davide.scicolone@gma

Membro Junior
Privato Cittadino
Buongiorno,

ho una domanda sicuramente molto semplice per voi esperti: come faccio a verificare l'abitabilità di un sottotetto? Al di là di misurare le altezze e fare i calcoli manualmente, come viene formalizzata l'abitabilità all'interno della scheda catastale? Attualmente nella pianimetria della scheda catastale che sto analizzando è indicato "Soffitta" in corrispondenza dei locali posti nel sottotetto. Questo significa che i locali in questione NON sono accatastati come abitabili? Quale dovrebbe essere la dicitura corretta?
E' vero che dormire in un locale NON abitabile è di fatto un'irregolarità / abuso edilizio?

Grazie mille

Davide Scicolone
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Attualmente nella pianimetria della scheda catastale che sto analizzando è indicato "Soffitta" in corrispondenza dei locali posti nel sottotetto.
La planimetria catastale non è indicativa, anche se in questo caso pare che tu ti trovi davanti proprio una soffitta, cioè un vano non abitativo, ma un posto per mettere gli scatoloni e la roba vecchia.
Questo significa che i locali in questione NON sono accatastati come abitabili?
Esatto. Ma se vuoi capire meglio dovresti verificare cosa riporta la licenza edilizia presentata in Comune.
Quale dovrebbe essere la dicitura corretta?
Camera, o soggiorno, o quello che è stato autorizzato da pratica edilizia corretta.

Devi acquistare ?
 

davide.scicolone@gma

Membro Junior
Privato Cittadino
Ciao Francesca grazie per la risposta, sì vorrei acquistare casa. Quindi oltre alla scheda catastale esiste un altro documento da richiedere ai proprietari prima dell'acquisto (mi parli di una licenza edilizia...)?
Al di là del fatto che in questo caso è evidente che non sia abitabile (ho fatto i calcoli e la media è molto inferiore ai 230cm previsti per la zona di Firenze) però vorrei avere questa informazioni per le possime case che visiterò.
Grazie mille
Davide Scicolone
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Quindi oltre alla scheda catastale esiste un altro documento da richiedere ai proprietari prima dell'acquisto (mi parli di una licenza edilizia...)?
La licenza edilizia e le eventuali pratiche edilizie successive alla costruzione sono fondamentali, perché sono l'unica cosa che permetta di capire cosa effettivamente era possibile costruire o ristrutturare.
Non sempre chi vende ha questi documenti, che quindi possono essere richiesti in Comune, facendo un accesso agli atti del settore Edilizia Privata; normalmente è meglio che vi provveda un tecnico.

Dato che spesso non è possibile ( purtroppo) avere tutta la documentazione prima di fare una proposta di acquisto o firmare un contratto, si può pensare di fare una proposta con la condizione sospensiva legata alla verifica della regolarità urbanistica e catastale dello stato di fatto.
 

Miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Scusa Francesca se insisto ma nella scheda catastale c'è la planimetria, non è sufficiente verificare che la planimetria rispecchi l'appartamento in questione?
No.

Il catasto serve a fini fiscali. Potresti avere un immobile accatastato, con la planimetria perfettamente rispondente alla realtà ma di fatto completamente o in parte abusivo.

Che vuol dire abusivo? Che il comune non lo ha autorizzato o non lo ha autorizzato per come è realmente.
 

ingelman

Membro Supporter
Agente Immobiliare
Prima di dire abusivo bisognerebbe analizzare meglio. Una locale mansarda non è detto che sia abusivo in quanto considerato accessorio dell'immobile principale, l'abuso consiste nell'uso improprio del locale stesso.

Secondo me @davide.scicolone@gma dovrebbe dare più elementi per ricevere una risposta corretta, ovvero stai acquistando un sottotetto come singola unità o il sottotetto per il quale ti stai ponendo quesiti è parte di un unità immobiliare di maggior consistenza?.

Dico questo perchè la ricerca della giusta metodica di verifica cambia in base alla domanda che ho posto prima.

Comunque sia oltre la scheda catastale che noi a Roma preferiamo chiamare planimetria, bisognerebbe partire da una visura storica per vedere tutti i cambiamenti che l'immobile ha subito .... esempio C/2 che poi diventa A/2, questa è la base per poi richiedere cosa ha legittimato urbanisticamente il cambiamento. (che tipo di pratica è stata utilizzata ... strumento urbanistico), oppure è un A/2 bilivelli dove il sottotetto è annesso all' unita principale posta al piano sottostante?
Ti stanno vendendo un sottotetto a se stante dicendoti che è abitazione? .... e via dicendo

Sul discorso dell'agibilità di un sottotetto lo Stato ha concesso nel tempo la possibilità di recuperare tali volumi rendendoli abitabili (possibilità oggi preclusa almeno credo), vedi " Legge Nazionale Sul recupero Del Sottotetto" che anche se trattasi di una legge Nazionale lo Stato ha concesso alle varie Regioni di andare in deroga ai requisiti richieste che principalmente sono i rapporti areoilluminanti e l'altezza media/minima che la fà da padrone.

Un bravo tecnico conoscitore del luogo potrà facilmente delucidarti a riguardo, la prima cosa da fare è analizzare i documenti in possesso che, prima della richiesta di un accesso a gli atti che sarebbe la cosa migliore, possono fornire le risposte ad una pesona ferrata sull'argomento. Oltre la visura storica che può fornire indizi, gli stessi possiamo trovarli nell'atto di provenienza (acquisto) nella parte che descrive la situazione urbanistica.

Ho iniziato a scrivere e mi sono accorto di stare a scrivere un romanzo ah ah ah FERMATEMI .....

Però il senso è chiaro ..... fornisci più elementi
 

marcanto

Membro Senior
Professionista
............ non è sufficiente verificare che la planimetria rispecchi l'appartamento in questione?
No! Non è sufficiente in più è un errore madornale in cui cadono in tanti.
I motivi sono stati già chiariti:
perchè a monte di tutto (prima del catasto e della realizzazione e delle modifiche) deve esserci la legittimità edilizia ed urbanistica del manufatto.
Questo significa che sia per la costruzione, sia per eventuali modifiche successive, deve esserci una pratica edilizia regolarmente presentata all'ente comunale che poi rilascia un titolo edilizio.
L'espressione titolo edilizio è generico perchè ha assunto vari nomi durante il corso del tempo: licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruzione.
Fino a passare per i titolo edilizio più snelli: SCIA, CILA, CIL
 

davide.scicolone@gma

Membro Junior
Privato Cittadino
Grazie a tutti per la risposta, @ingelman hai ragione non sono stato chiaro ti spiego meglio:

Sto valutando l'acquisto di un appartamento che è così composto:
- secondo piano soggiorno + angolo cottura e bagno
- sottotetto con bagno e 2 "camere" da letto

Il mio dubbio è relativo alla reale abitabilità delle 2 camere da letto.
Analizzando la planimetria catastale (che, come mi avete spiegato, NON è probatoria) ho calcolato che l'altezza media della prima camera è nettamente inferiore ai 230 cm (addirittura inferiore a 2 m) previsti tra i requisiti per l'abitabilità dei sottotetti in Toscana, di conseguenza SICURAMENTE quella stanza NON è abitabile.
La seconda stanza secondo la planimetria ha un'altezza media di 232 cm quindi POTREBBE essere abitabile (ma potrebbe anche non esserlo).
Ho capito che per verificare l'effettiva abitabilità degli ambienti dovrei recuperare l'ultimo stato concessionato dell'immobile al comune.
Tuttavia dato che la prima camera sicuramente non è abitabile e a me servono due camere da letto, penso che abbandonerò l'impresa.
Se ho capito bene i rischi nell'utilizzare un locale NON ABITABILE posto in un sottotetto come camera da letto sono molteplici:
- rischio di non ottenere il mutuo --> il perito quando verrà a visionare l'appartamento si accorgerà che i vecchi inquilini hanno un letto, ci sono i riscaldamenti, un armadio etc e ne deduce che la camera viene utilizzata in modo improprio segnalandolo alla banca
- rischio legale in caso di controllo da parte delle autorità
- rischio di avere difficoltà nel rivendere la casa

E' corretto quello che indico? Cosa mi consigliate?
La mia sensazione è che qui a Firenze QUASI TUTTI i sottotetti hanno queste misure e vengono utilizzati impropriamente...

Grazie mille

Davide
 

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