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_Micetta_

Membro Attivo
Privato Cittadino
Buongiorno,

avrei bisogno di alcune informazioni.
Sto cercando dei locali C/1 da acquistare, ne ho trovato uno che potrebbe essere idoneo alle mie esigenze, è un immobile costruito attorno alla fine degli anni 70 inizio degli anni 80, il venditore insiste che il certificato di agibilità è obbligatorio soltanto per immobili costruiti/ristrutturati dopo il 2003.
A quel punto gli ho richiesto il certificato di abitabilità (che ad esempio io possiedo per un locale C/1 costruito attorno alla fine degli anni 60) ma continua ad insistere sul fatto che non sia obbligatorio.
Il certificato è obbligatorio per la compravendita?
Nel caso in cui poi io debba affittare l'immobile, avrei sicuramente difficoltà, anche se come dice il proprietario il locale è riuscito sempre ad avere le licenze.

Come posso comportarmi, potete passarmi dei riferimenti normativi?

Grazie.
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Buongiorno,

avrei bisogno di alcune informazioni.
Sto cercando dei locali C/1 da acquistare, ne ho trovato uno che potrebbe essere idoneo alle mie esigenze, è un immobile costruito attorno alla fine degli anni 70 inizio degli anni 80, il venditore insiste che il certificato di agibilità è obbligatorio soltanto per immobili costruiti/ristrutturati dopo il 2003.
A quel punto gli ho richiesto il certificato di abitabilità (che ad esempio io possiedo per un locale C/1 costruito attorno alla fine degli anni 60) ma continua ad insistere sul fatto che non sia obbligatorio.
Il certificato è obbligatorio per la compravendita?
Nel caso in cui poi io debba affittare l'immobile, avrei sicuramente difficoltà, anche se come dice il proprietario il locale è riuscito sempre ad avere le licenze.

Come posso comportarmi, potete passarmi dei riferimenti normativi?

Grazie.
Il certificato, non e' obbligatorio e la compravendita, puo' avvenire anche se l'immobile non ne e' dotato.

Sufficiente e' che le parti ne siano a conoscenza.

Tuttavia, se dovessimo utilizzare un paragone, il certificato di abitabilita' e agibilita' sta' agli immobili, come il libretto di circolazione sta' alle autovetture.

Nessuno puo' impedire, che due parti si accordino per il trasferimento di proprieta' di quel mezzo, che tuttavia potrebbe avere appunto, gravi problemi a circolare.

Cio' determina un notevole abbattimento del prezzo.

Atteso che la questione, prima o poi dovra' essere sistemata, se si intende circolare legalmente e a tutti gli effetti.

Se l'immobile e' degli ottanta ed e' stato pure riattato recentemente, e' assai consigliabile, richiedere ed ottenere il certificato.

Alcune attivita', che potrebbero insediarsi in affitto in quei locali, potrebbero vederselo richiedere dall'autorita' competente, che rilascia le licenze ad operare.

Se il proprietario e' cosi' recalcitrante, evidentemente, il certificato non e' stato rilasciato.

Diversamente non si comprende la sua ostruzione.
Si tratta di un semplice "foglio" a/4.

Per poter avere, una visione esaustiva sulla questione, dovrai riuscire a farti conferire una delega dal proprietario.

Con quella autorizzazione, potrai recarti agli uffici comunali competenti, a consultare ed analizzare, la documentazione che riguarda l'immobile.
Nessuna esclusa.

In quella sede verificare se il certificato sia stato mai richiesto.

Se non lo fosse mai stato, verificare e quantificare, le procedure e gli oneri necessari per richiederlo ed ottenerlo.

Se invece, come piu' probabile, il certificato e' gia' stato richiesto nel passato, ma non e' mai stato rilasciato, bisognera' comprendere quali siano le motivazioni che lo impediscono.

Verificare quali siano gli adempimenti pendenti, che ne ostacolano la concessione, quantificare gli oneri e le procedure necessarie, al fine di ottenerlo.

Tutte prassi e costi, che dovranno incidere sul saldo prezzo offerto, per l'acquisto.

Tanto maggiore sara' la difficolta' di ottenerlo, quanto maggiore dovra' essere, l'abbattimento del prezzo.

Diversamente ci pensi il venditore a sanare.
Il proprietario del bene oggetto di vendita e' lui.
L'onere e' suo.

Detto questo, alcune volte, la risoluzione di queste problematiche, possono risolversi con un esborso che non supera, i tre /quattro mila euro.

Compresa bene tutta la situazione, potrai procedere con un'offerta di acquisto, nello stato di fatto in cui si trova l'immobile.
Ovvero sprovvisto della certificazione.

Per questo effetto, abbattere sensibilmente il prezzo resta legittimo e procederai dopo, a sanare e regolarizzare le questioni.

Sovente i venditori, non comprendono bene le procedure che occorrono e che si possono attuare, andando cosi' a svendere i loro immobili, sprovvisti della concessione.

Perche' considerati impossibili da sanare.

Invece, piu' preciso e' dire, che siano loro stessi, impossibilitati a sanare.

Diversamente, dagli anni ottanta fino ai giorni nostri, avrebbero gia' da mo', ottenuto il loro certificato di agibilita'.
 
Ultima modifica:

SALVES

Membro Senior
Professionista
Sono daccordo grossomodo con PyerSilvio, procedi a verificare il perche non è stata rilasciata l'abitabilità e poi fai la tua offerta.
La cosa che mi rimane in dubbio rispetto a quanto ti ha indicato PyerSilvio, è che in molti casi il mancato rilascio del certificato di agibilità è dovuto a delle mancate adempienze burocratiche, di depositi di altre certificazioni e documenti nei termini giusti che comporta l'improcedibilità della prassi di rilascio e/o necessità di procedere a sanatorie.
 
M

mata

Ospite
Buongiorno,

avrei bisogno di alcune informazioni.
Sto cercando dei locali C/1 da acquistare, ne ho trovato uno che potrebbe essere idoneo alle mie esigenze, è un immobile costruito attorno alla fine degli anni 70 inizio degli anni 80, il venditore insiste che il certificato di agibilità è obbligatorio soltanto per immobili costruiti/ristrutturati dopo il 2003.
A quel punto gli ho richiesto il certificato di abitabilità (che ad esempio io possiedo per un locale C/1 costruito attorno alla fine degli anni 60) ma continua ad insistere sul fatto che non sia obbligatorio.
Il certificato è obbligatorio per la compravendita?
Nel caso in cui poi io debba affittare l'immobile, avrei sicuramente difficoltà, anche se come dice il proprietario il locale è riuscito sempre ad avere le licenze.

Come posso comportarmi, potete passarmi dei riferimenti normativi?

Grazie.
La prima norma che obbliga all'ottenimento di tale documento è il T.U. 1265/1934; poi via via modificati (ne esistono anche a livello regionale) ma che fanno obbligo sempre al conseguimento per poter utilizzare un fabbricato di qualsiasi destinazione. Il fatto che non sia un elemento ostativo per effettuare una compravendita significa assai poco: puoi pattuire con l'altro contraente in questo senso (penso all'acquisto di un rudere da ristrutturare completamente), ma non potrai utilizzare lo stesso, a meno di non conseguire poi tale certificato. Sovente accade che non ci sia possibilità di ottenimento se non a grandi costi (penso a mancanza di collaudo statico o di fosse biologiche, impianti ecc.).
 

PyerSilvio

Membro Storico
Agente Immobiliare
Sono daccordo grossomodo con PyerSilvio, procedi a verificare il perche non è stata rilasciata l'abitabilità e poi fai la tua offerta.
La cosa che mi rimane in dubbio rispetto a quanto ti ha indicato PyerSilvio, è che in molti casi il mancato rilascio del certificato di agibilità è dovuto a delle mancate adempienze burocratiche, di depositi di altre certificazioni e documenti nei termini giusti che comporta l'improcedibilità della prassi di rilascio e/o necessità di procedere a sanatorie.
La prima norma che obbliga all'ottenimento di tale documento è il T.U. 1265/1934; poi via via modificati (ne esistono anche a livello regionale) ma che fanno obbligo sempre al conseguimento per poter utilizzare un fabbricato di qualsiasi destinazione. Il fatto che non sia un elemento ostativo per effettuare una compravendita significa assai poco: puoi pattuire con l'altro contraente in questo senso (penso all'acquisto di un rudere da ristrutturare completamente), ma non potrai utilizzare lo stesso, a meno di non conseguire poi tale certificato. Sovente accade che non ci sia possibilità di ottenimento se non a grandi costi (penso a mancanza di collaudo statico o di fosse biologiche, impianti ecc.).
Abbiamo gia' fatto sanguinose discussioni su questo argomento.

Tuttavia, voi tecnici, vi ostinate a diffonfere nozioni fuorvianti.

Un non senso.

Considerato che le vostre figure professionali, hanno la loro ratio, proprio per sistemare questa materia.

Una manna dal cielo per voi.
Atteso che il 90% del costruito italiano presenta difformita' ed omissioni nelle procedure.

Invece alzate le braccia.
Non si puo' sanare, non si puo' vendere, non si puo' utilizzare.
Machivel'ha detto..?

"Improcedibile" oppure "non ci sia la possibilita' di ottenerlo" non esiste.

Se fossero valide queste regole, il comune di riferimento, dovrebbe ammettere di aver sbagliato a concedere la licenza, dichiarare il fabbricato inagibile e procedere prima con gli sgomberi e poi con le ruspe.
Circostanza inaudita dai tempi dell'olocausto.

La mancanza del rilascio del certificato, puo' essere determinato, dai piu svariati motivi.
Da tanto che sono gli adempimenti e gli oneri necessari.

Tuttavia la pratica, e' soggetta a controlli a campione e, una volta ttrascorso il termine legale, il silenzio sul fascicolo presentato, ne determina l'assenso.

Per ogni prassi, esistono interventi e procedure di "ravvedimento tardivo", che possono sopperire.
Cio' perche' evidentemente, e' impensabile rimettere edifici e strutture nel rispetto delle norme odierne, quando all'epoca della loro progettazione queste, non erano neppure state lontanamente concepite.

Il rilascio della concessione quindi e' solo questione di tempo.

I casi piu complessi si verificano nei condomini.
Non tanto per questioni economiche quanto per quelle di volonta'.

Molto spesso, i proprietari costretti a svendere, per la mancanza del certificato, con i soldi che lasciano sul "campo", potrebbero sanare ogni pendenza che ostacola il nulla osta, dovuto dall'intera compagine condominiale ed avanzare pure i soldi.

Mentre nel caso di specie, trattandosi di un'unita' commerciale, la procedura puo' essere avanzata anche in via individuale.
Prassi assai diffusa.

Sono tantissimi.

I proprietari che svendono i loro oggetti perche' malconsigliati.

Da cio' ne consegue che il fatto, che la mancanza della dotazione non costituisca elemento ostativo alla vendita, sia di proporzioni gigantesche.
 

brigantino.alato

Membro Attivo
Privato Cittadino
Scusate...ma con le nuove norme attualemente in vigore come posso certificare l'agibilità di un immobile con le attuali norme visto che i comuni non rilasciano più il conseguente certificato di agibilità, vigente il silenzio/assenso. Poichè ci sono seri rischi circa eventuali azioni risarcitorie cosa bisognerebbe fare secondo voi in caso di vendite immobiliari (già concordiamo sul fatto che il certificato non sia purtroppo indispensabile...) ...certificarne il riconoscimento mediante consegna della copia della SCIA x AGIBILITA non contestata nei termini o chiedere al comune dichiarazione attestante il deposito della stessa e quindi accettazione per silenzio assenso ?
Un cordiale saluto.
 

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