Acquisto appartamento con difformità tra comune e catasto

[aass]

Salve a tutti sto' acquistando un appartamento in un piccolo fabbricato di 4 appartamenti e sono emerse le seguenti anomalie rispetto al progetto originario:
-altezza piano terra garage e conseguenti altre parti comuni + 20 cm;
-altezza appartamento + 5 cm.
-bagno piu' piccolo e porta entrata studio in altra posizione.
C'e' da dire che il fabbricato ha l'abitabilità del 1966 con riferimento alla concessione edilizia del 1963 ma la realtà è un po' diversa.
Quanto invece al catasto risulta conforme allo stato attuale altezze, distribuzione, interna, ecc. salvo ulteriori verifiche.
Abbiamo già stipulato preliminare vincolato alla sanatoria del tutto ma i proprietari abbiamo capito che vogliono sanare solo il garage per la differenza di altezza cm. 20 in più e non del resto in appartamento in quanto dicono che cm. 5 in piu' di altezza sono ininfluenti e le piccole difformità interne non incidono sulla vendibilità non alterando la cubatura.
Io mi domando:
-ok per garage ma devo regolarizzare anche tutto il resto del piano terra parti comuni (vano scala, entrata, ecc.) in quanto viene acquistato pro-quota?
-la distribuzione interna diversa è una cosa sanabile anche con Scia o altro titolo che non sia la sanatoria urbanistica?
Grazie anticipate dei consigli.
Andrea

 

[Luca1978]

Salve a tutti sto' acquistando un appartamento in un piccolo fabbricato di 4 appartamenti e sono emerse le seguenti anomalie rispetto al progetto originario:
-altezza piano terra garage e conseguenti altre parti comuni + 20 cm;
-altezza appartamento + 5 cm.
-bagno piu' piccolo e porta entrata studio in altra posizione.
C'e' da dire che il fabbricato ha l'abitabilità del 1966 con riferimento alla concessione edilizia del 1963 ma la realtà è un po' diversa.
Quanto invece al catasto risulta conforme allo stato attuale altezze, distribuzione, interna, ecc. salvo ulteriori verifiche.
Abbiamo già stipulato preliminare vincolato alla sanatoria del tutto ma i proprietari abbiamo capito che vogliono sanare solo il garage per la differenza di altezza cm. 20 in più e non del resto in appartamento in quanto dicono che cm. 5 in piu' di altezza sono ininfluenti e le piccole difformità interne non incidono sulla vendibilità non alterando la cubatura.
Io mi domando:
-ok per garage ma devo regolarizzare anche tutto il resto del piano terra parti comuni (vano scala, entrata, ecc.) in quanto viene acquistato pro-quota?
-la distribuzione interna diversa è una cosa sanabile anche con Scia o altro titolo che non sia la sanatoria urbanistica?
Grazie anticipate dei consigli.
Andrea

Sinceramente se mettono a posto il box mi sembre la cosa più importante, condivido che i 5 cm rientrano in un margine di errore tollerato, mentre il vano scala è una proprietà condominiale e di conseguenza tu acquisti proporzionalmente ai millesimi dell'immobile, ma anche volendo non possono sanare una parte comune e cmq la conformità urbanistico/catastale richiesta dal notaio non comprende le parti comuni se non per il permesso a costruire che esiste o altri fattori non direttamente imputabili alla parte venditrice.
Quanto alle parti interne devono fare una sanatoria e se come penso hanno fatto delle modifiche conformi a quanto prevedono le normative comunali al massimo dovranno pagare una sanzione.

 

[cafelab]

-altezza piano terra garage e conseguenti altre parti comuni + 20 cm;

Sinceramente non vedo la necessità di sanare una difformità del genere.
Se la cantina rimane cantina può essere alta anche 10 mt

-altezza appartamento + 5 cm.

Un errore trascurabile

-bagno piu' piccolo e porta entrata studio in altra posizione.

Questo può dover essere sanato ma la Circolare n. 2 del 9 luglio 2010, ha precisato che quando la planimetria catastale non riproduce fedelmente la situazione attuale dell'immobile, è comunque possibile attestare la conformità della planimetria in presenza di lievi modifiche interne, come lo spostamento di una porta interna o di un tramezzo, che pur variando la superficie utile dei vani interessati non modificano il numero dei vani nè la loro funzionalità, e quindi NON comportano una variazione della rendita catastale.
(ns blog: http://cafelab.blogspot.it/2010/11/rogito-e-difformita-catastali.html)

-la distribuzione interna diversa è una cosa sanabile anche con Scia o altro titolo che non sia la sanatoria urbanistica?

Una variazione può essere sanata solo con titolo urbanistico, successivamente è poi obbligatorio allineare il catasto.

un saluto