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  1. Margaret

    Margaret Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Sto valutando di acquistare un immobile ante '67, ma mi pare che siano diversi problemi sottovalutati sia dall'agente che dal poprietario che vogliono farmeli passare per questioni "normali".
    In sostanza l'immobile è stato parzialmente ristrutturato 5 anni fa in nero e con alcuni abusi edilizi.
    Non sono stati cambiati i perimetri, ma sono stati chiusi degli spazi e spostati dei muri interni. Oggi, gli spazi non corrispondono più a quelli della pianta originale e le stanze sono state ottenute in maniera abbastanza discutibile. Ad esempio, bagno e cucina sono stati ricavati in due stanze senza finestra (solo una piccola ""feritoia" in bagno).
    Io vorrei che la casa mi venisse venduta con le carte in regola, ma agenzia e proprietario dicono che è più conveniente che io presenti una dia comprensiva di tutto il giorno in cui deciderò di ristrutturare la casa e che io inserisca in questa dia tutti i lavori passati e futuri.
    Dal momento che non sono d'accordo, il proprietario ha proposto di "sanare" il tutto facendo fare una dia dal suo geometra, ma dichiarando solo di aver spostato i muri e non dichiaranado l'attuale reale situazione delle stanze. Siccome il bagno e la cucina si trovano attualmente in stanze senza finestra, secondo lui il tutto si potebbe risolvere dichiarando che lì ci sono due magazzini...come nella pianta precedente e che la cucina si trova nel salone (dove non ci sono nemmeno gli allacci per l'acqua).: in pratica, a quant capisco, non dovremmo dichiarare i cambi di destinazione d'uso. L'agente sostiene che è assolutamente normale, perchè tanto "uno fa i progetti e poi le stanze le dispone come vuole".
    Dal momento che sono insesperta e che tutti questi imbrogli mi fanno molta paura, vorrei chiedervi cosa fare e, soprattutto, a che cosa vado incontro se dovessi acquistare una casa in queste condizioni!
    grazie mille,
    Margaret
     
  2. Antonio Troise

    Antonio Troise Membro Storico

    Agente Immobiliare
    ..............non ti fidare del proprietario e dell'agente immobiliare.
    l'unica soluzione è quella che ti affidi a un tecnico (geometra, architetto) di tua fiducia, che curerà solo e unicamente i tuoi interessi e saprà consigliarti la migliore soluzione.
     
    A giorsi68 piace questo elemento.
  3. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    quoto in pieno

    saluti
     
  4. Maurizio Zucchetti

    Maurizio Zucchetti Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se è così facile e senza problemi perchè non lo fa il venditore e poi vende una casa con un bagno che E' un bagno ed una cucina che E' una cucina? :confuso:
    Evidentemente sono perfettamente consapevoli che, se il bagno e la cucina sono dentro due cubicoli, il cambio di destinazione d'uso si otterrà molto difficilmente!
    A mio avviso sia il venditore che l'agente hanno dimostrato, a voler essere buoni, molta superficialità e poca professionalità. Se questa è proprio la casa dei tuoi sogni, e la vuoi assolutamente, ti consiglio di seguire il consiglio di Antonio, e comunque di specificare già dalla proposta d'acquisto che la validità della stessa è subordinata alla regolarizzazione degli abusi commessi! :occhi_al_cielo: :fico:

    ;)
     
  5. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    tanto per.... i locali abitabili devono rispettare un rapporto pavimento/finestre di 1/8 ; eccenzion fatta per il ripostiglio; nel bagno detto rapporto può essere derogato se ci sono ventole che garantiscono ricambi d'aria sufficenti ( perdonami non mi ricordo i cambi d'aria /ora). In genere serve un antibagno o un disimpegno prima di accedere al bagno. Il soggiorno non deve essere inferiore a 14 mq cosi' come almeno una camera da letto. Sappi che il notaio deve descrivere la composizione dell'immobile e deve essere omogenea con quanto in essere. Forse sei troppo brava, tanti al tuo posto avrebbero firmato un preliminare e poi... chiesto i danni per le difformità. Chedi un incontro con la proprietà presente un tuo professionista di fiducia, ovviamente presente l'Agenti Immobiliari ; se si risolve compra se no.... cerca qualcos'altro. Se poi vuoi proprio quell'alloggio........ valuta se puoi sanare il tutto a tua cura e spese e agisci di conseguenza.
    ciao
     
  6. Margaret

    Margaret Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ecco, io ho sollevato gli stessi problemi.
    Inoltre, può essere anche vero che uno ha una casa che sul rogetto è in un modo e poi, nella realtà per quanto riguarda la disposizione delle stanze è diversa.
    Però, io ho pensato che potrei anche trovarmi in difficoltà un domani, se volessi fare delle modifiche, perchè la mia casa non corrisponde a quello che c'è sulla carta.
    Ho chiamato un geometra e credo che cmq gli affiderò l'incarico non appena ci incontreremo.
    Mi ha accennato al telefono che probabilmente fare una dia per modificare qualcosa ha un costo, mentre cambiare la destinazione d'uso di un locale ha un altro costo e, poi, non sempre viene accettata se non ci sono le condizioni.

    Agenzia e venditore si barricano deitro questo pretesto: è inutile che saniamo addesso se tanto , dopo, devi fare altri lavori. E' meglio che faccia un unico progetto e inserisca tutte le modifiche.

    I vorrei sapere se, ai fini dell'ottenimento del mutuo, vale di piu una casa non sanata con progetto approvato o se questo è indifferente.
    Grazie mille per i consigli.

    Vorrei anche precisare un'altra cosa che ho scritto su un altro post. Le solite due persone mi hanno proposto una cosa che sec me è illegale. Cioè, scrivere sull'atto che io pago la casa di più (50-60 mila euro) per avere un mutuo maggiore e poi dare questi soldi su assengno al proprietario che poi me li rigira. Ma come fanno a fare queste cose davanti a un notaio?Sarà compicente?
     
  7. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    "I vorrei sapere se, ai fini dell'ottenimento del mutuo, vale di piu una casa non sanata con progetto approvato o se questo è indifferente." A dire il vero... potresti avere dei problemi in sede di perizia per l'ottenimento del mutuo.

    "Vorrei anche precisare un'altra cosa che ho scritto su un altro post. Le solite due persone mi hanno proposto una cosa che sec me è illegale. Cioè, scrivere sull'atto che io pago la casa di più (50-60 mila euro) per avere un mutuo maggiore e poi dare questi soldi su assengno al proprietario che poi me li rigira. Ma come fanno a fare queste cose davanti a un notaio?Sarà compicente?"
    sicuramente non è una pratica corretta ma sanzionabile.
    domanda : a te serve un mutuo piu' grande ?
    mi verrebbe da dire ... fai le cose come vanno fatte... rispettando le regole.... .
     
  8. marcellogall

    marcellogall Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    I miei colleghi ti hanno dato molte risposte coincidenti e perfettamente condivisibili.
    Non farti assolutamente convincere anche perchè nessuna banca ti darà un mutuo su un immobile non sanato e non farti ingolosire da un eventuale ribasso. Ci sono tanti appartamenti in vendita......
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    In teoria potresti pure pensarci tu ma con un rischio...la DIA normale (cioè quando si parte da zero e non è stato mai fatto nessun lavoro) prevede che si possa cominciare a lavorare non prima di 30 giorni dalla presentazione della stessa ed in questi 30 giorni possono venire a controllare...e se vedono che sono stati fatti dei lavori sono...uccelli per diabetici...
    Il Notaio che stipula chiede la planimetria catastale...loro che planimetria hanno? Presumo quella vecchia perchè non credo abbiano fatto una variazione catastale se i lavori sono stati fatti a nero e quindi si dovrebbe dichiarare il falso davanti ad un pubblico ufficiale perchè è pacifico che, se il notaio fosse a conoscenza della realtà, non stipulerebbe...
    Quindi la prassi corretta sarebbe questa...il proprietario deve fare una DIA in sanatoria per regolarizzare le modifiche precedenti, sperando che sia tutto sistemabile ( la cucina DEVE avere obbligatoriamente la finestra) ma tieni presente che, effettivamente, qualche magheggio si può fare...l'importante è che tu sia cosciente e consapevole che un domani non potrai sanare mai una cucina cieca, per cui, se si dichiara come altro ambiente non potrà mai trasformarsi in cucina a meno che non rivoluzioni casa e ti fai un angolo cottura che prende aria dal soggiorno. Per fare ciò e poter presentare una tua DIA per diversa distribuzione degli interni è obbligatorio dimostrare la regolarità della situazione precedente che si vuole andare a modificare...ergo, l'attuale proprietario deve mettersi in regola prima di vendere!!!E poi, se devi prendere un mutuo per acquistare, che gli racconti al perito...che appena entra in casa, la prima cosa che chiederà sarà proprio la DIA??
     
  10. akaihp

    akaihp Membro Attivo

    Altro Professionista
    il modo migliore per essere truffati è provare a truffare.

    fatti aiutare da un tecnico come ti hanno consigliato e proprio per la poca serietà della controparte, sii ligia alle regole al massimo.
     
    A Maurizio Zucchetti piace questo elemento.
  11. aatercasa

    aatercasa Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    vuoi un consiglio lascia perdere trova un altra casa piu pulita e con un agente immobiliare piu' serio .....................
     
  12. mauriziomauri

    mauriziomauri Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Acquistare in presenza di un abuso è sempre un rischio.
    Potrei capire che questo rischio lo corri a fronte di un vantaggio economico...
    ma se l'immobile è a normale prezzo di mercato, non avrebbe senso.

    Naturalmente la situazione deve passare al vaglio di un tecnico
    che ti chiarisce quali situazioni possano essere sanate,
    e quali ti rimarrebbero quale "spada di Damocle"...

    In realtà il rischio maggiore è proprio quello che evidenziava un altro collega:
    i 30 giorni per la DIA ed il rischio controlli.
    Qualsiasi cosa debba essere effettuata
    è meglio sia fatta PRIMA dell'atto, così sei sicura del risultato,
    E SE SCATTANO ULTERIORI SANZIONI,
    VANNO A CARICO DEL VECCHIO PROPRIETARIO.

    D'altonde, sinceramente, IL MUTUO???
    Con un abuso??
    E' probabile che te lo bloccano.
    Se il perito è MOLTO compiacente ti passa abusi "leggeri", ma neppure sempre.

    Diciamo che potresti farlo, se effettivamente devi smantellare ciò che è abusivo e se ti passano il mutuo,
    ma la faciloneria di proprietario e dell'agenzia che gestisce la vendita ti consiglia MOLTA CAUTELA!!
     
  13. Margaret

    Margaret Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie! Siete stati molto chiari!
    Un ultimo dubbio mi è sorto leggendo anchaltri interventi sul forum.
    Il mio immobile è ante 67 e, come tale, non avrebbe il certificato di agibilità. Ma, dal momento dhe sono stati fatti dei lavori 5 anni fa, adesso ne ha bisogno? Oppure vale la regola che cmq è stato cotruito prima del 67? In caso di risposta affermativa, sapreste indicarmi anche una normativa di riferimento?
    Grazie!
    Margaret
     
  14. ughetto

    ughetto Membro Attivo

    Privato Cittadino


    Io credo proprio che, visti i tempi che corrono, la banca non ti accorda il mutuo. Prima i periti della banca a volte neppure uscivano dal loro ufficio per fare la perizia di un immobile, e se tu chiedevi 100 te ne davano 150. Adesso se non sei più che in regola, e possiedi ottime garanzie, la banca non considera neppure l'ipotesi di concedere un mutuo. Quando finalmente riesci ad accedervi, generalmente concedono il 70 o l'80% del valore di ciò che il perito ha stimato, non di quanto tu hai dichiarato di pagare l'immobile.
    Purtroppo tanti agenti immobiliari sono privi di scrupoli e di professionalità. Ti consiglio non solo di non acquistare più quell'immobile, ma di non rivolgerti mai più a quella agenzia.
     
  15. Margaret

    Margaret Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    E' vero. Ho chiesto in diverse banche e tutte mi hanno fatto capire che avere il mutuo non è piu' come una volta. Invece per l'agente è una bazzecola...
    Siccome ho dato una caparra, sarebbe il caso di mettere tra le clausole che la vendita (eventualmente) si farà sia se l'immobil è in regola, sa se viene concesso un mutuo almeno di tot euro?
    Non vorrei correre il rischio di dover comprare una casa senza avere i soldi, eprchè magari io lo stimo in un modo e poi il perito della banca non lo fa valere nulla e mi danno l'80 % di quel nulla.
    Che dite?
     
  16. Domus mp Immobiliare

    Domus mp Immobiliare Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Scappa velocemente . Ci sono molti immobili in vendita . Il tuo acquisto deve essere sereno con tutte le garanzie che la legge ti concede. Un saluto.
     

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