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  1. FALKIRIA

    FALKIRIA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve ho acquistato pochi mesi fa una casa al mare senza abitabilità (quasi tutte le case di 20 - e oltre anni fa non l'hanno) a parte questo fatto il notaio e la banca che mi ha concesso il mutuo hanno fatto gli accertamenti necessari per verificare che non ci fossero abusi edilizi, anzi è stato effettuato anche un aggiornamento al catasto per il frazionamento del giardino. Ora scopro da un tecnico incarico per lavori di ristrutturazione che l'immobili presenta abusivi edili ovvero un soppalco in legno presente nelle planimetrie, quindi accatastato e citato anche negli atti di provenienza, e una piccola finestra creata sempre nel soppalco suddetto. La mia domanda è questa: posso rivalermi sul venditore e sul mediatore immobiliare? Nel''impegno di acquisto era citata in chiaro la mancanza di abitabilità ma altrettanto in chiaro che l'immobile era stato costruito nel rispetto della normativa vigente cosa che non corrisponde al vero. Come è possibile avere un abuso edilizio regolarmente accatastato? Grazie
     
  2. Stefano86

    Stefano86 Membro Attivo

    Privato Cittadino
    E dove sarebbe l'abuso edile scusa?
     
  3. FALKIRIA

    FALKIRIA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il soppalco non era compreso nel progetto è neppure la finestra che è stata aperta successivamente. Pare che fino agli anni '90 fosse possibile comunque accatastare alcuni abusi edilizi.
     
  4. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
  5. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Anche adesso è possibile accatastare un abuso, basta depositare un DOCFA per "migliore rappresentazione grafica", a meno di errori formali o del controllo di un dipendente scrupoloso la pratica viene accettata senza discutere
    a rischio e pericolo del tecnico che assevera e del proprietario che firma.
    il Catasto è solo un registro di consistenze e proprietà non è compito suo fare verifiche sulla legittimità o meno, di certo non è una sanatoria
     
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  6. FALKIRIA

    FALKIRIA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Cosa mi suggerite di fare? sono abbastanza sfiduciata ........... avrei anche dei lavori urgenti da fare tipo il bagno e il cornicione del tetto. grazie
     
  7. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Anche gli abusi vanno accatastati, se non incorreresti in una duplice illegalità: oltre all'abuso edilizio anche quello di evasione fiscale. Paradossalmente, se costruissi ex novo una villa completamente abusiva, dovresti comunque accatastarla e pagarci le tasse, ma questo non legittimerebbe certo la costruzione (non vi è legame tra il catasto ed il Comune, Genio Civile ecc.), con tutte le conseguenze, anche penali, del caso. Se l'atto riporta la garanzia circa la regolarità edilizia, vai dall'avvocato e chiedi i danni, a meno che non sia intervenuta la prescrizione da tale dichiarazione (10 anni); se invece non si parla di regolarità o conformità, temo tu abbia poche possibilità, a meno di non poter dimostrare che queste variazioni siano tali da comportare la nullità dell'atto (ma occorrerebbe leggersi le normative regionali ed esaminare dettagliatamente la questione). Avresti forse dovuto porre più attenzione ai motivi per i quali non esisteva l'abitabilità.
     
    A aLEcAS, Ponz, cafelab e 1 altro utente piace questo messaggio.
  8. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Lo so che non ti serve adesso, ma per gli altri che si apprestano ad acquistare una casa da privato: prendere un tecnico di parte prima di versare qualsiasi somma importante!

    Non ascoltate coloro che vi dicono che il notaio garantisce, non garantisce una beata cippa!

    Non ascoltate i miei colleghi che dicono di garantire, non garantiscono una beata cippa! (garantire significa pagare di tasca subito se c'è un problema)

    Esiste solo un modo di acquistare consapevolmente: prendere un tecnico.
     
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  9. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    Tra l'altro molto probabile che in atto (in assenza della rtn che si usa solo in Toscana e a Parma) le parti (quindi anche il nostro acquirente) abbiano dichiarato che e' tutto conforme...
     
  10. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    DI sicuro, e il notaio, che non ha alcun dovere se non quello di reguardire sulle conseguenze e prendere atto e fissare le dichiarazioni delle parti, le ha rese "atto", vere fino a querela di falso.
     
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  11. miciogatto

    miciogatto Membro Supporter

    Privato Cittadino
    beh, dai, garantisce anche l'identita' delle parti, no?!
     
  12. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si certo, tramite la testimonianza degli assistenti. :)

    Però almeno di quello si carica di responsabilità, in quanto dice "delle quali io notaio sono certo..."

    ps.

    per non avere conseguenze basta la verifica documentale, al notaio ;) non ha obblighi di accertamento, e d'altronde, non si capisce come altro potrebbe fare a sapere se quella persona sia o non sia chi dice di essere se presenta un documento valido o che SEMBRI tale. ;)

    Quindi anche qui, per assurdo... il notaio NON garantisce una beata cippa e nemmeno gli tange oltre quanto detto sopra.

    Il Notaio cristallizza, è quella figura che ha il potere, in italia, di cristallizzare volontà e renderle Atti validi erga omnes.

    Da li in poi, ogni eccezione che derivi da fatti e circostanze differenti, non è esclusa.
     
    Ultima modifica: 15 Marzo 2016
  13. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Le leggi non impongono nessuna garanzia di "conformità" edilizia quindi, se fatto in base alle norme vigenti, l'atto non è di per sé illegittimo e perfettamente valido. Altro è se il compratore vuole tutte le garanzie del caso
     
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  14. FALKIRIA

    FALKIRIA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per i consigli. In merito alle tasse relative, poco prima della stipula è stato richiesto dalla Banca un aggiornamento catastale per un frazionamento non regolarmente registrato ed essendo comunque accatastato anche il soppalco, le tasse comunali sono pagate in giusta proporzione. Hai perfettamente ragione che ho agito con leggerezza per l'abitabilità ma se non ho capito male i termini citati anche in atto che il venditore dichiara che ""l'immobile è pienamente conforme al progetto a suo tempo approvato e alle norme urbanistiche vigenti"" non è evidentemente corrispondente al vero, un bravo legale dovrebbe potermi supportare non so se per invalidare l'atto stesso o comunque potermi rivalere.......
     
  15. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Si ma spiegala bene al questione della 47/85 ecc. ;)
     
  16. FALKIRIA

    FALKIRIA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Non proprio, in atto il Notaio esplicita esattamente così: “"Ai sensi delle vigenti norme in materia urbanistica la parte venditrice dichiara che l’edificazione oggetto del presente atto è stata effettuata in base alla Concessione edilizia rilasciata dal Comune di Muravera in ata 25 giugno 1982 n.1233 che successivamente non sono intervenute opere soggette a provvedimento autorizzativi e/o concessorio, che non è sta emesso alcun provvedimento di cui all’art. 41 della legge n.47/8 e che il MEDESIMO IMMOBILE E’ PIENAMENTE CONFORME AL PROGETTO A SUO TEMPO APPROVATO E ALLE NORME URBANISTICHE VIGENTI.”" quindi è il venditore che dichiara il falso.
     
  17. FALKIRIA

    FALKIRIA Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Scusa devo sicuramente trovare un bravo legale che mastichi la materia ma ho dato uno sguardo al testo della Legge........ è molto tecnica, come posso io spiegarla bene a un legale, correrei il rischio di erronee interpretazioni sicuramente
     
  18. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    NOn tu, ma @mata
     
  19. Ponz

    Ponz Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Certo: il notaio rimanda sempre alle dichiarazioni delle parti, egli non ha alcun dovere di verificarle, ma solo di avvertire cosa comporta dire il falso. :)

    Il notaio non garantisce nulla, consiglia, indica, aiuta a fare le cose fatte bene, ma non garantisce nulla di niente di cippa di nulla riguardo alle parti, alla loro buona fede, o alla regolarità urbanistica dell'immobile.

    E non è infatti suo compito garantire nulla, a quello ci pensa la LEGGE.
     
  20. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Non c'è niente da spiegare, peraltro tale norma è stata emanata da oltre TRENTUNO anni, basta leggere l'art. 40 che al comma 2 che disciplina le dichiarazioni da rendere in atto, pena nullità:
    "2. Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'art. 35. Per le opere iniziate anteriormente al 15 settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell'art. 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all'atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l'opera autorizzata".
    Trovatemi dove si parla di conformità .... l'atto è perfettamente regolare ed il notaio lo riceve. Lo stesso potrebbe comunque essere inefficace nel SOLO caso i permessi dichiarati (cioè post 1967) presentassero difformità tali da annullare il titolo, per cui la relativa dichiarazione sarebbe mendace (questo lo dice la giurisprudenza).
    Nel caso fosse ante 1967 e post 1942, l'atto sarebbe valido anche in presenza di un FABBRICATO COMPLETAMENTE ABUSIVO. Che c'entrano i notai? L'acquirente deve prendere un buon tecnico e pagarlo bene.
    @Ponz sono stato esaustivo?
    Nel caso dell'utente, è evidente che si tratti di una dichiarazione mendace, ma se si spendono i soldi di una vita e non si fanno le verifiche del caso, non è colpa di nessuno... certo non del notaio.
     
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