dirla tutta, sotto sotto lo pensano anche tanti intermediari. altrimenti perchè far firmare i fogli visita, nascondere gli indirizzi, evitare le foto della facciata dell'immobile? se quello che vendo è la consulenza e non l'informazione il problema non si pone.

se invece un bella fetta della provvigione è costituita magari non dall'"aprire la porta" ma dallo "scovare la porta da aprire".... beh avete un problema.
problema che non è poi così diverso dagli editori che a causa di internet vendono meno giornali o da quello che hanno le banche che, a fronte del borsino online non si beccano più la commissione di intermediazione.

inc@zzarsi com immobiliare è secondo me abbastanza inutile.
mettiamo che da domani smetta di accettare gli annunci dai privati. questi si riverseranno su kijiji, subito, bakeka.
a quel punto quanto ci vorrà per l'ultima delle startup, per mettere in piedi un aggregatore che impili i vostri annunci esclusivi su immobiliare (o casa, o attico o sa dio che altro) a quelli gratuiti?

a quel punto, o offrite un valore aggiunto (non solo reale, ma percepito anche come tale), beh...
lo stesso Giordano spiega correttamente che il disintermediato...

...era già presente prima della nascita di Immobiliare.it od in generale dell’avvento delle nuove tecnologie (ricerca di Gerardo Paterna), è qualcosa che quindi viene dal passato.
Ne effettivamente posso dire di aver notato per la mia esperienza il sopraggiungere di un peggioramento... anzi.

Quando c'era la carta stampata le agenzie utilizzavano più volentieri il FO che proprio perchè conteneva gli annunci dei privati era più letto del Gazzettino Immobiliare che i privati non li considerava.

Anche dal punto di vista dei costi non c'era confronto tra le diverse testate: il FO costava 4 volte di più!
 

Graf

Nominato ad Honorem
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Quanti servizi professionali sono "immateriali" e, nonostante ciò, nessuno ne mette in dubbio il valore e l'utilità....
 
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Ale.

Membro Senior
Professionista
hai detto niente... ti pare che sia facile, per chiunque offra qualcosa di "immateriale" farne percepire il valore?

giusto, e la percezione del valore di un servizio di solito diminuisce con il crescere del costo.........mentre per i beni materiali di solito e' il contrario
 

eldic

Membro Storico
Privato Cittadino
lo stesso Giordano spiega correttamente che il disintermediato...(c'è sempre stato).
certo.
ma non c'era intenet e l'indicizzazione delle ricerche.
ehi... io ho cominciato a cercare casa, la prima volta, 10 anni fa (prima di percularmi a morte... non è che la cerco da 10 anni eh! da allora a 2-3 anni fa ho smesso...).
ammesso anche di volere fare da solo (e di avere il know how minimo per evitare la trambate più eclatanti, l'idea di passarsi tutti i siti degli intermediari o i terrificanti giornaletti (decine di annunci divisi per prezzo e numero locali) ti faceva passare la voglia.

adesso un venditore ci mette 10 minuti per caricare il suo annuncio; altrettanti un potenziale compratore a trovarlo.
la domanda è sempre quella. fatto 100 (e per essere più terra terra: 6%) il valore dell'intermediazione, quanto di quel 6% è costituito dall'avere scovato l'immobile e l'acquirente e quanto da tutto il resto?
 

Carlo Giordano

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Professionista
Mi scuso con gli Agenti Immobiliari.
Ho sbagliato ad offendere la categoria professionale, riportando quello che è un luogo comune.
Ho sbagliato a non articolare il mio pensiero che bisogna, viceversa, dare visibilità al lavoro svolto dagli Agenti Immobiliari proprio in contrapposizione al luogo comune.

Chi mi conosce, sa in questi lunghi dieci anni quanto impegno e passione ho dedicato alla costruzione di quello che oggi è Immobiliare.it.
Chi mi conosce sa quanto valore riconosco nelle persone.

Ho bussato a tante porte, ho affrontato tante discussioni, sempre con il rispetto di chi mi era di fronte. Mi scuso con gli Agenti Immobiliari, non li ho rispettati.

Mi scuso con mia Mamma, vittima inconsapevole di insulti in altre pagine di altri blog.

Mi scuso con tutti i miei Ragazzi, hanno costruito con me Immobiliare.it, loro sono i miei colleghi. Oggi si trovano a ricevere parole e chiusure che non meritano, legate ad un mio errore.

Nella mia vita ho sempre fatto tesoro di ogni avvenimento. Avviene anche oggi.
 

CheCasa!

Membro Supporter
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
adesso un venditore ci mette 10 minuti per caricare il suo annuncio; altrettanti un potenziale compratore a trovarlo.
la domanda è sempre quella. fatto 100 (e per essere più terra terra: 6%) il valore dell'intermediazione, quanto di quel 6% è costituito dall'avere scovato l'immobile e l'acquirente e quanto da tutto il resto?
Questa semplificazione tecnologica è una semplificazione anche per noi.
Quando ho iniziato a fare questo lavoro per predisporre il "terrificante giornaletto" dovevo fotografare l'immobile con una reflex, sviluppare il rullino, chiedere copia delle foto migliori, preparare un plico da spedire via posta...

Oggi però la semplificazione comporta facilitazioni ma anche nuovi problemi. Ad esempio, nei clienti, noto in realtà un problema di mancanza di focalizzazione.
Ho come la sensazione che si ha guardando un bambino che entra in un negozio di dolciumi...

A volte mi capita di chiamare un cliente vedendo la telefonata persa dopo pochi minuti per sentirmi rispondere: "Lei chi è? Un'agenzia immobiliare? Mi dispiace ma ne ho già chiamate 20 e non saprei neanche dirle per quale immobile l'avessi cercata..."

Non mi sembra che trovare l'appartamento giusto sia diventato tanto più facile.

Sulla questione della mediazione. Intanto sfatiamo un altro luogo comune. La provvigione media in Italia non è il 6% ma il 3,8% (ricerca FIAIP di qualche anno fa). Nella mia provincia il 6% lo chiedono solo i marchi in Franchising (meno del 10% degli operatori), io mi attesto sul 5% ma spesso chiudo al 4% e ci sono tanti colleghi che lavorano al 3% complessivo.

Naturalmente non è possibile scompattare una singola mediazione nelle sue componenti. Posso dire che direzione prendano i miei ricavi, complessivamente, a fine anno.

50% circa costi di personale
15% circa costi pubblicitari/informatici
15% circa costi legati alla logistica
20% circa utile lordo

Personalmente è da qualche anno che non faccio più fatica a motivare i miei costi con i clienti. Difficilmente mi dicono che sono caro. Nell'ultimo affare concluso il venditore era un notaio, l'acquirente un imprenditore olandese (in Olanda gli acquirenti non pagano la mediazione!).

Il notaio non mi ha richiesto nessuno sconto, la vendita è avvenuta dopo una gestione durata più di un anno e c'è stato, ritengo, un netto apprezzamento del lavoro svolto.

L'acquirente si è presentato in ufficio con una bottiglia di Champagne ed un regalo per ogni collaboratore dell'agenzia.

Spesso mi capita di ricevere, a conclusione di un affare, inviti a cena, piccoli regali, messaggi di stima... tutti questi problemi a farmi pagare veramente non li riscontro.

Ma naturalmente ho grande rispetto anche per coloro che decidono di non rivolgersi all'agenzia. Non disprezzo il fai da te perchè amo la libertà di scelta. Amo il mio lavoro proprio per questo: chi entra dalla porta della mia agenzia non è obbligato a farlo. Se lo fa già questo è per me motivo di orgoglio.

E che lo facciano il 60% di tutti i venditori e gli acquirenti, se ragioniamo sull'evoluzione storica della professione nel nostro paese, è per me un buon risultato e non un risultato negativo.
 
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Antonello

Nuovo Iscritto
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
Il venditore di spazi pubblicitari ha presentato pubblicamente le proprie scuse all'intera categoria.
Ma, anzichè scusarsi e basta, si è fatto scudo con il proprio lavoro svolto in dieci anni, con la mamma e con i propri dipendenti.
Ha in pratica aggiunto meschinità a meschinità.
E difficile pronunciare una frase del tipo?:

CHIEDO PUBBLICAMENTE SCUSA
A TUTTI GLI AGENTI IMMOBILIARI
Punto.
 

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