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  1. chiaracavanna

    chiaracavanna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno, ho letto le precedenti discussioni nel presente forum su compravendita di case gravate da edilizia convenzionata e mi sono fatta un'idea. Vi sottopongo la mia situazione:
    l'agenzia immobiliare mi propone un acquisto da privato di una casa costruita nel 2003 in edilizia convenzionata con passaggio del diritto di proprietà, per la quale mi ha fornito copia della convenzione.
    La convenzione prevede:
    - diritto di prelazione del comune senza limiti di tempo
    - prezzo imposto dal comune (fino a 20 anni)
    La proposta consiste nel pagamento di una parte del prezzo pattuito al prezzo imposto dalla convenzione che sarà inserito nel rogito, e in una parte che sarà prevista in una scrittura privata a titolo di rimborso di spese sostenute dal proprietario attuale per migliorie.

    Ho letto nelle precedenti discussioni che la materia non è chiarissima, la mia domanda è: la proposta che mi è stata sottoposta è legale e mi tutela da successive rivalse da parte del comune o altri enti?

    Ringrazio anticipatemente per le vs risposte.
    Saluti
    Chiara
     
  2. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    in parole povere ...pagamento white e black...
    il rimborso spese...deve essere documentato e documentabile...ma sopratutto non e' mutuabile.
    Cosa che ti ritroverai ad affrontare qual'ora volessi rivenderlo tu;)
     
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  3. geomanera

    geomanera Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    ... va tutto bene a parte che le a mio modesto avviso "migliorie" non sono indennizzabili nè mutuabili, ovvero il mutuo che richiederai dovrà essere presumibilmente l'80 % del valore della convenzione, i soldi che vorrai dare per le migliorie non possono essere nè inserite in atto , nè in compromesso, ne ribaltate in futuro a terzi ..... ma a mio modesto avviso le devi considerare come un gentile omaggio al venditore per il fatto che ti ha messo in condizione di acquistare il suo appartamento.
     
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  4. Silvio Luise

    Silvio Luise Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    non preocuperei piu' di tanto della possibilita' di prelazione del comune che comunque se non sono scaduti i termini chiedera' un tot per per la superfice d'uso per svincolarla e leggerei per bene anche la convenzione dello stesso per vedere se servono dei requisiti personali ( residenza nel comune reddito ecc ecc ) per acquisire l'immobile.
     
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  5. chiaracavanna

    chiaracavanna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Vi ringrazio dei consigli.

    Per Andrea:
    scusa perchè "black and white"? se la parte di prezzo oltre il rogito è documentata ed è stipulata tramite una scrittura privata e con pagamenti comprovabili (assegni o bonifici) non dovrebbe essere tutto legale? o sbaglio?

    Grazie ciao
     
  6. andrea boschini

    andrea boschini Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    mi viene difficile pensare e credere che una edilizia convenzionata comporti spese extracapitolato di una entita' che probabilmente arriveranno a quasi lo stesso valore dell'acquisto..o sbaglio;)
     
  7. chiaracavanna

    chiaracavanna Membro Junior

    Privato Cittadino
    Potresti avere ragione, ma te lo saprò dire quando saprò il prezzo imposto dal comune e la differenza richiesta a seguito migliorie, cosa che al momento non conosco!
    Comunque grazie ancora, cercherò di farmi chiarire al meglio la situazione dall'agente immobiliare.
    Ciao
     
  8. barsotti armando

    barsotti armando Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    questa proposta operativa è molto pericoloso in quanto comunque la parte di prezzo ........dichiarata rimborso di spese sostenute dal proprietario attuale per migliorie altro che non è Occultazione di corrispettivo e comporta dichiarazione mendace nell'atto notarile di compravendita .anche con le conseguenze di decadenza dalle agevolazioni fiscali .
    L'attuale proprietario quando ebbe ad acquistare tale casa ebbe un prezzo di vantaggio rispetto al libero mercato ed oggi deve vendere al prezzo imposto altrimenti lui terrà la proprietà ........ Non convine cadere in questi tranelli che se scoiperti generano guai molto grossi ...................
     
  9. tesistas

    tesistas Membro Junior

    Altro Professionista
    La proposta è chiara. Con la voce "migliorie" (impensabili per una casa costruita così di recente) il venditore vuole ovviare al prezzo imposto per vent'anni dal comune e a cui è costretto a vendere: limitazione che poi ti troveresti in capo tu. ovviamente è da non fare.
     
  10. sarap1976

    sarap1976 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Buongiorno,
    avrei una domanda da fare, avendo acquistato casa in edilizia convenzionata che può essere rivenduta a prezzo determinato secondo l'aggiornamento del l'indice ISTAT per costruzioni residenziali, a questo punto mi domando, tutte le spese fatte successivamente: tende da sole, zanzariere, antifurto, cucina e armadi su misura che non potrò portare via con me, dovrei regalarli all'acquirente? Stiamo parlando di circa 30000 euro documentati da fatture, non sono esattamente bruscolini!
     
  11. beppebre

    beppebre Ospite

    La finalità dell'edilizia convenzionata non è certo quella di favorire improvvisati speculatori. Quando si acquista le condizioni della convenzione sono ben chiare. La pretesa di acquistare una casa a prezzo convenzionato e venderla a prezzo di mercato, prima che ciò sia consentito dalla convenzione stessa, ben si inserisce tra le ordinarie astuzie di cui la quotidianità è ricca.
     
  12. sarap1976

    sarap1976 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Mi spiace passare per uno speculatore, semplicemente ho necessità di acquistare una casa più grande, e certo non posso portare via tende, zanzariere, antifurto e mobilio fatto su misura, se avessi acquistato per speculare avrei comprato l'arredo da ikea e non avrei fatto le altre migliorie.
    P.s. Non cercò di vendere a prezzo di mercato, che sarebbe più alto delle semplici migliorie e arredi.
     
  13. beppebre

    beppebre Ospite

    Con il termine speculatore, forse inappropriato ma che certo non è un insulto, non intendevo riferirmi a te o giudicare le tue intenzioni, anche se la successione dei post può lasciarlo intendere.
    Se te ne sei sentito offeso mi scuso.
    Mi riferivo più genericamente a chi cerca con scuse più o meno valide di legittimare forme di pagamento quantomeno discutibili.
     
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  14. sarap1976

    sarap1976 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non c'è problema, come ho detto io non voglio vendere a prezzo di mercato con dubbi accordi sotto banco, cerco solo di capire come fare a rientrare, almeno in parte, dei soldi spesi per cose che saranno indubbiamente utili per chi dovesse acquistare.
    Ad esempio, consegnando tutte le fatture all'acquirente e facendo una scrittura che attesta la cessione dei suddetti beni per un importo da concordare non superiore comunque alla somma delle fatture?
     
  15. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Si lo puoi fare (diciamo che vendi i muri con un atto... e vendi il contenuto con un altro)... ma certamente non ad un pezzo superiore perchè allora non lo stai facendo per recuperare una parte dei soldi ma speculando perchè è chiaro che stai aggirando il vincolo.

    Per essere chiara:
    una macchina nuova la paghi 100... una macchina usata la paghi 100 + 10?
    No certamente in quanto usata per tot di anni... considera che almeno dal prezzo devi scendere il 30%-40% se usati da 2 o 3 anni. Andando ancora + indietro nel tempo...
    Recuperare il 50% di quanto speso è già un ottimo affare... perchè trovi una persona onesta.

    Altrimenti chiunque può dirti, io voglio la casa e a me di quello che c'è dentro non interessa... anzi se non lo togli devo anche pagare lo sgombero... (e tu cosa te ne fai di cose su misura? Solo il costo di smontarle per cosa?)
    Quando si decide di ristrutturare una casa, bisogna tener presente da subito quali sono i vincoli... pensare al futuro e non solo all'atto immediato.
     
  16. sarap1976

    sarap1976 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Per essere chiara, non ho fatto lavori di ristrutturazione, la casa l'ho acquistata nel 2010 dal costruttore, quindi è nuova, ma ovviamente il mobilio fatto su misura, le tende da sole, le zanzariere e l'antifurto, per il quale fra l'altro c'è la detrazione del 50%, non te le mette il costruttore.
    Poi va da se che se trovo l'acquirente interessato anche agli "accessori" bene, altrimenti è evidente che per i mobili chiamo il mobiliere, faccio smontare tutto, faccio fare le debite modifiche e mi porto tutto nella nuova casa.
    Per quanto riguarda tende, zanzariere e antifurto, perdonami, ma se per l'acquirente non hanno valore, io le smonto e poi quando entra in casa se le fa fare di nuovo a sue spese. Io non voglio speculare, ma nemmeno voglio passare per scema!
     
  17. ludovica83

    ludovica83 Membro Vintage

    Privato Cittadino
    Io capisco benissimo il tuo ragionamento.
    Nessuno ti vieta di smontare le tende o l'antifurto... basta che quando mostri l'immobile dici chiaramente che "gli accessori (se vogliamo così chiamarli)" non sono inclusi. Vuoi la cucina? Costa tot... altrimenti me la porto via (onde evitare fraintendimenti).

    Ma sinceramente se devo pagare un usato + più del prezzo di mercato...
    Se invece il prezzo chiavi in mano... lo considero un affare perchè mi piace, di buona qualità e ad un prezzo ragionevole... allora non vedo perchè non si possa trovare un accordo...
    Viceversa potrebbe essere il compratore a sentirsi... come dire... preso in giro... Ma se piace... e lui è disposto a pagare... poi anche aver speso 30 per comprare e dire voglio 40... e lui paga 40.

    Quello che ti sto dicendo è che nessuno è obbligato ad acquistare con il tuo arredamento come tu a vendere a chi non è interessato anche a prendere il tuo arredamento al prezzo che tu stabilisci.
    Non è una questione di passare per scemi... ma solo di mercato.
    Trovi il compratore giusto... hai risolto il tuo problema...

    Che tu voglia recuperare i tuoi soldi spesi... fai benissimo.... chi non vorrebbe?

    L'unica stranezza... è che acquisto in edilizia convenzionata e arredo su misura?
    Quindi immagino che sia una parte dell'arredamento: cucina e armadi della stanze... forse perchè è una mansarda? Allora si spiega il su misura. Nel caso di mansarda... dove con l'arredamento hai sfruttato al max gli spazi... è molto probabile che sia il compratore a chiederti... ma l'arredamento è compreso?

    Altrimenti se è un arredamento cmq buono è logico che, a fronte di un prezzo equo per entrambi si possa arrivare a qualunque compromesso.
     
  18. sarap1976

    sarap1976 Membro Junior

    Privato Cittadino
    Quando ho comprato ritenevo che non mi sarei trasferita prima di 10 anni quindi ho arredato con mobili di qualità e su misura, comunque come dici tu tutto sta a trovare il compratore interessato e come già detto non chiederei di più del valore delle fatture, ma mi accorderei per una cifra ragionavole per entrambi.
    Quello che mi premeva capire era solo se potevo mettere in vendita, dichiarando che si tratta di edilizia agevolata, al prezzo aggiornato come da convenzione e che gli "accessori" se li vogliamo chiamare così sono a parte, giustificati da idonea documentazione e soggetti a trattativa separata.
    Insomma vorrei fare le cose in regola, ma prima di affidarmi ad una agenzia volevo informarmi sull'argomento e non farmi mettere io stessa nei casini da qualche agente un po' spregiudicato.
     
  19. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Dovrai fare due scritture una per la casa dove dovrai indicare che si tratta di immobile in edilizia convenzionata l'altra per il corredo che lasci a un prezzo a parte elenco chiaro e specifico così come visto e piaciuto del quale prenderai un acconto e il saldo il giorno della consegna delle chiavi che di solito é al rogito. Al notaio questo non interesserà perché non riguarda l'immobile ma trattativa privata di mobili e arredi.
     
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  20. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Leggi bene la convenzione.

    Quasi sempre (se non sempre...) nell'articolo che parla della rivendita troverai che puoi aggiungere al prezzo convenzionato di partenza molte migliorie effettuate dopo il rogito. Direi tutto, tranne i mobili.
    Quindi, le spese effettuate andranno ad aumentare il costo iniziale e, di conseguenza anche il prezzo di rivendita.

    Per i mobili, puoi definire eventualmente con l'acquirente a parte, come detto dai colleghi.
     

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