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  1. paolucciolo

    paolucciolo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    buongiorno a tutti, nel 2004 la mia compagna ha acquistato a torino un piccolo attico mansardato di circa 35 mq più 24 mq di terrazzo. la categoria catastale è un A3. questo immobile è sempre stato abitato, ha tutti i servizi ed è allacciato all'impianto di riscaldamento condominiale. sia noi che il proprietario precedente abbiamo acquistato con erogazione di un mutuo bancario, pertanto, sono state effettuate due perizie dai tecnici inviati dalle banche.
    il regolamento di condominio, del 1963, recita che in questo stabile vi sono otto mansarde abitabili e nella tabella del piano una di queste è la nostra.
    ultimamente abbiamo deciso di vendere e visionando l'atto con la nostra agenzia abbiamo notato che il notaio, oltre alle frasi di rito dove si esonera da qualsiasi difformità da quanto dichiarato dal venditore, indica la mansarda come "soffitta ad uso ripostiglio con servizi" in categoria A3.
    abbiamo fatto varie verifiche in comune dalle quali è scaturito che la mansarda non è abitabile.
    abbiamo interpellato un geometra che ci indica come unica soluzione quella di chiedere una sanatoria con tutti gli oneri da pagare: 200 euro al metro con la penale, oltre al suo onorario comprendente varie voci per un totale di 3000 euro più IVA. insomma, una bella zuppa! nel computo non ci ha inserito altri interventi che potrebbero essere necessari come la valutazione fonometrica e la coibentazione del tetto, che è in cemento.
    la mansarda è stata da noi ristrutturata con una spesa di 25000 euro, ha gli infissi esterni che sono stati presi usufruendo delle ultime normative con il recupero del 55%, caldaia per l'acqua calda ecc... abbiamo anche scoperto che le altre mansarde hanno usufruito negli anni dei vari condoni e sono tutte abitate.
    vi chiedo la gentilezza di darmi un consiglio su come operare nell'immediato per sanare la situazione per poter vendere e se vi sono eventuali responsabilità attribuibili al venditore e al notaio.
    grazie
     
  2. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Che strana la classazione catastale A3 : abitativo !
    In teoria ( stranamente ) è vendibile : la piantina catatstale coincide con la reale ed il notaio non dovrebbe andare oltre.
    Il notaio che rogitò nel 2004 fu poco attento nel non farti notare la situazione.
    I mutui delle banche, altra superficiliaità : ma potrebbero essere stati soddisfatti di finanziare una bella soffitta.
    Io la metterei in vendita con un prezzo doppio : come soffitta e come abitazione
    E farei fare la proposta d'acquisto in conseguenza e nella massima trasparenza con l'acquirente.
     
  3. paolucciolo

    paolucciolo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    purtroppo il catasto non è probatorio, serve solo a pagare le imposte così come abbiamo fatto...per ultima l'IMU.
    dobbiamo fare qualcosa per forza, anche perchè a conti fatti questa mansarda ci costa oltre 100000 euro!
    grazie comunque per la risposta.
     
  4. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non ho mai sostenuto che il catasto contasse. Forse non mi sono espresso bene.
    Hai sollevato dubbi sull'operato di banche e notai. Ma, mio parere, hai torto.
    Chi è stato disattento sei stato tu quando hai comprato firmando l'atto del notaio.
    Avrei apprezzato che l'avresti almeno ammesso, invece cerchi le colpe degli altri.
    Io ti ho detto come agirei io nella tua situazione ( in cui forse non mi troverei, visto che sono un pò più attento). Se continui a fare salire il prezzo dell'immobile forse non lo vendi per il prezzo, non perchè è una soffita.
     
  5. paolucciolo

    paolucciolo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    vedi...a prescindere che l'atto l'ha fatto la mia compagna in un periodo che non ci conoscevamo ancora, il fatto che una persona sia "disattenta" non elude il fatto che c'è un professionista, il notaio, che è ben pagato da un suo cliente perchè faccia i suoi interessi o, perlomeno, agisca in modo ortodosso, chiaro e limpido. lui sì che non può essere disattento.
    non capisco poi cosa intendi per far salire il prezzo. il prezzo è sempre stato quello! 3000 € al mq tutto ristrutturato e con 25 mq di terrazzo, ascensore ecc...
    lo reputi caro? a torino in un bel palazzo e in una bella zona?
    è ovvio che per quel prezzo dovrò renderla a norma di legge, a futuro beneficio di un potenziale acquirente che potrà permettersi tranquillamente di essere disattento come la mia compagna.
    grazie
     
  6. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Io sono conosciuto sul forum fra quelli poco teneri con i notai.
    Non va dimenticato qil periodo in cui si verificano i fatti.
    Oggi tutti o quasi parlano di conformità catastale, atti nulli etc.
    Ma fino a due anni fa non c'era alcuna attenzione a questi fatti.
    Inoltre sia in banca che dal notaio si è presentata una persona (la tua compagna, con o senza agente immibiliare) che ha detto alla banca ed al notaio che voleva quell'immobile. Sia la banca ( che fessa non è) che il notaio avranno pensato che la signora, capace di intendere e di volere, sapeva quello che comprava e e la banca ha concesso un mutuo per l'acquisto di una bellissima soffitta con servizi.
    Ecco perchè giuridicamente parlando non vedo responsabilità nè della banca nè del notaio : uno può comprare un'appartamento, un box, una soffitta, una cantina, un terreno.......
    Per quanto riguarda il prezzo, io vivo anche a Roma e sono abituato a tutti i prezzi.
    Io facevo una rilessione, che non sono riuscito a spiegarti, sul tuo prezzo di vendita : puoi chiedere X0000 euro così come me è oppure X0000+costo sanatoria sistemato. Farei scegliere all'acquirente. Inoltre ho detto che dovresti essere chiaro e trasparente sulla situazione. Quindi il compratore può essere anche "disattento" ma saprebbe da te come stanno le cose.
    Il fatto è, mi sembra, che spesso non si considera di dovere essere chiari e trasparenti.
    Io l'ho come regola, forse brutale, di essere chiaro e trasparente, facendo sapere all'interlocutore come stanno le cose.
    Tra chiedere 90.000 euro o 100.000 euro la differenza c'è.
    La tua compagna per 10 anni ha vissuto in una soffitta con servizi senza alcun problema. Magari il compratore "bohemienne" preferisce risparmiare 10000 euro.

    Io sono commerciante-professionale e guardo le cose in questa ottica.
    L'importante è la correttezza nei confronti dell'interlocutore.
     
  7. paolucciolo

    paolucciolo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
  8. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Evidentemente andava chiesto il condono anche per questa...se non è stato fatto è già tanto che ci sia la possibilità di una sanatoria!
     
  9. paolucciolo

    paolucciolo Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Certo che andava chiesto il condono.... A saperlo che la mansarda non era abitabile! Vi chiedo per favore se qualcuno sa cosa devo fare ora e non quello che non è stato fatto prima. Mi hanno detto che posso invalidare l'atto e chiedere i danni al notaio e la venditore. Ma a me interessa sanare per vendere. Non conta nulla che sia una situazione consolidata da anni? Devo fare la trafila come se fosse un sottotetto grezzo mai abitato?
     
  10. irma

    irma Membro Attivo

    Privato Cittadino
    dubito che puoi invalidare l'atto dopo tutti questi anni e avendo fatto lavori di ristrutturazione.. Per gli abusi edilizisi prescrive solo il reato penale, non le sanzioni amministrative. A proposito accertati sulla data dell'accatastamento ad A/3 quanti anni sono passati prima che il reato penale non sia ancora prescritto.....quello che c'è da fare te l'hanno già prospettato
     
  11. H&F

    H&F Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Prima di pensare e dire che l'Atto non sia valido, dovresti leggerlo bene.
    I notai a volte fanno errori ma di questo non sei sicuro, anzi dalle frasi che hai scritto potrebbe non essere vero.
    Non credere che fare invalidare un atto di vendita sia una questione semplice ed, in ogni caso, è una questione lunga.
    Facciamo una ipotesi : l'atto viene dichiarato nullo. Cosa pensa di ricavarne la tua compagna da questa decisione (del Tribunale) ? Pensaci bene e poi rispondi.

    Comprendo che non hai apprezzato la mia precedente riflessione, che hai liquidato con : ok, grazie.
    Secondo me meritava invece una vostra riflessione più approfondita.

    Ritengo che finora sei stato consigliato da gente di non lunga esperienza.
    Le questioni giuridiche inoltre non sono rette dalle regole della matematica ed i risultati possono riservare grandi sorprese positive o negative.
    Non mi va di sbilanciarmi ulteriormente, perchè per discutere di situazioni complesse è necessario che tutti gli interlocutori siano allo stesso livello di esperienza. Altrimenti devi prima fare una fatica immane per convincerli dell'esistenza di alternative e poi scegliere l'alternativa migliore. Buona fortuna e Buone Feste.
     
  12. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il notaio non è che va a controllare i permessi, si limita a verificare la conformità del rogito alle Legge vigenti: purtroppo queste tutelano assai poco chi acquista (prima del 1985 non lo tutelavano per niente). E' assai frequente imbattersi in persone che acquistano fabbricati addirittura completamente abusivi solo perchè costruiti prima del 1967, ma comunque dopo il 1942. Avresto dovuto farti aiutare da un professionista del settore.
     
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