Abitabilità dopo condono edilizio

[Darual]

Buon giorno ho appena firmato un preliminare per l'acquisto di un appartamento. Ho fatto aggiungere la causale che avrei pagato meno se l'appartamento non ha l'agibilità. Nell'appartamento c'è stato un condono per ampliamento edilizio. Il condono è stato concesso ma poi è scritto : la presente concessione/autorizzazione è rilasciata ai soli fini di sanatoria edilizia e pertanto l'abitabilità è subordinata all'ottenimento del prescritto certificato nell'osservanza delle norme stabilite in materia dalla legge 47/85.
Che vuol dire che l'abitabilità che aveva prima il palazzo e quindi l'appartamento va aggiornata?. È necessario un certificato di idoneità statica? Perché poi recita: la concessione viene rilasciata fatti salvi e integri i diritti dei terzi, senza alcuna responsabilità del comune di Roma per eventuali lesioni dei diritti degli altri proprietari confinanti o di chiunque altro.

 

[Jan80]

Che vuol dire che l'abitabilità che aveva prima il palazzo e quindi l'appartamento va aggiornata?

Si

È necessario un certificato di idoneità statica?

Probabilmente ne servirà uno che comprenda tutto il fabbricato dato che di solito quelli allegati al condono riguardano solo la porzione condonata. Da fare verificare le carte a un tecnico di tua fiducia.

la concessione viene rilasciata fatti salvi e integri i diritti dei terzi,

È normale, tutti i titoli edilizi vengono rilasciati fatti salvi diritti di terzi.

 

[Darual]

Mi scusi ma poiché queste non ci sono si può annullare l'atto preliminare. L'agente immobiliare a richiesta diretta continuava a dire che non era necessario. E che il suo tecnico gli aveva detto ciò.

 

[marcanto]

L'agente immobiliare a richiesta diretta continuava a dire che non era necessario. E che il suo tecnico gli aveva detto ciò.

Se ci si riferisce all'agibilita, è così ai fini del trasferimento non è necessaria.
Ma è nel diritto (discrezione) dell'acquirente pretenderla.
Anche per evitare problemi successivi

Il titolo edilizio in sanatoria o in seguito ad un condono non implica l'automatismo conferimento di agibilità, la cui sussistenza richiede il rispetto delle norme specifiche da parte dell'immobile.

In merito all'annullare l'atto, dipende dagli accordi intercorsi

 

[francesca63]

poiché queste non ci sono si può annullare l'atto preliminare.

No.
Hai detto di aver fatto scrivere nel contratto preliminare la clausola “ che avrei pagato meno se l'appartamento non ha l'agibilità.”.
Quindi hai solo diritto a pagar di meno; anche se non avendo quantificato l’entità della diminuzione del prezzo, potrebbe essere diffficile trovare l’accordo.

 

[brina82]

No.
Hai detto di aver fatto scrivere nel contratto preliminare la clausola “ che avrei pagato meno se l'appartamento non ha l'agibilità.”.
Quindi hai solo diritto a pagar di meno; anche se non avendo quantificato l’entità della diminuzione del prezzo, potrebbe essere diffficile trovare l’accordo.

Concordo, tuttavia aggiungo quanto segue.

L'idoneità statica è presente per forza, con riferimento alla parte aggiuntiva, altrimenti non sarebbe stata rilasciata la concessione in sanatoria.

Per l'agibilità dell'edificio originario controllerei la documentazione, per capire se ha almeno i requisiti per ottenerla (per assurdo, ha un allaccio in fogna abusivo o scarica per i campi; qualora non potesse ottenere lo scarico, non potrebbe ottenere l'agibilità!).

Mi spiego meglio: si può compravendere un immobile privo di agibilità, ma deve comunque avere tutti i presupposti per ottenerla. Se mancasse il collaudo statico? Sarebbero problemi, a meno di non farlo/ottenerlo "ora per allora".

Qualora mancasse anche un solo presupposto per ottenerla e non si riesce a sistemare neppure oggi questa cosa (mancanza di collaudo statico, autorizzazione allo scarico ecc.), si può arrivare alla nullità dell'atto, per aliud pro alio.

Infine, per la parte nuova, qualora l'altezza netta interna fosse inferiore ai 270cm, non potrebbe ottenere l'agibilità, così come nei casi di sup. aeroilluminanti inferiori ai limiti, ecc.

 

[francesca63]

Qualora mancasse anche un solo presupposto per ottenerla e non si riesce a sistemare neppure oggi questa cosa (mancanza di collaudo statico, autorizzazione allo scarico ecc.), si può arrivare alla nullità dell'atto, per aliud pro alio.

Non ne sarei sicura, vista la clausola inserita, ancorché vaga.
Certo meglio approfondire

 

[Darual]

Mi scusi ma poiché queste non ci sono si può annullare l'atto preliminare. L'agente immobiliare a richiesta diretta continuava a dire che non era necessario. E che il suo tecnico gli aveva detto ciò .

Concordo, tuttavia aggiungo quanto segue.

L'idoneità statica è presente per forza, con riferimento alla parte aggiuntiva, altrimenti non sarebbe stata rilasciata la concessione in sanatoria.

Per l'agibilità dell'edificio originario controllerei la documentazione, per capire se ha almeno i requisiti per ottenerla (per assurdo, ha un allaccio in fogna abusivo o scarica per i campi; qualora non potesse ottenere lo scarico, non potrebbe ottenere l'agibilità!).

Mi spiego meglio: si può compravendere un immobile privo di agibilità, ma deve comunque avere tutti i presupposti per ottenerla. Se mancasse il collaudo statico? Sarebbero problemi, a meno di non farlo/ottenerlo "ora per allora".

Qualora mancasse anche un solo presupposto per ottenerla e non si riesce a sistemare neppure oggi questa cosa (mancanza di collaudo statico, autorizzazione allo scarico ecc.), si può arrivare alla nullità dell'atto, per aliud pro alio.

Infine, per la parte nuova, qualora l'altezza netta interna fosse inferiore ai 270cm, non potrebbe ottenere l'agibilità, così come nei casi di sup. aeroilluminanti inferiori ai limiti, ecc.

Non ne sarei sicura, vista la clausola inserita, ancorché vaga.
Certo meglio approfondire

Sc

 

[brina82]

Non ne sarei sicura, vista la clausola inserita, ancorché vaga.
Certo meglio approfondire

Ti suggerisco questa bella lettura: "ante '67" dell'Ing. Carlo Pagliai.

Lui sostiene che su certe cose non si "scappa".

Vendere un'abitazione, seppure senza agibilità, significa vendere un oggetto che "trasformato" (ovvero, una volta ottenuta l'agibilità), abbia tutti i requisiti di un'abitazione... ma un'abitazione che non può avere l'agibilità, non sarà mai un'abitazione...

Quindi avresti venduto una cosa per un'altra...

 

[Darual]

Scusate nella sanatoria è anche scritto: preso atto che il richiedente dichiara di possedere il titolo per il rilascio della concessione/autorizzazione edilizia e sanatoria ai sensi del art.31 della legge 47/85 e di non essere nelle condizioni previste dall'ultimo periodo del comma 1 art.39 legge 724/94.
L'ampliamento dell'immobile è di 4.30 su 88mq totali. Anche in questo caso è necessario una nuova agibilità ed un certificato di idoneità statica.