Acquisto casa con annesso box abusivo e in fase di sanatoria

[aandrea]

Buongiorno,

ho acquistato a gennaio 2023 un immobile ad uso residenziale con relativo box auto. In continuità al box auto acquistato è presente un ulteriore box auto privo della concessione edilizia (che non è stato oggetto della vendita ma è rimasto in capo al venditore che, dice, ha avviato l'iter per una sanatoria per la successiva vendita sempre al sottoscritto(come da accordi inseriti nel preliminare di vendita)) e una rampa di accesso che il venditore (società costruttrice) ha variato, prima della vendita, da area urbana a bene comune non censibile riferito al mio box e a quello abusivo che contestualmente è stato dichiarato al catasto con relativa assegnazione del numero subalterno. è legittimo riferire un b.c.n.c. ad un subalterno abusivo? Posso richiederne la variazione se questo b.c.n.c. di fatto è relativo solo al mio box auto?

Essendo stato riportato nell'atto di vendita che "Quanto in oggetto è trasferito, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti i diritti, servitù, accessori e pertinenze, nulla escluso o riservato alla parte alienante." posso ritenere il box abusivo già di mia proprietà con le relative problematiche di conformità edilizie? In ultimo, il venditore per poter sanare il box secondo la normativa antisismica ha dovuto aggiungere due muretti all'ingresso dello stesso trasformandolo di fatto in una cantina, posso negoziare sul prezzo andando ad acquistare di fatto una cosa diversa da quella pattuita?

 

[francesca63]

Senza conoscere i dettagli e soprattutto il contratto firmato, mi pare difficile rispondere.
Di certo hai comprato solo quello che è scritto nel rogito, ma solo il notaio potrà darti spiegazioni esaustive , direi.

 

[brina82]

Buongiorno,

ho acquistato a gennaio 2023 un immobile ad uso residenziale con relativo box auto. In continuità al box auto acquistato è presente un ulteriore box auto privo della concessione edilizia (che non è stato oggetto della vendita ma è rimasto in capo al venditore che, dice, ha avviato l'iter per una sanatoria per la successiva vendita sempre al sottoscritto(come da accordi inseriti nel preliminare di vendita)) e una rampa di accesso che il venditore (società costruttrice) ha variato, prima della vendita, da area urbana a bene comune non censibile riferito al mio box e a quello abusivo che contestualmente è stato dichiarato al catasto con relativa assegnazione del numero subalterno. è legittimo riferire un b.c.n.c. ad un subalterno abusivo? Posso richiederne la variazione se questo b.c.n.c. di fatto è relativo solo al mio box auto?

Essendo stato riportato nell'atto di vendita che "Quanto in oggetto è trasferito, nello stato di fatto e di diritto in cui attualmente si trova, con tutti i diritti, servitù, accessori e pertinenze, nulla escluso o riservato alla parte alienante." posso ritenere il box abusivo già di mia proprietà con le relative problematiche di conformità edilizie? In ultimo, il venditore per poter sanare il box secondo la normativa antisismica ha dovuto aggiungere due muretti all'ingresso dello stesso trasformandolo di fatto in una cantina, posso negoziare sul prezzo andando ad acquistare di fatto una cosa diversa da quella pattuita?

Ma dai falla un'altra domanda no?

Si può accatastare un immobile ancora abusivo, e quindi anche riferire un BCNC ad un immobile abusivo.

La rampa non è tua ma in comproprietà con l'immobile abusivo.

Mi chiedo come ti venga in mente di aver acquistato rampa e secondo box...????????? Lo leggi per caso nell'atto?

L'unica cosa che hai detto correttamente (forse) è che se il box non è più box ma di fatto cantina, potresti richiedere uno sconto, ma ti chiedo: hai certezza del fatto che una macchina di dimensioni normali non ci possa entrare? Se vi entra, può essere un box tranquillamente e non potrai spuntare nulla, a meno che non sia indicata nel preliminare la superficie netta o una planimetria che nel frattempo è cambiata.

 

[Rosa1968]

Ah ecco ora è tutto chiaro. Beh può sempre cambiarla nel caso non ci entrasse la sua auto attuale.

 

[brina82]

La rampa non è tua ma in comproprietà con l'immobile abusivo.

Ed eventualmente con altri immobili: bisognerebbe capire il BCNC se si riferisce a tutte le u.i. della palazzina o solamente a quei 2.

 

[aandrea]

Ma dai falla un'altra domanda no?

Si può accatastare un immobile ancora abusivo, e quindi anche riferire un BCNC ad un immobile abusivo.

La rampa non è tua ma in comproprietà con l'immobile abusivo.

Mi chiedo come ti venga in mente di aver acquistato rampa e secondo box...????????? Lo leggi per caso nell'atto?

L'unica cosa che hai detto correttamente (forse) è che se il box non è più box ma di fatto cantina, potresti richiedere uno sconto, ma ti chiedo: hai certezza del fatto che una macchina di dimensioni normali non ci possa entrare? Se vi entra, può essere un box tranquillamente e non potrai spuntare nulla, a meno che non sia indicata nel preliminare la superficie netta o una planimetria che nel frattempo è cambiata.

Ed eventualmente con altri immobili: bisognerebbe capire il BCNC se si riferisce a tutte le u.i. della palazzina o solamente a quei 2.

Nella variazione catastale fatta risulta riferito solo ai due box. la rampa accede solo alla mia abitazione. Chiedevo perchè in una circolare dell' agenzia delle entrate viene riportato che un BCNC può essere riferito solo a immobili ad uso residenziale.
riporto testualmente:
"In una particella ove è presente una sola unità immobiliare residenziale unitamente a cantine e autorimesse, l’eventuale area di corte va individuata, di norma, come area esclusiva dell’abitazione e, conseguentemente, considerata ai fini del classamento e della determinazione della superficie catastale della suddetta unità abitativa.
Nel caso sopra prospettato, è da ritenersi, pertanto, impropria l’iscrizione di tale area di corte nell’ambito dei BCNC."

 

[brina82]

Quindi nella fattispecie parliamo di edificio in cui vi è solamente un'abitazione: trattasi di unifamiliare?

 

[francesca63]

Chiedevo perchè in una circolare dell' agenzia delle entrate viene riportato che un BCNC può essere riferito solo a immobili ad uso residenziale.

Nell’esempio riportato dalla circolare citata, si trattava di “corte”.
Nel tuo caso si tratta di rampa di accesso.
Direi che sono due fattispecie differenti.

ha variato, prima della vendita, da area urbana a bene comune non censibile riferito al mio box e a quello abusivo che contestualmente è stato dichiarato al catasto con relativa assegnazione del numero subalterno. è legittimo riferire un b.c.n.c. ad un subalterno abusivo?

Il box risulta abusivo perché costruito senza licenza, ma è stato accatastato.
Quindi il fatto che la rampa sia stata definita come BCNC mi pare plausibile.
Ma, come detto, senza conoscere documenti e dettagli altro non si può dire.

 

[Jan80]

C'è un'abitazione e due box auto..... Se la rampa serve entrambi è corretto inserirla come b.c.n.c. salvo patti contrari. Ma tu questo hai acquistato!

 

[aandrea]

Nell’esempio riportato dalla circolare citata, si trattava di “corte”.
Nel tuo caso si tratta di rampa di accesso.
Direi che sono due fattispecie differenti.

Il box risulta abusivo perché costruito senza licenza, ma è stato accatastato.
Quindi il fatto che la rampa sia stata definita come BCNC mi pare plausibile.
Ma, come detto, senza conoscere documenti e dettagli altro non si può dire.

i patti nel preliminare di vendita erano diversi.... quello che ora è un bcnc era inquadrato come area urbana che il costruttore si era impegnato a trasformare in corte esclusiva ma non ha potuto/voluto farlo per il dovere di "sistemare" il secondo box auto (e per la paura che non lo facessi più entrare evidentemente). Della variazione fatta ne sono venuto a conoscenza una settimana prima del rogito e per puro caso.