napoleon_e

Membro Attivo
Privato Cittadino
Sto valutando una serie di offerte che mi sono state sottoposte da alcune agenzie specializzate in compra vendita negli USA di immobili, ma vorrei chiedere al forum se vi è qualcuno che ha già intrapreso questa strada per l'investimento e quindi potermi chiarire alcuni aspetti dell'acquisizione.

Ringrazio e saluto cordialmente

Gigi
 

skywalker

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ciao.
Sono tornato da Miami da poco...
Ti sconsiglio l'acquisto in questo momento per i seguenti motivi:
Pur se l'invenduto da parte dei costruttori è stato praticamente assorbito nella sua totalità, l'acquisto di immobili negli usa ha regole diverse da quello in Italia.
La tassazione annua è alta.
Le spese condominiali per gli immobili con servizi di pregio sono alte.
Le banche sono piene di immobili ritirati a causa delle insolvenze e questi immobili verranno a breve immessi sul mercato e non favoriranno certo la ripresa delle quotazioni nonostante un anche considerevole aumento dei numeri del venduto.
Negli usa si compra all'inizio della fase ascendente, mai durante la discendente altrimenti le alte spese unite al calo dei valori svalutano velocemente il tuo investimento.
Se proprio vuoi investire negli states ti consiglio di valutare NY.
La flessione dei valori immobiliari è stata minima e già si parla di ripresa...capisco che Miami ha un'altro clima ma per ora, personalmente, non riesce a convincermi.
Diverso è se hai qno di tua fiducia a cui intendi locarlo...purchè l'affitto copra tasse e spese e ti dia ancora del reddito residuo.
In quell'ottica puoi aspettare anche la ripresa dei prezzi che comunque è attesa in quella zona non prima del 2020 proprio a causa della vendita degli immobili da parte delle banche.
Tieni presente che occorre anche essere selettivo sulla zona...e all'interno della zona occorre esserlo anche di più sulla scelta dello stabile...e questi immobili, credimi... sono ancora tra quelli più ricercati e... costano!
 

napoleon_e

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ti ringrazio per il suggerimento, ho visto che non è semplice acquistare ed in particolare affittare io dovrei affidarmi ad una agenzia specializzata per fare questo.
skywalker posso contattarti in privato?
grazie
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
non condivido..se la congiuntura per Miami porta a riflessioni di questo tipo, dopo che l'invenduto e' in completa fase di assorbimento il 2011 ha portato a un +22% sulle transazioni , beh allora in Italia dovremmo essere tutti al banco dei pegni.
In merito ai costi condivido, ma parliamo di un genere che va al di la' dei nostri usi, e non e' un caso che usino lo stesso sistema un po' ovunque nelle grandi citta' americane ( NYC ovviamente compresa ).
In merito ai foreclosure ( mercato banche ), e' un mercato troppo complicato che molti broker americani stanno abbandonando.
Ti porto un esempio in una zona rinomata ( Brickell ) appartaemnto di circa 140mq.
Type: Condominium VISTA OCEANO Style: Very Modern, Sleek DesignDevelopment Level: Built Bedrooms: 2 "Large Master" Bathrooms: 3 "Marble Bathrooms/ 1 Half"Garage: "Assigned/ Valet" Size: 1,639 sq. ft. "24 x 24 Marble Throughout" Lot Type: Rectangular Year Built: 2007 "Waterfront" Taxes: $6,083.00 ( ANNUE )USD (2009) ondo Fees: $615.00 USD ( MENSILI )...COSTO €. 350.000 ( POCO PIU' DI UN TRILOCALE A PIETRA LIGURE ) mentre come affitto rende circa 3.000 dollari al mese.
 

skywalker

Membro Assiduo
Agente Immobiliare
Ciao.
Condivido solo in parte e ti spiego subito il perchè.
Quando analizzo il mercato americano analizzo un mercato che richiama acquirenti da tutto il mondo per cui tendo a fare le mie considerazioni come fosse un mercato asettico, quasi un mondo a sè...
Facessi il paragone con la situazione nostra dovrei dire che va benissimo ma sarebbe come dire che un malato stà bene solo perchè nello stesso ospedale ci sono anche quelli terminali.
I costruttori hanno smaltito l'invenduto, questo è vero...vero anche che a differenza nostra sono stati molto aiutati dal governo che ha chiesto alle banche di non mettere massicciamente sul mercato i loro immobili fino a quando questo non fosse avvenuto ma, concorderai, prima o poi questi immobili andranno (facile o difficile che sia) commercializzati, e sono molti...
Il mio migliore amico ha un appartamento in uno di quei palazzi di cui parli ma a Miami Beach (concordo comunque che Brickell è una bella zona) e nel suo stabile ci sono 35 appartamenti che verranno rivenduti dalle banche per cui anche lui dubita che questo fatto non contribuisca a mantenere i prezzi stabili o per chi ha bisogno di vendere e si trova questa concorrenza, anche ad abbassarli lievemente.
Non dico di non comprare a Miami, sai che sono uno che crede ancora nel fatto che i Maya si sbaglino ma faccio questa considerazione:
Quando il mercato è in espansione puoi far pascolare il gragge anche senza monitorarlo costantemente tanto l'erba è abbondante e gli animali non avranno fame ma quando scarseggia, è meglio averlo sott'occhio in quanto potrebbe essere necessario spostarlo rapidamente per evitare che si trovino a non avere più di che nutrirsi e in questo caso potrebbero morire prima che tu ti sia reso conto che l'erba è finita...
10.000 km di distanza in quest'ottica mi sembrano un po' tantini per accorgersi istantaneamente delle eventuali variazioni indotte dal mercato.
Gli usa ci dicono che per loro la crisi è alle spalle e forse, per ora, è vero...e vero sarà finchè stamperanno la moneta di riferimento e avranno tecnologie e industrie all'avanguardia ma guarda che anche da loro molte aziende con la recente crisi sono andate nell'est giallo.
...e se, a differenza nostra, fossero solo riusciti a calciare il pallino del problema un po' più lontano?
Piccoli cinesini crescono e per i loro fabisogni acquistano terre in africa che conseguentemente crescerà (a mio avviso sola ed unica possibilità che hanno per farlo), l'India è attiva, moolto, ed è grande.
Quando il fabisogno e i consumi interni sosterranno in modo più consistente la loro economia non avranno più bisogno di acquistare il debito americano per sostenere la loro.
Un investimento immobiliare si può vedere in due modi, a breve o a lungo termine.
A breve lo scarterei perchè non mi sembra che la rivalutazione immobiliare (al netto delle tasse) possa essere sconvolgente nel prossimo lustro.
A lungo temo (parere assolutamente personale si intende) che le cose possano cambiare anche per loro.
Io valuterei la Francia e nello specifico la costa azzurra.
Vicina al punto da poter avvertire per tempo i sentimenti del mercato e consente di recarvisi spesso e a bassi costi...ed eventualmente di intervenire prima che sia tardi.
Non è che li gli affitti siano regalati, anzi, solo con la settimana del festival a Cannes ci si paga le spese di tutto l'anno...e ne avenzano.
Richiama acquirenti da tutto il mondo (cinesi, russi, indiani, arabi) che iniziano a preferire il bello, la storia, la cucina ad un paese che, se non fosse per ragioni economiche (che non so fino a quando riusciranno a sostenere) considera l'hamburgher con patatine il piatto nazionale.
 

andrea boschini

Moderatore
Membro dello Staff
Agente Immobiliare
mi conforta che hai finito l'intervento riprendendo una soluzione che ho prospettato in pvt all'amico Napoleone...ma aveva chiesto Miami, e su quello si ragionava..
a proposito riporto un interessante articolo del SOLE24ORE
Eppure, chi ha comprato nelle zone "giuste" l'anno scorso ha fatto affari d'oro, affari che ora vengono emulati da molti altri. Perchè il rendimento netto prospettato annuo è di almeno il 7%. Ma lo shopping deve essere selettivo. Il mercato di Miami, dopo aver perso in alcuni casi fino al 60% del valore degli immobili, è in netta fase di recupero.
Secondo "The Miami association of realtors" la vendita di case unifamiliari è cresciuta del 18% in dicembre, quella di appartamenti in condomini del 29%, dinamiche in entrambi i casi più marcate rispetto all'andamento nazionale (+12,3%). Considerando l'intero 2010 la ripresa delle vendite di appartamenti si è così portata a un +43% rispetto al 2009 e a un +114% rispetto al pessimo 2008. Il recupero dei volumi non si è però ancora tradotto, sempre in base alle rilevazioni della Miami association of realtors, in uno sprint dei prezzi, visto che il valore di cessione mediano degli appartamenti in dicembre è sceso del 33% a 99.100 dollari (mentre al più ampio livello di contea – Dade County – il prezzo delle unifamiliari è salito del 5%, a 301.020 dollari in media).
Questo a livello globale. Ma Miami conta un'area metropolitana di 5,4 milioni di persone e accoglie ogni anno più di 56 milioni di turisti, che si limitano a permanere solo in alcune, limitate, zone. Perciò agli investitori europei (italiani in particolare) interessano solo alcuni distretti . Nei quali gli avvenimenti degli ultimi due anni hanno prodotto cambiamenti notevoli. Per esempio, in tempi di boom si comprava anche a North Miami Beach e ad Aventura, ma ora lì gli investimenti sono assolutamente fermi: North Miami Beach è una delle aree che hanno perso di più, si è costruito a dismisura ed è stata setacciata soprattutto dai russi, così che ora prevale l'invenduto; Aventura è zona residenziale, dove si va ora solo per lo shopping (all'Aventura Mall).
Concentrandosi invece nelle zone che hanno un mercato internazionale, come South Beach, il discorso cambia. Intanto perchè l'area fronte mare di South Beach non ha mai sentito la crisi e si vende tra i 7mila e i 20mila dollari al mq. Ma qui di affari non se ne fanno. «L'area davvero interessante, dove non in pochi mesi esauriamo la disponibilità di interi edifici cielo-terra quasi esclusivamente con la clientela italiana – prosegue Ionta – è il Deco District di South Beach». Qui infatti si compra ancora con uno sconto del 35-40% rispetto al reale valore di mercato, con la possibilità di affittarlo tutto l'anno a uso turistico. E con la certezza di accapparrarsi un piccolo pezzo unico.
P.S. @Napoleon...consiglio personale...se ti piacciono i Caraibi,la certezza del diritto, sole 12 mesi all'anno...Miami fa per te...
viceversa se lo intendi come puro investimento in un posto glamour che puoi raggiungere in poche ore...fermati in Costa AZZURRA
 

napoleon_e

Membro Attivo
Privato Cittadino
Grazie ragazzi, siete gentilissimi, il mio scopo principale è quello di non avere immobili in Italia ma all'estero e in zone dove sia interessante l'affitto per il reddito. Miami mi è stata prospettata ma mi trova tra lo scettico e l'incerto ed è per quello che stò cercando più informazioni possibili, la Francia non l'avevo presa in considerazione.
Qualsiasi suggerimento è ben accolto.

Grazie.
 

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