Acquisto casa all’asta: voucher mutuo unica via?

[Lopriore]

Non serve offendersi, condividevo la mia esperienza come se fossi al bar.
Non ho chiesto un parere o una consulenza ma ho posto domande alle quali non ho ricevuto risposte, solo cordiali offese.

Cordiali offese, mica maleducate
Meglio una cordiale offesa che una falsa approvazione

 

[Perizio]

Da quanto parte l asta?

 

[cragene]

Possibile che non ci sia una via diversa che mi consenta di partecipare ad un asta avendo prima la garanzia che per quell’immobile posso ottener quella cifra entro determinati tempi a quelle condizioni?

Per avere la certezza assoluta l'unico modo è aver tutto in contanti, senza il bisogno di mutuo.
E vale anche con le case "normali", non in asta.

Da premettere che ho iniziato la ricerca del mutuo molto prima di partecipare all’asta ma quello che ho capito e che anche se uno si muove prima i tempi sono biblici.

I tempi sono i soliti dei mutui (non ho idea se trattandosi di immobili in asta ci sono tempi diversi e/o maggiore difficoltà nell'ottenerlo); se non sbaglio, comunque, una volta aggiudicata l'asta hai tempo tre mesi per il saldo.

In ogni caso, ci sono alcuni punti secondo me molto più importanti del mutuo da considerare:

• Da quanto tempo è in asta l'immobile? È la prima volta o ci sono state altre aste andate deserte?
• La base d'asta quanto è diversa rispetto al prezzo di mercato della zona?
• La casa è libera? È in un condominio? Quante spese condominiali sono arretrate?
• Di quanto saresti disposto a rilanciare rispetto alla base d'asta?
• Quanto della cifra richiederesti con il mutuo?

 

[francesca63]

un’altra cosa che non capisco è che considerando che i pies hanno validità di 1 settimana o poco più che senso ha poi che il voucher/predelibera duri sei mesi se dopo una settimana le condizioni non vengono garantite?

Il voucher/predelibera non ti garantisce le condizioni economiche del mutuo: ti dice “solo” quanto ti possono finanziare, e per quale prezzo massimo di un immobile.
Questo normalmente permette di avanzare una proposta di acquisto senza inserire la classica sospensiva mutuo, invisa a parecchi venditori.
Per acquisti in asta la predelibera non azzera tutti i rischi, perché il mutuo potrebbe anche essere negato per problemi dell’immobile.
Quindi, se non vuoi correre alcun rischio, visto che i soldi ce li mette la banca, dovrai rassegnarti ad acquistare sul mercato “normale, e non in asta.

 

[Fulmine9]

Ringrazio tutti per le risposte.
Permettetemi di riportare un articolo che potrebbe essere utile a chi si approccia alle aste.
‘Cit …Cerchiamo di analizzare come debba essere approntato il percorso regolare di finanziamento ai sensi dell’art. 585 III. co. c.p.c.:
a. A differenza di quanto si potrebbe pensare il punto di partenza del percorso di finanziamento ai sensi dell’art. 585 III co c.p.c. non è l’aggiudicazione ma un momento preliminare a questa fase, momento in cui il potenziale offerente si reca dal proprio istituto bancario di fiducia per chiedere un finanziamento che gli consenta il pagamento del prezzo in caso di aggiudicazione di un immobile all’asta presso un determinato Tribunale. L’istituto bancario, valutato il merito di credito del richiedente, concede il finanziamento stipulando un preliminare di mutuo nel quale si prevede espressamente che in caso di mancata aggiudicazione il preliminare si risolva automaticamente, liberando le parti dalle rispettive obbligazioni; mentre in caso di aggiudicazione la banca si impegna a stipulare il definitivo di mutuo e ad erogare il finanziamento previsto attraverso un versamento diretto delle somme richieste nel libretto bancario della procedura, senza che l’aggiudicatario ne abbia la materiale apprensione. Come già detto in precedenza si tratta di un preliminare di “mutuo di scopo”14, quindi con l’indicazione analitica della procedura esecutiva a cui è riferito, il tribunale competente, il giudice dell’esecuzione e l’individuazione del bene che si intende acquistare. Il promissario mutuatario si impegna a concedere ipoteca sul bene che si aggiudicherà, ai sensi dell’art. 2822 c.c. (ipoteca su bene altrui) ed ovviamente a pagare i canoni nei termini stabiliti dal regolamento contrattuale;’
Questo è previsto salvo l’impossibilità di trovare un istituto di credito che lo faccia e che vira verso il voucher.

 

[Perizio]

Concederebbe l ipoteca quindi?

 

[Bagudi]

Questo è previsto salvo l’impossibilità di trovare un istituto di credito che lo faccia e che vira verso il voucher.

Con tutta probabilità, siamo come sempre in Italia, dove si definiscono le procedure teoricamente migliori, ma che non vengono mai messe in pratica.

La mia idea è che le banche non lo facciano per l'altissimo numero di difformità e abusi esistenti sul 99,9% degli immobili (seguo le aste di Bologna e non ce n'è uno che si salvi...) alcuni addirittura non segnalati dai periti (abbiamo delle discussioni in merito qui sul forum), poi non so....

 

[Fulmine9]

Concederebbe l ipoteca quindi?

si, anche perché mi pare una procedura più corretta,più concreta, chiara e trasparente con meno margine di rischio da entrambe le parti.
@Bagudi si sono rari in Italia gli immobili regolari, ma è previsto anche che se le difformità sono di piccola entità e sanabili dovrebbe essere possibile inserire in fase di stipula del contratto definitivo di mutuo la clausola in cui oltre a concedere l’ipoteca di primo grado il mutuatario si impegna a sanare entro tot. giorni.

 

[francesca63]

dovrebbe essere possibile inserire inserire in fase di stipula del contratto definitivo di mutuo la clausola in cui oltre a concedere l’ipoteca di primo grado il mutuatario si impegna a sanare entro tot. giorni.

E se poi non lo fa ? Ci deve rimettere la banca, che ha già cacciato i soldi ?
E poi in asta si possono vendere anche immobili con abusi insanabili, che necessitano quindi di demolizioni o ripristini: le banche non amano queste situazioni, ovviamente …
Gli acquisti in asta sono più adatti a chi compra con soldi propri, e sa valutare i rischi connessi all’acquisto.

 

[PyerSilvio]

La mia idea è che le banche non lo facciano per l'altissimo numero di difformità e abusi esistenti

..piu' corretto dire che le banche non lo fanno per tutti.
Dipende dal cliente e, chiaramente, dalla sua capienza di acquisto.

Inutile girarci intorno alle cose Silvana.
Utilizzando false diplomazie.

All'incanto o in libero mercato, Al cliente "giusto", la banca accorda il finanziamento in meno di due settimane.

Non è questo il caso.

Sei anni di ricerche. (Voglio dire..)

In un mercato, come quello di Vicenza e provincia dove si contano oltre settecentomila case, bisogna per forza ritenere che uno abbia dei gusti piuttosto sofisticati.

Ma finalmente ecco individuata la casa giusta.
Dopo tanto tempo impiegato, si presume che uno, si lanci a capofitto nell'acquisto.

Invece, prima si procede con visure ipotecarie, catastali e studi di perizia, tanto per verificare, che l'autorità giudiziaria non dichiara un falso.

Poi, nvece di rivolgersi alla propria banca, via coi valzer a caccia dell'istituto di credito giusto.

Chiaro, che se ha incontrato la perplessita' di molti dei funzionari preposti, evidentemente è il soggetto connesso, che non fa' stare in piedi la pratica.

Un po' quello che succede, quando il cliente di sorta ti viene a chiedere se il prezzo già vantaggioso, della casa che gli hai appena mostrato, sia ulteriormente trattabile.

Certamente gli rispondi.
Dipende da come paga.
Novanta per cento di finanziamento con vincolo mutuo.

Per una casa che si vende in meno di quindici giorni avevamo giusto bisogno di te.