Acquisto casa con catasto difforme: è possibile?

[ambrilla]

buongiorno,

spero possiate aiutarmi con il mio problema.

sono in trattativa per l'acquisto di una casa.
La casa è di 45mq commerciali di tipo ringhiera (due stanze, da una entri nell'altra). in origine la casa era priva di bagno, ma il proprietario lo ha ricavato dalla prima stanza utilizzando mezza finestra. Non ha però mai aggiornato la piantina catastale, che riporta ancora la situazione originaria, le due stanze senza alcun bagno.

Visto che io non devo fare mutuo e ho intenzione di ristrutturare totalmente la disposizione della casa l'agenzia mi ha proposto di chiudere un occhio sul fatto che la cartina catastale sia difforme in cambio di uno sconto da parte del venditore così risparmio io e risparmia il venditore che non deve riaccatasarla prima di rivendermela.

Quello che vorrei capire è se noi rischio di avere dei problemi?
E' illegale? o presentando una nuova DIA sano il problema?
Io cmq dovrei radere al suolo le modifiche dell'attuale proprietario, ma il mio dubbio è che magari visto che la casa risulta al catasto priva di bagno non sia abitabile e possano rifiutarmi la DIA di creazione del bagno o che possano esserci altri problemi che io non sono in grado di considerare.
potete aiutarmi?
grazie mille!
ambra

 

[Roberta stilecasa]

Ma a quale categoria catastale appartiene l'immobile?
è un seminterrato o un sottotetto?
perchè un appartamento accatastato come tale non pùò essere privo dei servizi.
devi farti consegnare tutta la documentazione e rivolgerti contemporaneamente ad un tecnico e ad un notaio
per vedere se a tutti i livelli l'immobile sia "sano".
Qui il problema non è solo che planimetria e immobile non corrispondono ma molto altro a mio parere....
Attendi anche altri colleghi e poi facci sapere!!!

 

[Antonio Troise]

....non ti fidare dell'agenzia, se vuoi essere tranquillo sulla regolarità catastale/urbanistica incarica un tecnico ma prima del compromesso

 

[geomanera]

per ristrutturare dovrai rivolgerti ad un tecnico per fare la DIA, rivolgiti a lui su come fare. sappi che i "ballatoi" hanno diritto, in genere, al bagno in fondo al balcone..... ed è per questo che nascono senza bagno.
se comperi così comè il venditore risparmia, DIA in sanatoria ( sanzione 516 euri ) , variazione catastale totale onorari per il tecnico da 1000 in su.... . Se comperi così comè il tuo tecnico NON dovrà vedere lo stato di fatto ... se non ti è un casino per te. Ma se devi demolire tutto, e se non ci abitano, la cosa + veloce non è buttare giu i due muri interni....?
ciao

 

[ambrilla]

la casa non è nè un sottotetto nè un seminterrato.
è una casa all'ultimo piano di tre, ma è un apaprtamento normale.
suppongo che poichè la casa è stata accatastata nel 1940 allora nelle case di ringhiera i bagni erano tutti esterni. per questo la casa è priva di bagno.

Aggiunto dopo 6 minuti :

purtroppo ora ci abitano i proprietari, il compromesso verrebbe fatto con i proprietari dentro e al rogito se ne andrebbero...quindi adesso non si potrebbe buttare giù nulla. purtroppo.
cmq da quello che capisco bisognerebbe fare una DIA in cui non si considera lo stato dei fatti attuali, che non veda le modifiche fatte...dovrei trovare un tecnico che faccia questo. giusto?

 

[geomanera]

direi di si .... per fortuna oggi non si devono aspettare 30 gg per le modifiche interne. A proposito non è che hanno modificato le facciate ? in tal caso ... direi che è un piccolo casino ....
ciao

 

[ambrilla]

niente modifiche alle facciate!
per fortuna almeno quello no...

grazie mille a tutti siete stati preziosissimi

 

[antonellifederico]

generalmente un titolo edilizio per ristrutturazione interna si presenta per variare una consistenza legittima in un altra (DIA art. 22) oppure per regolarizzare una consistenza legittimabile priva di autorizzazioni (DIA art. 37).

in questo caso mi sembra di capire che non si voglia regolarizzare seppur legittimabile; a questo punto la cosa più logica è uno sconto sul prezzo di vendita e l'acquirente si occuperà delle pratiche edilizie e catastali (le sanzioni per questo tipo di difformità solo solamente pecunarie senza alcuna responsabilità penale)

 

[fabio88]

Non dimentichiamoci le ultime disposizioni in materia di rogiti immobiliari riguardanti la conformità della pianta catastale allo stato di fatto e la dichiarazione resa in atti dagli intestatari.

DL 31 maggio 2010 n. 78 art. 19 comma 14

Saluiti e buon lavoro

 

[Michelet]

Personalmente ritengo che la conformità edilizia dovrebbe essere cura di chi pone in vendita l'immobile, non di chi l'acquista.
Forse le persone che attualmente abitano questa unità immobiliare sono anziani e non hanno voglia di immischiarsi in pastoie burocratiche.
Tuttavia, se decidono di "scaricare" sull'acquirente la seccatura dell'adeguamento catastale dovrebbero per lo meno riconoscerne l'onere.

Mi rimane sempre il dubbio di come un notaio possa redigere un atto di compravendita quando dal 1 luglio 2010 c'è l'obbligo di corripsondenza tra lo stato di fatto e la scheda catastale.
Forse si limiterà a certificare quanto viene dichiarato dalle parti... MAH!

In questi giorni a me sta capitando un problema simile, ma ho preferito redigere un permesso di costruire in sanatoria (così si fa in Comune di Venezia) a scanso futuri equivoci. Il cliente ha capito e si rende conto che riaccatastare l'immobile non è sufficiente, anzi complica ancora di più la situazione per una futura eventuale compravendita.