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    Privato Cittadino
    Acquistare una Casa in Piena proprietà o proprietà superficiaria?
    Nel mercato immobiliare, spesso, vengono proposti degli alloggi che fanno parte di fabbricati realizzati su aree pubbliche, in zona PEEP (Piano per l’Edilizia Economica e Popolare) e che, vista l’elevata diffusione, costituiscono una seria e valida alternativa all’acquisto di unità immobiliari edificate su aree private.

    L’acquisto di unità immobiliari in diritto di superficie (questa è la giusta definizione della proprietà degli alloggi realizzati su aree PEEP) è stata possibile dopo l’approvazione della Legge nr. 865 del 1971 che ha permesso ai Comuni di espropriare (dopo un iter disciplinato dalle normative esistenti in materia) i terreni compresi nei Piani di Zona e assegnarli (a prezzi agevolati), a seguito di richiesta e/o bando pubblico, ai soggetti che ne abbiano diritto. Questi soggetti, a seguito di Convenzione pubblica con il Comune, s’impegnano a realizzarvi edifici con caratteristiche tecniche e strutturali in regola con le normative vigenti ed a cedere a terzi, a prezzi concordati con il Comune stesso (certamente più vantaggiosi rispetto a quelli del libero mercato), le unità immobiliari ricavate.

    Nella Convenzione, che di norma è valida per 99 anni, vengono anche regolamentate delle limitazioni al trasferimento e all’uso degli immobili edificati in diritto di superficie, quali le limitazioni alla rivendita nei primi cinque anni dopo l’acquisto, il prezzo massimo consentito al momento della rivendita (rilasciato su apposita certificazione del Comune), l’invio al Comune di copia dell’atto notarile di trasferimento per verificarne il rispetto delle limitazioni imposte dalla Convenzione pubblica, il canone massimo ricavabile dagli immobili acquistati e destinati alla locazione ed altre di minore interesse, che per motivi di spazio non è possibile menzionare in questa sede.

    Tali limitazioni, seppur non gravose in termini reali, possono, dopo un breve periodo (abitualmente di 5/10 anni), essere eliminate acquisendo la proprietà della quota millesimale di terreno su cui insiste l’unità immobiliare in proprietà superficiaria. Infatti su proposta del Comune (ai sensi della Legge 549/1995 art. 3, commi 75 e 81, modificata dall’art. 3 della Legge 662/1996 e vista la Legge 448/1998 all’art. 31, commi 45 e seguenti), viene data facoltà (a titolo oneroso) di trasformare la proprietà superficiaria in piena proprietà, annullando di fatto la Convenzione pubblica e tutte le sue conseguenze.

    via Acquistare una CASA NUOVA (Piena proprietà o proprietà superficiaria?) :: Rubriche :: Compro e vendo casa informato.
     
  2. Roby

    Roby Fondatore

    Agente Immobiliare
    Sappiamo bene che non è cosi facile e ormai vari comuni stanno adottando diverse soluzioni per la vendita di immobili convenzionati, ma sono delibere che sono in netto contrasto con le convenzioni sottoscritte e sancite con atto pubblico.

    Per non parlare di Notai che danno pareri totalmente differenti in merito ai requisiti soggettivi cho li chiede chi nò, sta diventando un ginepraio di notizie controverse ormai, come al solito siamo in Italia non c'è mai un unica direttiva e si crea sempre confusione.
     
  3. giuliofimaa

    giuliofimaa Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Con delibera del 4 febbraio 2008 il CIMEP (Consorzio intercomunale Milanese per l'edilizia Popolare) cui aderiscono, oltre a Milano, altri 78 comuni della provincia, su sollecitazione dei sindaci di tali comuni e in risposta a disagi manifestati dai cittadini in difficoltà nella rivendita di beni assegnati in diritto di superficie o di proprietà, ha disposto un nuovo metodo per la determinazione dei prezzi di rivendita di alloggi concesssi in diritto di superficie. E' emerso infatti che l'applicazione della vecchia formula di rivalutazione del prezzo di vendita penalizzasse eccessivamente gli investitori. A fronte, infatti, di una differenza di prezzo tra i valori di vendita a libero mercato rispetto a quelli di assegnazione in diritto di superficie o proprietà all'origine, corrispondeva, al momento della rivendita, un aumento di tale delta tale da non consentire al privato la rivendita se non a fronte della perdita di molto enaro. Tutto ciò perchè il meccanismo previsto dal CIMEP si basava sull'adeguamento del prezzo in base all'aumento medio del costo di costruzione e del costo della vita per FOI, intercorso tra la data di assegnazione e quella di rivendita. Con questo meccanismo accadeva che un originario delta del 25% medio si tramutasse in un delta del 50-60% con conseguente sconvenienza o addirittura impossibilità di rivendita. La nuova deliberazione citata all'inizio, e fatta propria già da molti comuni del bacino CIMEP - ultimamanente anche Milano - prevede che il delta rilevato inizialmente sia mantenuto inalterato negli anni con decurtazione di una percentuale in ordine alla vetustà dell'edificio. In caso poi di riscatto delle aree con conseguente trasformazione del diritto di superfcie in diritto di proprietà, durante gli ultimi 10 anni di vincolo, il prezzo del bene in edilizia economico popolare viene gradualmente accompagnato sino al 95% del valore di libero mercato, il 30° anno della convenzione.
     

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