Vizi (potenzialmente occulti) in immobile appena rogitato

Ciao a tutti,
chiedo un consiglio in merito all'acquisto di un immobile appena rogitato, introduco immediatamente la situazione onde dilungarmi inutilmente.

L'altro giorno accedendo all'appartamento ed attivando gli impianti per la prima volta (acqua e luce ora volturati a mio nome), una settimana dopo il rogito, ho scoperto i seguenti vizi:

-una tubazione dell'acqua perde copiosamente con l'impianto aperto, in pochi secondi di attivazione dell'impianto idraulico l'acqua persa è penetrata attraverso la parete del piano superiore fino alla camera del piano inferiore, macchiando e bagnando internamente ed esternamente la parete da cui si dirama la perdita
-uno scarico di uno dei bagni ha una perdita che gocciola fino all'esterno della casa, infatti utilizzando lo scarico di un lavandino in particolare si nota uno scroscio d'acqua che attraversa una parete e causa un gocciolamento sulla strada sottostante
-parlando con i vicini ho scoperto che la fossa biologica, cui la casa è collegata, ha una perdita visibile nella stalla del vicino che è adiacente alla fossa. Il vicino mi ha confermato di aver parlato in passato con il proprietario precedente di questo problema, e sostiene che l'agenzia e il proprietario fossero stati informati della presenza di questo problema e di averne già chiesto la risoluzione. Il proprietario precedente in effetti mi ha fornito un progetto effettuato da un geometra con la richiesta in comune di allaccio alla rete fognaria, ma mi ha solo detto che se fossi stato interessato avrei potuto farlo a mia discrezione utilizzando il progetto che mi ha fornito, tacendo sulle motivazioni che lo avevano spinto a farselo fare e sul problema della perdita

Ho controllato bene la situazione ed è possibile che per quanto riguarda la perdita interna di acqua il problema fosse già presente, poichè ho notato ad un'attenta analisi che sono delle macchie sulla parete interna così come alcune piegature del legno degli stipiti e della finestra che ha assorbito l'umidità non possono che essere segno di un problema antecedente (non so stabilire se si tratti di una settimana, un mese o un anno).
Per il problema relativo alla fossa biologica, di cui nessuno mi aveva mai manifestato l'esistenza, è evidente che fosse una cosa che mi è stata taciuta, mentre per quanto riguarda lo scarico non posso che pensare alla buona fede del venditore anche se personalmente me ne sono accorto velocemente.

Ho provveduto ad informare immediatamente l'agenzia con cui a breve avrò un'incontro direttamente nell'abitazione, dopodichè provvederò ad informare il venditore.
Non so bene come muovermi e quali siano i miei diritti, fermo restando che la casa oltre ad essere stata venduta così come visibile (con clausola vista e gradita) è stata dichiarata esente da vizi e problemi agli impianti che invece si sono manifestati nell'attivazione degli stessi ed ora rendono inutilizzabile l'appartamento (fino a che non saranno effettuati i lavori di ricerca e risoluzione dei guasti, che trattandosi di impianti idraulici da ricercare non hanno costi stimabili con precisione).
Sono anche consapevole degli articoli del c.c. dal 1490 al 1495 che mi tutelano per i vizi della cosa venduta da vizi occulti che rendano il bene inidoneo all'utilizzo e taciuti al momento della vendita (e questo potrebbe essere il caso).

Mi potete un consiglio su come agire?
Ho diritto a chiedere la risoluzione dei problemi al venditore precedente, posso rivolgermi a qualcuno in particolare (associazioni, altro?), o avendo una copertura assicurativa che copre l'immobile anche da questo tipo di guasti è meglio rivolgermi a loro?

Grazie

 

Purtroppo il tuo caso non è isolato. Oggi i contenziosi derivanti dai cosidetti vizi occulti nelle transazioni immobiliari sono in continuo aumento.
La materia è comunque molto ostica.
L'art. 1512 c.c. prevede il caso in cui l'alienante abbia assunto, per un certo periodo di tempo, la garanzia di buon funzionamento della cosa oppure la possibilità che, in mancanza di patti, la garanzia sia stabilita dagli usi. Quest'obbligazione grava sul venditore indipendentemente dalla garanzia alla quale egli è tenuto per i vizi occulti e per il difetto di qualità; la sua inosservanza dà al compratore il diritto di chiedere la risoluzione del contratto, nonché il risarcimento dei danni, in virtù delle norme generali. Il compratore, pertanto, dovrà denunciare il difetto di funzionamento entro 30 giorni dalla scoperta, entro li termine di prescrizione di 6 mesi. Al compratore sarà sufficiente la prova del mancato funzionamento, mentre il venditore potrà liberarsi solo provando che il cattivo (o mancato) funzionamento è dovuto a fatto a lui non imputabile.
Sta comunque prendendo piega in Italia ciò che in America è presente da tanto tempo ossia l'acquisto con GARANZIA.
Si tratta di una GARANZIA che una particolare azienda da all'acquirente di un immobile ( dietro il pagamento di una quota dipendente dalla quadratura dello stesso immobile - tale quota viene inserita sempre all'interno della stessa trattativa di acquisto ) di poter far fronte a ciò che in effetti potrebbe succedere all'immobile dopo l'acquisto.
Nel caso specifico dell'Italia e dell'azienda di cui parlo, ciò che si va a garantire sono per l'appunto i vizi occulti e tutti quei danni contemplabili all'interno della sfera dell'accidentalità e tutto questo per un periodo di 10 anni dal momento della vendita. Cosa molto importante è che con l'assunzione di questi rischi l'azienda manleva il precedente proprietario.
All'interno del mio sito ci sono delle schede abbastanza dettagliate che puoi anche visionare.

 

Sarebbe stato bello ricevere una proposta con questo tipo di garanzia, e sicuramente se mai effettuerò ulteriori compravendite adotterò soluzioni di questo tipo; tuttavia non è avvenuto per cui non posso che appellarmi al codice civile e alla giurisprudenza se non ovviamente prima al buon senso delle persone coinvolte.
Nel mio caso specifico quindi quali sono le azioni da intraprendere? sicuramente domani informerò, con le forme richieste, il venditore dei danni.
Mi aspetto che se ne tiri fuori, dicendo che non ne era a conoscenza (anche perchè altrimenti l'avrebbe detto prima, se poi si prende l'onere di risolvere i problemi a sue spese mi va benissimo ma qualcosa mi dice che è discretamente improbabile). A quel punto, che faccio? Minaccio il ricordo ad azioni legali pena la risoluzione forzata del contratto (cosa che tra l'altro mi interessa poco, io vorrei che i problemi fossero risolti e visto che ho appena acquistato una casa dichiarata come ristrutturata in buona parte 3 anni fa e in perfette condizioni sia dichiarate che "a vista" non voglio assurmemi l'onere di dover risolvere problemi di questo tipo) se non vuole assumersi l'onere delle spese?

 

Sicuramente hai 30 giorni di tempo per fare valere le tue ragioni.
Attivati e tanti auguri.