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  1. Petex

    Petex Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buongiorno a tutti, mi chiamo Lorenzo e vorrei sottoporre un quesito che mi sta arrecando molto fastidio in quanto sono in procinto di vendere il mio immobile. Cercherò di essere breve e allo stesso tempo il più chiaro possibile.
    Nel 2006 ho acquistato un appartamento e un box auto come pertinenza. Tutto si è svolto regolarmente in fase di compravendita. Il notaio che ha rogitato il mio immobile si è limitato a trascrivere i dati catastali dall'atto di provenienza (atto del 1982). Durante una riunione condominiale è saltato fuori che erano presenti degli errori catastali con l'assegnazione dei subalterni relativi a tutti i box auto dei vari appartamenti. Nulla di così preoccupante ne di irrisolvibile previa rettifica degli atti di acquisto. Tuttavia, dopo una ricerca più approfondita, risalendo al primo atto notarile, quello tra il costruttore e il primo acquirente del mio appartamento (atto del 1964), quando ancora tutto l'edificio non era stato accatastato, ho scoperto che il box auto venduto come pertinenza dell'appartamento non è quello che attualmente sto occupando, bensì quello del mio vicino di casa. Il mio vicino di casa, da atto notarile originario del 1966, sta occupando il box di pertinenza del mio appartamento. Abbiamo, in pratica, i box auto invertiti. Questo si evince dalle planimetrie grafiche allegate agli atti di acquisto del 1964 e 1966 relative ai due appartamenti. Da un po' di domande fatte, sembrerebbe, che il vecchio proprietario del mio appartamento abbia sempre occupato il box auto attuale, cioè quello che mi ho visionato e mi ha venduto nel 2006. La domanda è la seguente....come posso risolvere questo problema considerando che sono in procinto di vendere e in questo modo, dopo un'attenta analisi, il notaio della parte acquirente potrebbe non rogitare?
    La soluzione più semplice sarebbe quella di scambiare fisicamente il box auto con quello del mio vicino e poi procedere alla rettifica degli atti e dei subalterni al catasto (i box auto sono identici come dimensioni). Tuttavia questa soluzione non piace al mio vicino che non vorrebbe privarsi dell'attuale box auto che ha sempre occupato e che ha sempre occupato il precedente proprietario.
    Avrei pensato anche ad un atto di permuta, purtroppo il mio appartamento e relativo box sono gravati da ipoteca per il mutuo contratto in fase di acquisto.
    Ho consultato un notaio e mi ha prospettato un atto di riconoscimento della proprietà (credo che si dica così), ma non so bene di cosa si tratti ne se possa definitivamente mettere a posto le cose.
    Cosa ne pensate?
    Grazie e buona giornata
     
  2. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Lascia stare le elucubrazioni legali. Scambiatevi i box perché sulle carte è tutto chiaro.
     
  3. Petex

    Petex Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sono d'accordo con te! Ma se si rifiutasse di fare lo scambio?
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Fagli presente che intanto procederai con l'usucapione di quello che occupi.
     
  5. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ahia qui cadiamo male con diritto privato oppure hai letto male il quesito[DOUBLEPOST=1412854534,1412854479][/DOUBLEPOST]
    ma figurati
     
    Ultima modifica di un moderatore: 9 Ottobre 2014
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Beh è molto probabile ma io la ragionerei così: Chi ti ha venduto il garage lo aveva di fatto usucapito ai sensi dell'art. 1159 c.c.. che sancisce il seguente principio: l'usucapione dei beni immobili si compie in 10 anni se il possessore ha acquistato il bene in buona fede da chi non era proprietario, ma in forza di un titolo astrattamente idoneo all'acquisto della proprietà, purchè debitamente trascritto.
    Ora è evidente che colui che ha venduto a Petex abbia acquistato in buona fede, disponendo di un titolo astrattamente valido perchè identificante il bene del quale veniva esercitato il possesso da ben più di 10 anni (1982-2006).
    Con questo presupposto e come avente causa secondo me la "minaccia" di procedere in detta direzione potrebbe avere il suo fondamento o essere recepita come tale ... a prescindere dalla perfetta correttezza legale per la quale rimando a chi risulti maggiormente qualificato.
     
    Ultima modifica: 9 Ottobre 2014
  7. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma lui ha rogitato un subalterno diverso non quello che dovrebbe usucapire.
    Inoltre se non sbaglio non ci sono atti formali che ne dimostrano l'intenzione di usucapire quali: pagamento spese condominiali, IMU, Tassa Rifiuti (che ha pagato su subalterno rogitato).[DOUBLEPOST=1412856358,1412856214][/DOUBLEPOST]
    ps:
    E poi lo comunichi pure due anni prima della scadenza 10 anni cosi' quello senza saper ne leggere ne scrivere potrebbe interrompere l'usucapione ?
     
  8. Petex

    Petex Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Tra l'altro, nel mio atto di acquisto, il subalterno fa riferimento ad un terzo box auto di un altro proprietario. C'è una tale confusione con i dati catastali!!! Tutti i proprietari di appartamento hanno i loro box auto legittimi, come si evince dagli atti notarili in origine (anni 64/65/66). I dati catastali sono mischiati. Solo il mio box auto e quello del vicino sono invertiti come proprietà fisica. I subalterni fanno riferimento ad altri box auto.
     
  9. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    No, @PROGETTO_CASA , l'usucapione non l'avrebbe realizzata Petex ma il precedente proprietario a cui Petex subentra come dante causa (ho gestito alcune usucapioni e so che quanto meno così ragionano i giudici).

    Il ragionamento che ho fatto è il seguente.
    Il precedente proprietario ha acquistato il garage con corrispondente subalterno catastale (petex infatti ci fa presente che il catasto non andava bene). quindi in buona fede riteneva di aver comprato il garage rappresentato in piantina, indicato nell'atto (astrattamente valido) e nei fatti occupato per i successivi 24 anni. Naturlamente, se ha pagato le tasse le ha pagate sul subalterno corrispondente al garage effettivamente posseduto.
    ... ma questo è solo quello che ho capito io.... e lo sai che sono uno zuccone![DOUBLEPOST=1412856891,1412856762][/DOUBLEPOST]
    Detto fatto! Non ho capito una mazza :D
     
    Ultima modifica: 9 Ottobre 2014
  10. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    cerca di essere piu' chiaro, hai scritto
    " Il mio vicino di casa, da atto notarile originario del 1966, sta occupando il box di pertinenza del mio appartamento. Abbiamo, in pratica, i box auto invertiti. Questo si evince dalle planimetrie grafiche allegate agli atti di acquisto del 1964 e 1966 relative ai due appartamenti. "[DOUBLEPOST=1412857174,1412857102][/DOUBLEPOST]
    ma dai non scherziamo
     
  11. Petex

    Petex Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
     
  12. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    facciamo cosi rispondi alla domanda:
    foglio, mappale e subalterno catastali del tuo box sono in uso al tuo vicino ?
    foglio, mappale e subalterno catastali del box tuo vicino sono in uso a te ?
     
  13. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    NO
    NO
     
  14. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma la risposta la deve dare petex, ragazzi mi state mettendo in confusione
     
  15. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    @PROGETTO_CASA ,
    il suggerimento che hai dato va più che bene... se vuole fare veloce conviene scambiare i garage. Tutto il resto è... per farti confusione :D
     
  16. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma allora perché hai risposto due NO ?
     
  17. Petex

    Petex Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E' sparita la risposta che avevo scritto!!!!
    Ha ragione Che_Casa...è NO e NO.
    Io e il mio vicino abbiamo le proprietà fisiche invertite ma non i dati catastali che fanno riferimento ad altri box
     
  18. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Caspita allora spieghiamoci meglio.
    Rintraccia il soggetto che usa il tuo box (come da dati catastali) e verifica chi sia il proprietario del box che usi (dati catastali). Comunque mi sa che sia meglio facciate una riunione condominiale per parlarne perché è un casotto.
     
    A CheCasa! piace questo elemento.
  19. Petex

    Petex Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Correggimi se sbaglio, ma non è l'atto notarile che fa fede? Poi gli eventuali subalterni andranno corretti in seguito alla rettifica di tutti gli atti
     
  20. PROGETTO_CASA

    PROGETTO_CASA Ospite

    Ma allora cosa hai scritto?
    " Il mio vicino di casa, da atto notarile originario del 1966, sta occupando il box di pertinenza del mio appartamento. Abbiamo, in pratica, i box auto invertiti. Questo si evince dalle planimetrie grafiche allegate agli atti di acquisto del 1964 e 1966 relative ai due appartamenti. "[DOUBLEPOST=1412859323,1412859203][/DOUBLEPOST]
    ma che dici: sul rogito esiste un foglio, particella, subalterno di tua proprietà a tale subalterno è collegata una planimetria. Tu devi usare il box riferito alla planimetria su cui sono indicati estremi foglio/part/sub
     

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