• immobilio.it è l'unico forum italiano interamente dedicato agli Agenti, alle Agenzie Immobiliari e ai Professionisti del mondo Casa.
    Su immobilio.it puoi approfondire le nuove leggi, leggere recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, modulistica e servizi per il settore immobiliare e confrontarti con migliaia di Agenti Immobiliari e Professionisti del settore.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

blanco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,

scrivo per avere un consulto in merito all'acquisto di una prima casa che era stata oggetto di donazione.
Per farla breve, gli attuali proprietari con cui sto effettuando la compravendita avevano donato la casa oggetto di acquisto al figlio nel 2008. Dopo averci vissuto per 12 anni, il figlio decide di vendere ma, rivoltosi ad una agenzia immobiliare, gli viene fatto notare che l'immobile risulta di fatto invendibile con una donazione avvenuta in passato. Per questo motivo, il figlio e i genitori stipulano una RISOLUZIONE DI DONAZIONE per mutuo consenso con effetto "ex tunc".
L'agenzia mi aveva subito raccontato di questo "problema", ma mi aveva rassicurato dicendomi che con la risoluzione la donazione di fatto e' nulla e che non sarebbero sorti problemi.
Oggi per curiosità mi sono documentato e ho trovato opinioni e informazioni che mi hanno sorpreso.
Su diversi siti e forum leggevo che la risoluzione di donazione e' di fatto "interpretabile", nel senso che alcuni potrebbero interpretarla come una nuova donazione con tutti i problemi che ne conseguono. Piu' in generale, leggevo che la risoluzione non tutala del tutto l'acquirente.
Quello che vorrei chiedere e' dunque se effettivamente sia cosi, se nella situazione da me descritta rischio che fra qualche anno parenti/eredi possano rivalersi sull'immobile o se al contrario con la risoluzione sono in una "botte di ferro", ovvero non devo assolutamente preoccuparmi di nulla.
Ringrazio per l'attenzione e per eventuali risposte.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Come hai letto, ci sono state nel tempo interpretazioni contrastanti.
Fino a una decina di anni fa la risoluzione della donazione era sconsigliata, perché, appunto, veniva considerata come una nuova donazione, di fatto raddoppiando i problemi (due donazioni nella storia dell’immobile, invece di una sola).
Si ricorreva ad altri rimedi (ed esempio fideiussione del donante, o dei suoi eredi), ora invece considerate negativamente.
Attualmente invece, la risoluzione è la soluzione più praticata, ove possibile, perché di fatto viene considerata come se la donazione iniziale non ci fosse mai stata.
In più, ultimamente, sono uscite sul mercato delle polizze assicurative, per proteggere dal rischio “donazione”.
Credo che con la risoluzione si possa stare tranquilli, ma una chiacchierata con il notaio (e con la tua banca, se devi fare mutuo), ti convenga farla, visto che hai avuto notizia della situazione in anticipo ( e non a cose fatte, come a volte purtroppo succede).
 

plutarco

Membro Attivo
Privato Cittadino
Come bene hai letto l'interpretazione non è univoca... Si tratta di un bel dilemma... Io credo, però, che, essendo una risoluzione (è possibile anche risolvere il contratto di compravendita quindi vado per antonomasia) non sia una controdonazione ma, ripeto, l'interpretazione non è discussa solo dai privati cittadini, ma anche dai giuristi!!!
 

TensioneLeone

Membro Attivo
Agente Immobiliare
Posso portarti il mio esempio. Ho acquistato un immobile che aveva una donazione e chi mi ha venduto ha proceduto con uan Risoluzione per mutuo consenso. La banca mi ha erogato il mutuo e l ha sempre erogato per tutti gli altri immobili che ho seguito come professionista immobiliare
 

blanco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Buongiorno,
oggi ho avuto purtroppo riscontro negativo da parte della banca. Non intendono erogare mutuo in questa situazione, poichè considerano la risoluzione della donazione come una seconda donazione a tutti gli effetti. Paradossalmente, mi hanno detto che senza risoluzione il mutuo lo avrebbero erogato (con integrazione della assicurazione sulle donazioni), ma con la risoluzione considerano il rischio troppo alto.
Ora al di là del problema di trovare la banca disposta ad erogare un mutuo (ma su questo visto anche le esperienza da voi riportate sono ottimista) mi chiedo se valga la pena questo investimento. Se anche solo una banca ritiene la situazione "pericolosa", significa che comunque un minimo di rischio c'è?onestamente non so se me la sento di vivere i prossimi 20 anni con l'ansia che dall'oggi al domani qualcuno possa rivendicare l'immobile. Inoltre, considerando che la casa non sarebbe la casa della vita, ma una casa momentanea che contiamo di cambiare fra una decina di anni, rischio al momento di vendere di avere in mano un immobile non vendibile fino a che non passeranno i 20 anni?
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Se anche solo una banca ritiene la situazione "pericolosa", significa che comunque un minimo di rischio c'è?
Forse significa che quella banca preferisce vendere la "sua" assicurazione contro il rischio donazione ? ;)

Prova a parlarne con il tuo notaio , o con il notaio che ha fatto la risoluzione.
Penso che possa spiegarti meglio di noi il tutto, e aiutarti a valutare con maggior serenità la situazione .
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ma se la banca iscrive ipoteca, questa dovrebbe prevalere, comunque, su ogni tipo di questione!

Qualora spuntasse un erede, qualunque tipo di azione, domanda giudiziale ecc., presuppone comunque la presenza dell'ipoteca a favore della banca, quindi non si capisce il diniego.
 

miciogatto

Membro Senior
Privato Cittadino
Non intendono erogare mutuo in questa situazione, poichè considerano la risoluzione della donazione come una seconda donazione a tutti gli effetti.
Mi sembra una scusa bella e buona.
Gli immobili provenienti da donazione si vendono.
E, nel caso si possa scegliere, io preferirei di gran lunga la risoluzione alla polizza.
Specie in caso mutuo. Infatti la polizza in caso di sinistro rimborsa la banca, non l'acquirente. Per carità, è giusto, visto che ci ha messo i soldi. Giusto per ricordarlo perchè magari sfugge.

Forse significa che quella banca preferisce vendere la "sua" assicurazione contro il rischio donazione ? ;)
A pensar male ci si azzecca spesso...


Ma se la banca iscrive ipoteca, questa dovrebbe prevalere, comunque, su ogni tipo di questione!

Qualora spuntasse un erede, qualunque tipo di azione, domanda giudiziale ecc., presuppone comunque la presenza dell'ipoteca a favore della banca, quindi non si capisce il diniego.
In realtà, in caso succeda, dal punto di vista della banca, il problema è proprio l'ipoteca.

"Gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione sono liberi da ogni peso o ipoteca di cui il legatario o il donatario puo' averli gravati..." (estratto dal 561cc)
 

blanco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Ciao a tutti,
innanzitutto grazie dei vostri consigli.
Probabilmente con il mio precedente messaggio non sono riuscito a spiegarmi bene perche in questo momento il dubbio principale che ho non riguarda tanto il mutuo quanto se valga la pena comprare un immobile con questi "vizi". Mi spiego meglio: eliminiamo il discorso mutuo (esempio: supponiamo che l'immobile costi 100 000 euro e che domani vinco 100 000 euro alla lotteria e quindi non ho piu' bisogno di mutuo).
La mia domanda e': vale la pena acquistare un immobile figlio di donazione? Documentandomi ho capito che riguardo alla risoluzione ci sono due dottrine giuridiche differenti: una pro risoluzione una contro risoluzione (che ritiene la risoluzione alla stregua di una seconda donazione). Essendo dottrine, scuole di pensiero, chi mi assicura che a fronte di un eventuale disputa il giudice sia a favore della seconda dottrina (quella a sfavore della risoluzione)?Anche chiedendo a un notaio se ho capito bene quello che otterrei e' solo una SUA opinione (qualificata, non lo metto in dubbio), ma pur sempre una opinione che non mi garantisce niente.
Anche il discorso assicurazione non mi fa stare tanto tranquillo. Sara' che sono sfortunato, ma la mia esperienza mi dice che appena possono le assicurazioni trovano il cavillo per non coprirti. Sono sicure queste assicurazioni che coprono le donazioni?
Piu' in generale vorrei capire la seguente cose: esiste una soluzione con la quale io non corro NESSUN rischio e posso stare sereno per i prossimi 20 anni? O qualsiasi soluzione metta in piedi (risoluzione + assicurazione per esempio) un minimo e remote rischio rimarrà sempre e comunque?
Io purtroppo sono una persona che per carattere se esiste un minimo rischio non vive serenamente, quindi probabilmente mi farei il sangue amaro per i prossimi venti anni e non dormirei sonni tranquilli se c'e' anche un minimo rischio. E dire questa cosa mi pesa un sacco perche' immaginatevi che ho investito tanto tempo, avevo gia' identificato i mobili per arredare casa, contattato professionisti per ristrutturazioni, festeggiato per aver finalmente trovato e comprato casa e adesso vedo improvvisamente svanire tutto.
 

brina82

Membro Senior
Professionista
Ciao a tutti,
innanzitutto grazie dei vostri consigli.
Probabilmente con il mio precedente messaggio non sono riuscito a spiegarmi bene perche in questo momento il dubbio principale che ho non riguarda tanto il mutuo quanto se valga la pena comprare un immobile con questi "vizi". Mi spiego meglio: eliminiamo il discorso mutuo (esempio: supponiamo che l'immobile costi 100 000 euro e che domani vinco 100 000 euro alla lotteria e quindi non ho piu' bisogno di mutuo).
La mia domanda e': vale la pena acquistare un immobile figlio di donazione? Documentandomi ho capito che riguardo alla risoluzione ci sono due dottrine giuridiche differenti: una pro risoluzione una contro risoluzione (che ritiene la risoluzione alla stregua di una seconda donazione). Essendo dottrine, scuole di pensiero, chi mi assicura che a fronte di un eventuale disputa il giudice sia a favore della seconda dottrina (quella a sfavore della risoluzione)?Anche chiedendo a un notaio se ho capito bene quello che otterrei e' solo una SUA opinione (qualificata, non lo metto in dubbio), ma pur sempre una opinione che non mi garantisce niente.
Anche il discorso assicurazione non mi fa stare tanto tranquillo. Sara' che sono sfortunato, ma la mia esperienza mi dice che appena possono le assicurazioni trovano il cavillo per non coprirti. Sono sicure queste assicurazioni che coprono le donazioni?
Piu' in generale vorrei capire la seguente cose: esiste una soluzione con la quale io non corro NESSUN rischio e posso stare sereno per i prossimi 20 anni? O qualsiasi soluzione metta in piedi (risoluzione + assicurazione per esempio) un minimo e remote rischio rimarrà sempre e comunque?
Io purtroppo sono una persona che per carattere se esiste un minimo rischio non vive serenamente, quindi probabilmente mi farei il sangue amaro per i prossimi venti anni e non dormirei sonni tranquilli se c'e' anche un minimo rischio. E dire questa cosa mi pesa un sacco perche' immaginatevi che ho investito tanto tempo, avevo gia' identificato i mobili per arredare casa, contattato professionisti per ristrutturazioni, festeggiato per aver finalmente trovato e comprato casa e adesso vedo improvvisamente svanire tutto.
Secondo me ti stai costruendo dei castelli mentali inutili. Gli strumenti per tutelarsi ci sono, per cui ti consiglierei di usarli, e fine della storia (specie se hai già dato un acconto).

Tieni presente che ogni compravendita comporta dei rischi, te ne elenco giusto un paio, i primi che mi vengono in mente:

- anche se l'immobile è privo di pregiudizievoli, tra quando il Notaio rogita e quando trascrive, se qualcuno iscrive ipoteca, acquisteresti un immobile con ipoteca

- se fai fare un controllo sulla conformità urbanistica (a proposito, l'hai fatta fare da un tecnico bravo?), dovresti far controllare per filo e per segno tutte le pratiche che si sono susseguite nel tempo, e che le stesse siano state TUTTE fatte bene (e non solamente l'ultimo titolo edilizio)

Francamente, mi preoccuperei più di acquistare un immobile in regola con tutte le pratiche edilizie.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
Essendo dottrine, scuole di pensiero, chi mi assicura che a fronte di un eventuale disputa il giudice sia a favore della seconda dottrina (quella a sfavore della risoluzione)?
Mi pare già estremamente improbabile che una questione del genere arrivi davanti ad un giudice; vorrebbe dire che la moglie o i figli del donatario originario ( il figlio), alla sua morte, "impugnano" la donazione per lesione di legittima, pur sapendo che tutta la vicenda è stata messa in piedi per poter vendere.
Onestamente io sono molto prudente, ma comprerei.
Inoltre non hai spiegato a che punto sei della vendita, cioè se hai versato caparre, se hai una condizione sospensiva per il mutuo...
 

blanco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
abbiamo gia firmato compromesso versando una caparra confirmatoria. Ovviamente il compromesso ha una clausola che subordina la comprovendita all'accettazione del mutuo, quindi dovrei essere protetto da quel punto di vista.
 

francesca63

Membro Storico
Privato Cittadino
abbiamo gia firmato compromesso versando una caparra confirmatoria. Ovviamente il compromesso ha una clausola che subordina la comprovendita all'accettazione del mutuo, quindi dovrei essere protetto da quel punto di vista.
Quindi sta a te decidere; io cercherei una banca disposta a finanziare l’ acquisto, e, se ti danno il mutuo , comprerei.
Ma se già ora non sei sereno in merito, valuta bene la cosa.
Un colloquio con un notaio di fiducia, secondo me, potrebbe servire a spiegarti le cose dal punto di vista della pratica quotidiana del diritto.
Ricordati che quello che leggi in internet non è sempre oro colato; se leggi siti di medicina, sembra di avere ogni malattia...ma poi ci vuole il medico per dire qualcosa di certo sui tuoi sintomi ...
 
Ultima modifica:

blanco

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Secondo me ti stai costruendo dei castelli mentali inutili. Gli strumenti per tutelarsi ci sono, per cui ti consiglierei di usarli, e fine della storia (specie se hai già dato un acconto).

Tieni presente che ogni compravendita comporta dei rischi, te ne elenco giusto un paio, i primi che mi vengono in mente:

- anche se l'immobile è privo di pregiudizievoli, tra quando il Notaio rogita e quando trascrive, se qualcuno iscrive ipoteca, acquisteresti un immobile con ipoteca

- se fai fare un controllo sulla conformità urbanistica (a proposito, l'hai fatta fare da un tecnico bravo?), dovresti far controllare per filo e per segno tutte le pratiche che si sono susseguite nel tempo, e che le stesse siano state TUTTE fatte bene (e non solamente l'ultimo titolo edilizio)

Francamente, mi preoccuperei più di acquistare un immobile in regola con tutte le pratiche edilizie.
il problema che vedo io (sbagliando magari, ma da qui nasce la mia domanda) è che gli strumenti per tutelarsi a mia conoscenza sono tutti aleatori:
- risoluzione: giuridicamente interpretabile
- assicurazione: leggevo di casi in cui alla fine non hanno liquidato attaccandosi a piccoli cavilli (oltre al fatto che intervengono dopo un eventuale processo da quanto ho capito, che io vorrei evitare)

se ci sono altri strumenti ben venga, ma io purtroppo conosco solo questi e ripeto li considero comunque non totalmente risolutori ma che comunque lasciano un probabilita bassisima e remota di rischio ma pur sempre un rischio
 

brina82

Membro Senior
Professionista
il problema che vedo io (sbagliando magari, ma da qui nasce la mia domanda) è che gli strumenti per tutelarsi a mia conoscenza sono tutti aleatori:
- risoluzione: giuridicamente interpretabile
- assicurazione: leggevo di casi in cui alla fine non hanno liquidato attaccandosi a piccoli cavilli (oltre al fatto che intervengono dopo un eventuale processo da quanto ho capito, che io vorrei evitare)

se ci sono altri strumenti ben venga, ma io purtroppo conosco solo questi e ripeto li considero comunque non totalmente risolutori ma che comunque lasciano un probabilita bassisima e remota di rischio ma pur sempre un rischio
Preferiresti quindi perdere la caparra? Oramai penso ti convenga chiudere...
 

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Le Ultime Discussioni

Ultimi Messaggi sui Profili

Franzvr88 ha scritto sul profilo di HoM& Hunter.
Salve piacere di conoscerla
Sono agente immobiliare
Buon giorno, per cortesia Vi scrivo per avere delle informazioni, ovvero l'amministratore di condominio può anche avere un'agenzia immobiliare? Ho trovato risposte molto contrastanti. Grazie
Alto