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  1. napoleon_e

    napoleon_e Membro Junior

    Privato Cittadino
    Sto valutando una serie di offerte che mi sono state sottoposte da alcune agenzie specializzate in compra vendita negli USA di immobili, ma vorrei chiedere al forum se vi è qualcuno che ha già intrapreso questa strada per l'investimento e quindi potermi chiarire alcuni aspetti dell'acquisizione.

    Ringrazio e saluto cordialmente

    Gigi
     
  2. Alessandro Frisoli

    Alessandro Frisoli Fondatore

    Agente Immobiliare
    Andrea!!!! C'è posta per te
     
    A Limpida piace questo elemento.
  3. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :D...Napoleone quando vuoi chiedi pure in pvt:ok:
     
  4. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao.
    Sono tornato da Miami da poco...
    Ti sconsiglio l'acquisto in questo momento per i seguenti motivi:
    Pur se l'invenduto da parte dei costruttori è stato praticamente assorbito nella sua totalità, l'acquisto di immobili negli usa ha regole diverse da quello in Italia.
    La tassazione annua è alta.
    Le spese condominiali per gli immobili con servizi di pregio sono alte.
    Le banche sono piene di immobili ritirati a causa delle insolvenze e questi immobili verranno a breve immessi sul mercato e non favoriranno certo la ripresa delle quotazioni nonostante un anche considerevole aumento dei numeri del venduto.
    Negli usa si compra all'inizio della fase ascendente, mai durante la discendente altrimenti le alte spese unite al calo dei valori svalutano velocemente il tuo investimento.
    Se proprio vuoi investire negli states ti consiglio di valutare NY.
    La flessione dei valori immobiliari è stata minima e già si parla di ripresa...capisco che Miami ha un'altro clima ma per ora, personalmente, non riesce a convincermi.
    Diverso è se hai qno di tua fiducia a cui intendi locarlo...purchè l'affitto copra tasse e spese e ti dia ancora del reddito residuo.
    In quell'ottica puoi aspettare anche la ripresa dei prezzi che comunque è attesa in quella zona non prima del 2020 proprio a causa della vendita degli immobili da parte delle banche.
    Tieni presente che occorre anche essere selettivo sulla zona...e all'interno della zona occorre esserlo anche di più sulla scelta dello stabile...e questi immobili, credimi... sono ancora tra quelli più ricercati e... costano!
     
  5. napoleon_e

    napoleon_e Membro Junior

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per il suggerimento, ho visto che non è semplice acquistare ed in particolare affittare io dovrei affidarmi ad una agenzia specializzata per fare questo.
    skywalker posso contattarti in privato?
    grazie
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    non condivido..se la congiuntura per Miami porta a riflessioni di questo tipo, dopo che l'invenduto e' in completa fase di assorbimento il 2011 ha portato a un +22% sulle transazioni , beh allora in Italia dovremmo essere tutti al banco dei pegni.
    In merito ai costi condivido, ma parliamo di un genere che va al di la' dei nostri usi, e non e' un caso che usino lo stesso sistema un po' ovunque nelle grandi citta' americane ( NYC ovviamente compresa ).
    In merito ai foreclosure ( mercato banche ), e' un mercato troppo complicato che molti broker americani stanno abbandonando.
    Ti porto un esempio in una zona rinomata ( Brickell ) appartaemnto di circa 140mq.
    Type: Condominium VISTA OCEANO Style: Very Modern, Sleek DesignDevelopment Level: Built Bedrooms: 2 "Large Master" Bathrooms: 3 "Marble Bathrooms/ 1 Half"Garage: "Assigned/ Valet" Size: 1,639 sq. ft. "24 x 24 Marble Throughout" Lot Type: Rectangular Year Built: 2007 "Waterfront" Taxes: $6,083.00 ( ANNUE )USD (2009) ondo Fees: $615.00 USD ( MENSILI )...COSTO €. 350.000 ( POCO PIU' DI UN TRILOCALE A PIETRA LIGURE ) mentre come affitto rende circa 3.000 dollari al mese.
     
  7. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Ciao.
    Condivido solo in parte e ti spiego subito il perchè.
    Quando analizzo il mercato americano analizzo un mercato che richiama acquirenti da tutto il mondo per cui tendo a fare le mie considerazioni come fosse un mercato asettico, quasi un mondo a sè...
    Facessi il paragone con la situazione nostra dovrei dire che va benissimo ma sarebbe come dire che un malato stà bene solo perchè nello stesso ospedale ci sono anche quelli terminali.
    I costruttori hanno smaltito l'invenduto, questo è vero...vero anche che a differenza nostra sono stati molto aiutati dal governo che ha chiesto alle banche di non mettere massicciamente sul mercato i loro immobili fino a quando questo non fosse avvenuto ma, concorderai, prima o poi questi immobili andranno (facile o difficile che sia) commercializzati, e sono molti...
    Il mio migliore amico ha un appartamento in uno di quei palazzi di cui parli ma a Miami Beach (concordo comunque che Brickell è una bella zona) e nel suo stabile ci sono 35 appartamenti che verranno rivenduti dalle banche per cui anche lui dubita che questo fatto non contribuisca a mantenere i prezzi stabili o per chi ha bisogno di vendere e si trova questa concorrenza, anche ad abbassarli lievemente.
    Non dico di non comprare a Miami, sai che sono uno che crede ancora nel fatto che i Maya si sbaglino ma faccio questa considerazione:
    Quando il mercato è in espansione puoi far pascolare il gragge anche senza monitorarlo costantemente tanto l'erba è abbondante e gli animali non avranno fame ma quando scarseggia, è meglio averlo sott'occhio in quanto potrebbe essere necessario spostarlo rapidamente per evitare che si trovino a non avere più di che nutrirsi e in questo caso potrebbero morire prima che tu ti sia reso conto che l'erba è finita...
    10.000 km di distanza in quest'ottica mi sembrano un po' tantini per accorgersi istantaneamente delle eventuali variazioni indotte dal mercato.
    Gli usa ci dicono che per loro la crisi è alle spalle e forse, per ora, è vero...e vero sarà finchè stamperanno la moneta di riferimento e avranno tecnologie e industrie all'avanguardia ma guarda che anche da loro molte aziende con la recente crisi sono andate nell'est giallo.
    ...e se, a differenza nostra, fossero solo riusciti a calciare il pallino del problema un po' più lontano?
    Piccoli cinesini crescono e per i loro fabisogni acquistano terre in africa che conseguentemente crescerà (a mio avviso sola ed unica possibilità che hanno per farlo), l'India è attiva, moolto, ed è grande.
    Quando il fabisogno e i consumi interni sosterranno in modo più consistente la loro economia non avranno più bisogno di acquistare il debito americano per sostenere la loro.
    Un investimento immobiliare si può vedere in due modi, a breve o a lungo termine.
    A breve lo scarterei perchè non mi sembra che la rivalutazione immobiliare (al netto delle tasse) possa essere sconvolgente nel prossimo lustro.
    A lungo temo (parere assolutamente personale si intende) che le cose possano cambiare anche per loro.
    Io valuterei la Francia e nello specifico la costa azzurra.
    Vicina al punto da poter avvertire per tempo i sentimenti del mercato e consente di recarvisi spesso e a bassi costi...ed eventualmente di intervenire prima che sia tardi.
    Non è che li gli affitti siano regalati, anzi, solo con la settimana del festival a Cannes ci si paga le spese di tutto l'anno...e ne avenzano.
    Richiama acquirenti da tutto il mondo (cinesi, russi, indiani, arabi) che iniziano a preferire il bello, la storia, la cucina ad un paese che, se non fosse per ragioni economiche (che non so fino a quando riusciranno a sostenere) considera l'hamburgher con patatine il piatto nazionale.
     
  8. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mi conforta che hai finito l'intervento riprendendo una soluzione che ho prospettato in pvt all'amico Napoleone...ma aveva chiesto Miami, e su quello si ragionava..
    a proposito riporto un interessante articolo del SOLE24ORE


    P.S. @Napoleon...consiglio personale...se ti piacciono i Caraibi,la certezza del diritto, sole 12 mesi all'anno...Miami fa per te...

    viceversa se lo intendi come puro investimento in un posto glamour che puoi raggiungere in poche ore...fermati in Costa AZZURRA
     
  9. napoleon_e

    napoleon_e Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie ragazzi, siete gentilissimi, il mio scopo principale è quello di non avere immobili in Italia ma all'estero e in zone dove sia interessante l'affitto per il reddito. Miami mi è stata prospettata ma mi trova tra lo scettico e l'incerto ed è per quello che stò cercando più informazioni possibili, la Francia non l'avevo presa in considerazione.
    Qualsiasi suggerimento è ben accolto.

    Grazie.
     
  10. napoleon_e

    napoleon_e Membro Junior

    Privato Cittadino
    Andrea se mi dai qualche ragguaglio in più dell'immobile che ha descritto a miami e idem per Menton
     
  11. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Con il piacere di comunicare a tutti noi che dove esiste la volonta' comune di uscire dalla crisi , ce la si puo' fare, alcuni dati di Miami

    venduto 2011 24.929 ( +54% )
    pagamento per contanti +65% ( immaginatevi in italia cosa sarebbe successo...le fiamme sarebbero impazzite dalla gioia:disappunto: , saltando da un rogito all'altro )
    60% degli acquirenti non residenti USA...E QUESTO E' UN DATO CHE FA RIFLETTERE, provate ad immaginare i nostri margini di crescita, con una politica immobiliare oculata.
    40% degli acquirenti, ci vivono 2 mesi all'anno:shock:, e anche qui ce ne sarebbe da dire a iosa per il nostro paese .
     
  12. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare


    ...che dire...
    ...andando avanti così, torneranno a più di mezzo secolo di distanza a regalare il cioccolato e le gallette ai bambini e anche senza essere in mimetica, li riconosceremo e correndogli incontro grideremo: "...gli americani...gli americani...".
    Che tristezza.
    Siamo uno dei migliori paesi al mondo, abbiamo tutto...cultura, storia, geografia invidiabile, cervelli illustri e siamo qui, inebetiti, impotenti e amministrati come abbiamo permesso a "quei signori" di amministrarci...
    ...e pensare che quando i romani avevano già l'acqua corrente in casa negli usa vivevano nelle capanne e si parlavano dicendo: "uh uh"!
    Questa sera mentre ero in macchina ho risentito una vecchia canzone di De Andrè...mi è venuto da pensare che nonostante il passare gli anni noi restiamo sempre quelli della canzone "don Raffaè"...

    Prima pagina venti notizie
    ventuno ingiustizie e lo Stato che fa
    si costerna, s'indigna, s'impegna
    poi getta la spugna con gran dignità
    mi scervello e mi asciugo la fronte
    per fortuna c'è chi mi risponde
    a quell'uomo sceltissimo immenso
    io chiedo consenso a don Raffaè

    Un galantuomo che tiene sei figli
    ha chiesto una casa e ci danno consigli
    mentre 'o assessore che Dio lo perdoni
    'ndrento a 'e roullotte ci tiene i visoni
    voi vi basta una mossa una voce
    c'ha 'sto Cristo ci levano 'a croce
    con rispetto s'è fatto le tre
    volite 'a spremuta o volite 'o cafè
     
  13. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Gia'...chissa' perche' succede sempre agli altri ( e nn solo negli USA ) e MAI da NOI:pollice_verso:
     
  14. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Perchè?
    ...loro hanno i kennedy, clinton, obama, trump, eastwood...
    ...noi vendola, rosi bindi e il meglio che possa accaderci è che (udite bene) beppe grillo riesca a smuovere qualcosa (ma ne dubito)
    ...è vero, loro hanno anche george w bush (che tanto genio non è di certo) ma noi rispondiamo mettendo sul tavolo un bel renzo bossi laureato in albania e in lingua albanese (che tra l'altro nemmeno parla)...e con quello chiudiamo la partita per sempre senza nemmeno dover concedere rivincita.
    ...tanto a sittanta magnificenza non potrebbero arrivare mai...
     
  15. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    allora siamo morti e sepolti e mi viene in mente...[​IMG][​IMG]
     
  16. skywalker

    skywalker Membro Assiduo

    Agente Immobiliare

    Non sono un albero ma ho radici...una di 4 e l'altra di 7 anni...mia moglie ha il suo studio privato e come psicoterapeuta diventa difficile riuscire a lavorare in una lingua che non comprendi pienamente, almeno comprendi male le sfaccettature linguistiche e i vari "non detto"...
    ...però giro il mondo per lavoro...diciamo che sono un albero in vaso, volendo mi si riesce a spostare...
     
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