Acquisto casa donata e polizza "donazione sicura" per mutuo

[skillsfactory]

Salve a tutti,
sto valutando l'acquisto di una casa donata nel 2017 dai genitori a un fratello e una sorella (unici figli) che sarebbero anche i venditori. La madre è deceduta qualche anno fa (successivamente alla donazione), mentre il padre 80enne è ancora vivo.

La banca è disponibile ad erogarmi il muto solo stipulando la polizza "donazione sicura" di Lloyd’s (broker Aon), che mi coprirebbe (e coprirebbe la banca) in caso di contenziosi da parte di altri eredi, in quanto la legge prevede che eredi insoddisfatti possano rivalersi anche nei confronti di chi ha acquista una casa donata.

Vorrei qualche chiarimento circa i reali pericoli che corro. Nella fattispecie mi sembra di capire che acquistando la casa direttamente dai due unici figli del donante ed essendo deceduto l'altro coniuge, l'unico possibile pericolo sia la comparsa di un figlio illegittimo (improbabile visto che in 80 anni non si è fatto vivo) e che il padre convogli a nuove nozze (anche lì improbabile vista l'età), anche se non mi è chiaro se successivamente alla vendita, un figlio/coniuge derivante da un matrimonio successivo alla vendita possa effettivamente rifarsi sull'immobile che sto acquistando.

In tutti i casi, se da atto di donazione, il valore della donazione sia stato quantificato in 90'000 euro, mi sembra di capire, che il rischio sia quello di coprire la quota spettante ad un nuovo (terzo) legittimario, quindi diciamo 1/3 = 30'000 euro..?

Dopodiché, ci sarebbe la polizza a coprire, ma avendo avuto in passato brutte esperienze con le assicurazioni, non vorrei che questa polizza "donazione sicura" abbia clausole su clausole che nel concreto permettono all'assicurazione di uscirne senza dover pagare nulla...

 

[francesca63]

Nella fattispecie mi sembra di capire che acquistando la casa direttamente dai due unici figli del donante ed essendo deceduto l'altro coniuge, l'unico possibile pericolo sia la comparsa di un figlio illegittimo (improbabile visto che in 80 anni non si è fatto vivo) e che il padre convogli a nuove nozze (anche lì improbabile vista l'età)

Esatto; questi sono gli unici rischi, piuttosto remoti, se i donatari sono gli unici figli dei donanti.

se successivamente alla vendita, un figlio/coniuge derivante da un matrimonio successivo alla vendita possa effettivamente rifarsi sull'immobile che sto acquistando

Si, potrebbe.

se da atto di donazione, il valore della donazione sia stato quantificato in 90'000 euro, mi sembra di capire, che il rischio sia quello di coprire la quota spettante ad un nuovo (terzo) legittimario, quindi diciamo 1/3 = 30'000 euro..?

Non è propriamente così; il valore della donazione di solito è espresso per finalità fiscali, e non sempre corrisponde al valore dell'immobile.
Il valore della donazione, ai fini successori, per verificare se ci si trova davanti ad una donazione lesiva della legittima è il valore dell'immobile donato, calcolato al momento della morte del donante.

Se l'immobile apparteneva ai due coniugi, risultano donanti al 50%; se il donante ancora in vita (il padre) dovesse risposarsi e avere figli, anche adottivi, la quota di legittima sarebbe 1/4 per il coniuge, e 2/4 per tutti i figli, da dividere tra loro.
Oltre alla casa donata al 50%, bisognerebbe ricostruire il patrimonio complessivo, per capire se la donazione ha leso i diritti ereditari dei "nuovi" eredi.

Ma, come hai scritto, si tratta di ipotesi residuali, parlando di un 80enne, con buoni rapporti famigliari.
La polizza comunque dovrebbe tutelarti, oltre a tutelare soprattutto la banca...
Comunque senza polizza difficilmente avrai il mutuo, con qualsiasi banca.
Se hai un notaio di fiducia, potresti approfondire l'argomento con lui.

 

[eldic]

butto li una sciocchezza, per pura curiosità.
è possibile che il genitore superstite possa revocare la donazione e destinare a terzi la quota disponibile, anche semplicemente indicare in via testamentaria un terzo erede il quale, non trovando consistenza, decida motu proprio di muoversi in tal senso?

 

[francesca63]

è possibile che il genitore superstite possa revocare la donazione

La revoca della donazione è possibile per due motivi; per ingratitudine, o per sopravvenienza di figli.
Nel secondo caso (che è quello ipotizzabile, se il donante si risposasse e avesse figli), la revoca non avrebbe effetti sull'acquirente del bene oggetto della donazione, a meno che il donante non abbia trascritto la propria domanda di revoca anteriormente alla trascrizione dell'acquisto da parte del terzo.

 

[skillsfactory]

Si, potrebbe.

Mhh, anche se 80enne esiste il pericolo "badate" da tenere a mente, a tal proposito chissà se posso in qualche modo tutelarmi e far firmare qualcosa al padre, un qualche tipo di accordo, ma dubito...

comunque grazie @francesca63 ho una marea di dubbi che mi stai chiarendo

 

[francesca63]

anche se 80enne esiste il pericolo "badate" da tenere a mente,

Avendo donato casa ai figli, non penso che un padre si 80enne si risposerebbe, se sapesse così di mettere in difficoltà i figli.
Inoltre, probabilmente, ha anche un’altra casa e/o altri beni da lasciare in eredità ad una futura improbabile moglie .

chissà se posso in qualche modo tutelarmi e far firmare qualcosa al padre, un qualche tipo di accordo,

No, questo non sarebbe possibile.

 

[skillsfactory]

Avendo donato casa ai figli, non penso che un padre si 80enne si risposerebbe, se sapesse così di mettere in difficoltà i figli.
Inoltre, probabilmente, ha anche un’altra casa e/o altri beni da lasciare in eredità ad una futura improbabile moglie .

eh sai, all'amor non si comanda...

comunque nel concreto mi sembra che il mio unico rischio sia il figlio a sorpresa (illegittimo o di nuova adozione).

Altri parenti (zii, fratelli etc.) non potrebbero rifarsi sull'immobile donato, così come creditori del padre.

A mali estremi, dovrei comunque avere la sfortuna che il padre non disponga di altre risorse (liquidità, altri immobili) che i nuovi eredi potrebbero attaccare, così come i figli, che credo siano i primi a dover rispondere di eventuali questioni di eredita (e anche li ci sarebbero i soldi derivanti dalla vendita in primis).

Ma volendo blindarmi in tutti i modi possibili, tolta l'assicurazione di cui mi fido poco, cosa potrei fare, oltre magari a far scendere il prezzo e dividere il rischio con i venditori...? insomma mi sembra strano che un acquirente sia così esposto in caso di acquisto di una casa donata

 

[francesca63]

tolta l'assicurazione di cui mi fido poco, cosa potrei fare, oltre magari a far scendere il prezzo e dividere il rischio con i venditori...?

L'unica possibilità di tutelarsi ulteriormente sarebbe forse la risoluzione consensuale della donazione, per il 50% che è stato donato dal padre ancora vivente.
Ma ha dei costi (è un atto notarile), e resterebbe comunque la necessità per la banca di fare la polizza per il 50% donato dalla madre defunta .
Secondo me il rischio che salti fuori un figlio sconosciuto è talmente improbabile che non mi preoccuperei ; con la polizza compri e sei a posto.

 

[skillsfactory]

L'unica possibilità di tutelarsi ulteriormente sarebbe forse la risoluzione consensuale della donazione, per il 50% che è stato donato dal padre ancora vivente.
Ma ha dei costi (è un atto notarile), e resterebbe comunque la necessità per la banca di fare la polizza per il 50% donato dalla madre defunta .
Secondo me il rischio che salti fuori un figlio sconosciuto è talmente improbabile che non mi preoccuperei ; con la polizza compri e sei a posto.

si, ma a dire il vero a me preoccupa più l'ipotesi nuovo matrimonio, comunque si parliamo di ipotesi davvero remote, ma essendo l'acquisto si una casa un investimento importante voglio anche essere il più informato possibile sui rischi che corro. Ma visto che mi sembri così informata @francesca63, essendo la casa donata al 50% dal padre e 50% dal padre, mi sembra di capire che a mali estremi un eventuale nuovo erede del padre, potrebbe solo attaccare massimo il 50% del valore dell'immobile, essendo l'altra parte della moglie defunta qualche anno dopo la donazione fatta ai figli, giusto?

 

[francesca63]

Giusto