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  1. Fabyo

    Fabyo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Buona Domenica a tutti,
    vorrei ricevere informazioni sull'acqisto di un immobile del 1998 in convenzione edilizia C.I.M.E.P. Il proprietario e quindi anche il mediatore immobiliare cosa sono obbligati a dirmi in merito alla convenzione edilizia? il prezzo imposto deve figurare da qualche parte? La richiesta è di 200, l'agenzia mi ha detto (a voce) che il prezzo imposto si aggira intorno a 175 e io vorrei fare una proposta di 190.. mi hanno detto che facendo una proposta superiore al valore imposto elimino i vincoli e requisiti richiesti dal comune.. è vero tutto ciò?? mi spiegate in modo chiaro e semplice per favore.. GRAZIE!!
     
  2. infoprodottimmobiliari

    infoprodottimmobiliari Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La prima cosa di cui accertarsi è se il tuo venditore ha acquistato l'immobile negli ultimi 5 anni, perchè solo nei primi 5 anni dall'acquisto dalla cooperativa o dall'impresa che hanno realizzato l'alloggio è necessario chiedere al Comune l'autorizzazione a vendere, decorso tale periodo posso vendere senza autorizzazione, ma a persone con i requisiti soggettivi e ad un prezzo determinato secondo quanto previsto nella convenzione. (quindi il discorso relativo al prezzo è una sciocchezza)

    Altra considerazione che avrai già fatto è comprendere se hai i requisiti per acquistarlo : devi essere in possesso degli stessi requisiti soggettivi posseduti dal primo proprietario al momento del primo acquisto ad esclusione del limite di reddito che viene aggiornato annualmente.

    Infine per calcolare il prezzo ove mai non ti fidassi di chi ti ha instradato, va determinato utilizzando il metodo previsto dalla convenzione (generalmente lo stesso viene indicato anche nel rogito); per le convenzioni sottoscritte prima del 2008 è possibile utilizzare il nuovo metodo di calcolo (vedi sezione) se il Comune ha deliberato tale possibilità.
     
    A Fabyo piace questo elemento.
  3. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Pazzesco cosa si inventano.
     
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  4. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Passati i 5 anni, ci sono coefficienti riconosciuti dalla legge che ti fanno da indicatore per calcolare la rivalutazione in caso di vendita.
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [QUOTE=Fabyo;59537]Buona Domenica a tutti,
    vorrei ricevere informazioni sull'acqisto di un immobile del 1998 in convenzione edilizia C.I.M.E.P. Il proprietario e quindi anche il mediatore immobiliare cosa sono obbligati a dirmi in merito alla convenzione edilizia? il prezzo imposto deve figurare da qualche parte? La richiesta è di 200, l'agenzia mi ha detto (a voce) che il prezzo imposto si aggira intorno a 175 e io vorrei fare una proposta di 190.. mi hanno detto che facendo una proposta superiore al valore imposto elimino i vincoli e requisiti richiesti dal comune.. è vero tutto ciò?? mi spiegate in modo chiaro e semplice per favore.. GRAZIE!![/QUOTE]




    Che cos'è la C.I.M.E.P. ? La ditta costruttrice ?

    In ogni caso, se è edilizia convenzionata, bisogna vedere che tipo è: se in diritto di superficie o in diritto di proprietà.
    Bisogna comunque leggere la convenzione e vedere quali vincoli prospetta.

    Quello che ti hanno detto (spero che sia tu ad avere capito male...) è una bufala grande come una casa... la cosa importante è non dichiarare un prezzo AL DI SOPRA del prezzo imposto...

    Chiariscici meglio di che tipo di edilizia si tratta: le convenzioni sono molto diverse tra loro, quindi non c'è un criterio valido per tutte.

    Silvana

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    [QUOTE=allberto;59709]Passati i 5 anni, ci sono coefficienti riconosciuti dalla legge che ti fanno da indicatore per calcolare la rivalutazione in caso di vendita.[/QUOTE]


    Quelli che tu citi sono i coefficienti ISTAT, ma i parametri non sono uguali per tutte le convenzioni e l'indice di deprezzamento dopo i 5 anni può essere diverso...

    Silvana
     
  6. Fabyo

    Fabyo Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Vi aggiorno.. C.I.M.E.P. è l'acronimo di Consorzio Intercomunale Milanese Edilizia Popolare. L'appartamento che interessa a me è stato costruito in diritto di superficie con una convenzione appunto tra il Cimep, il comune e la cooperativa costruttrice di cui i padroni di casa risultano soci (???). Allo stato attuale gli attuali padroni di casa hanno già saldato a titolo definitivo il conguaglio al Cimep.. per riscattare la casa mancherebbe l'onere da versare al comune che però ancora non ha in programma di fare cassa per quanto ho capito... a tal proposito una domanda: a me han detto che per riscattare il terreno al comune, la cifra si aggira tra le 1000 e le 3000 euro.. è vero..? per quanto riguarda il prezzo imposto per la vendita, mi sono informato direttamente all'ufficio edilizia privata del comune e mi hanno spiegato che tale prezzo può essere determinato in due modi: o il prezzo imposto all'epoca del primo acquisto tenendo conto degli aggiornamenti istat oppure (mediante ultima delibera comunale) facendo fare una perizia da un tecnico qualificato che avvicina il valore dell'immobile ad un prezzo di mercato più cooerente con i tempi.. vi risulta anche questa..? vi terrò aggiornati.. grazie a tutti, Buona notte..!!
     
  7. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Io sapevo che nei rogiti si dovesse dichiarare il prezzo pagato... ed indicarne anche le modalità precise di pagamento.
     
  8. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare



    Quelli che tu citi sono i coefficienti ISTAT, ma i parametri non sono uguali per tutte le convenzioni e l'indice di deprezzamento dopo i 5 anni può essere diverso...


    Riesci a spiegarmi meglio nel dettaglio, visto che li sto studiando e nel libro non sono spiegati bene, vorrei se possibile che tu mi facessi un esempio pratico di cosa succederebbe in caso di vendita, per esempio dopo 7 anni, se l'acquirente ha i requisiti per l'operazione.


    Ciao e grazie
    Alberto
     
  9. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    [QUOTE=Fabyo;59941]Vi aggiorno.. C.I.M.E.P. è l'acronimo di Consorzio Intercomunale Milanese Edilizia Popolare. L'appartamento che interessa a me è stato costruito in diritto di superficie con una convenzione appunto tra il Cimep, il comune e la cooperativa costruttrice di cui i padroni di casa risultano soci (???). Allo stato attuale gli attuali padroni di casa hanno già saldato a titolo definitivo il conguaglio al Cimep.. per riscattare la casa mancherebbe l'onere da versare al comune che però ancora non ha in programma di fare cassa per quanto ho capito... a tal proposito una domanda: a me han detto che per riscattare il terreno al comune, la cifra si aggira tra le 1000 e le 3000 euro.. è vero..? per quanto riguarda il prezzo imposto per la vendita, mi sono informato direttamente all'ufficio edilizia privata del comune e mi hanno spiegato che tale prezzo può essere determinato in due modi: o il prezzo imposto all'epoca del primo acquisto tenendo conto degli aggiornamenti istat oppure (mediante ultima delibera comunale) facendo fare una perizia da un tecnico qualificato che avvicina il valore dell'immobile ad un prezzo di mercato più cooerente con i tempi.. vi risulta anche questa..? vi terrò aggiornati.. grazie a tutti, Buona notte..!![/QUOTE]


    I padroni di casa risultano soci, perchè le Cooperative non "vendono" ma possono solo "assegnare ai loro soci" gli immobili.
    I soci devono adeguarsi allo Statuto della Cooperativa e al Regolamento di Assegnazione alloggi.

    Per riscattare il terreno, nel caso del diritto di superficie, è il Comune che determina la cifra.
    Tra i 1.000 e i 3.000 euro mi sembra poco (da noi i costi si aggirano tra gli 8.000 e 11.000 in linea di massima) ma tutto è possibile...
    L'importante da tenere in considerazione quando si riscatta l'area, è che nell'atto notarile vengano eliminati TUTTI I VINCOLI, compreso quello del prezzo. Sembra ovvio, ma non lo è.
    In provimcia di Bologna, ci sono alcuni Comuni che annullano tutti i vincoli, ad eccezione di quello del prezzo :rabbia:, che è anche l'unico che può creare problemi, per cui se l'atto non prevede il riscatto completo, secondo me è perfettamente inutile effettuarlo...

    Per quanto riguarda il prezzo imposto, se la Lombardia è stata così "avanti" da fare una delibera comunale allo scopo di rendere meno distante quest'ultimo dal prezzo di mercato, mi tolgo tanto di cappello !!!!!:applauso::applauso::applauso::applauso::applauso:
    Da noi è ancora in vigore la prima alternativa e spesso lo scollamento tra il prezzo imposto e quello effettivo di mercato è stratosferico !!!

    Ti chiedo anzi un grandissimo favore: se ti fai dare quella delibera dal Comune, potrei utilizzarla con il Comune di Bologna per vedere di riuscire a risolvere questo problema molto grosso, che ci è stato creato dalla Legge Bersani (la parte che si riferisce all'obbligo di citare il prezzo effettivo).

    Se hai altri dubbi o domande, sono a tua disposizione.

    Silvana

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    [QUOTE=fpsoft;59942]Io sapevo che nei rogiti si dovesse dichiarare il prezzo pagato... ed indicarne anche le modalità precise di pagamento.[/QUOTE]


    Infatti è così, ma nell'edilizia convenzionata si è obbligati a sottostare ai vincoli della Convenzione, tra cui il più importante è quello del prezzo imposto, cioè l'aggiornamento del valore iniziale attraverso indici ISTAT di varia natura e spesso anche il deprezzamento in virtù degli anni trascorsi: questo significa che tu dovresti vendere al prezzo determinato dall'aggiornamento ISTAT che è quasi sempre lontano dal valore di mercato.

    Silvana

    Aggiunto dopo 12 minuti :

    [/I]



    Per determinare l'aggiornamento, bisogna controllare nella Convenzione quali sono i parametri definiti per le vendite successive alla prima.
    Gli indici ISTAT possono essere quelli determinati 1) dal costo della vita; 2) dai costi di costruzione e quindi sono due tipi di calcolo diverso.
    Il deprezzamento in genere decorre a partire dal quinto anno e può essere di due tipi (sempre generalmente, perchè i Comuni hanno facoltà di fare le Convenzioni più o meno come gli pare....):

    1) da 0 a 5 anni = 0% - da 5 a 10 anni= 5% - da 10 a 20 anni= 10%

    2) a partire dal sesto anno, deprezzamento dell'1%

    Ciao
    Silvana
     
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  10. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Io pensavo che i valori si dovessero incrementare in base alla percentuale e non deprezzare.

    Io ho la seguente tabella:

    0 a 5 anni 0%
    5 a 10 anni fino al 5%
    10 a 20 anni fino al 10%
    20 a 30 anni fino al 20%
    oltre i 30 anni fino al 30%
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    I valori sono quelli, per quel tipo di parametri, ma purtroppo sono un decremento, tanto è vero che, a volte, anche se secondo gli aggiornamenti ISTAT riesci ad aumentare abbastanza il valore da dichiarare, poi il deprezzamento ti frega...:confuso:

    Silvana
     
  12. allberto

    allberto Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Silvana grazie :^^:
    rileggendo ho capito ora dove sbagliavo: c'è un aumento in base ai dati Istat e una diminuzione in base ai dati che elencavo sopra.


    :occhi_al_cielo::occhi_al_cielo::occhi_al_cielo:
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    :ok::ok::ok::stretta_di_mano::stretta_di_mano:

    Esatto
    Silvana
     
  14. ccappel

    ccappel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    delibere comunali

    Ciao a tutti, anch'io vorrei vendere un immobile acquistato con convenzione di diritto di superficie (99 anni..).
    Ho chiesto al mio comune di poter riscattare il diritto di superficie e mi e' stato risposto che deliberare tale possibilita' e' illegale da parte del comune... Mi hanno detto che se riesco a trovare casi in cui altri comuni hanno permesso il riscatto allora potrebbero 'pensarci'...
    Chiunque avesse copia di delibere comunali in cui il comune concede la possibilita' di riscattare immobili acquistati in edilizia convenzionata con diritto di superfice potrebbe contattarmi rispondendo a questo blog???
    Grazie mille!!!
     
  15. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Cominciamo col dire al tuo Comune che la legge 448/98 consente tale facoltà, questa legge è stata fatta proprio per consentire ai comuni di far cassa (credo che in questo periodo ne abbiano bisogno, altro che illegale!, ma con chi hai parlato?). Il comune decide comunque le limitazioni che vengono a cadere (ad esempio, non tutti i comuni fanno cadere immediatamente il vincolo sul prezzo di rivendita). Di comuni che consentono il riscatto del diritto di superficie ne trovi a centinaia, cerca con google "trasformazione diritto di superficie". Questa sera ti posto il link ad una delle determine dirigenziali che il comune di Bari fa in questi casi, nella quale ci sono tutti i riferimenti (anche alla delibera del Comune, che pero' non è pubblicata in quanto del 2005). Nel tuo caso, comunque, se il Comune "non ne sa nulla", la vedo lunga.
     
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  16. ccappel

    ccappel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie, ho parlato col sindaco!
    No comment! diciamo che ci ha provato sperando che mi arrendessi. Non ha capito bene come sono fatta. Ho trovato delibere on line, moduli per richieste di riscatto etc. Diciamo che piu' casi trovo piu' difficile sara' per lui spegare perche' altri comuni lo fanno e il nostro no.
    La risposta reale la so gia'. Ti basti sapere che sul nostro territorio c'e' una cementeria che 'foraggia' le amministrazioni, quindi da noi la necessita' di far cassa non esiste.
    Posso solo cercare di far leva su altri fattori...
    So che alla fine la decisione spetta al comune, ma adesso voglio vedere con che faccia fa la prossima mossa.
    Vi terro' aggiornati sulla mia battaglia!

    Chiara
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Roba da matti !!!!!:shock::shock::shock:

    Se fossi in te, farei un redazionale a pagamento sul giornale locale (se non te lo pubblicano gratis....) per informare tutti i cittadini di Erba e dintorni che hanno comprato in diritto di superficie dell'atteggiamento del Comune...
    Quanto ci scommetti che la delibera la fanno subito ???

    Silvana
     
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  18. ccappel

    ccappel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Silvana, io sono di Erba e' vero, ma il comune nello specifico e' quello di Merone, mi sembra corretto sottolinearlo. Comunque, si, mi sa che un paio di lettere aperte le scrivo...
    E' vero che chi ha comprato in edilizia convenzionata ha avuto diritto a certi benefici, ma qui si tratta appunto di chiedere il riscatto per tali benefici, nulla di gratuito!!! E se poi rientrando liberamente sul mercato si riesce a vendere guadagnandoci qualcosa, beh direi che, almeno per le famiglie del mio palazzo, si tratterebbe di una delle poche volte che a fare 'il colpo gobbo' sono delle famiglie standard e non i soliti arrivisti di mercato o speculatori edili...
     
  19. fpsoft

    fpsoft Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Anche se ormai hai trovato abbondante documentazione, come promesso ecco il link ad una determina dirigenziale dal sito del comune di Bari, relativa ad una trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà.

    Link a determina dirigenziale trasformazione da diritto di superficie in diritto di proprietà

    Alcuni estratti:

    "I Comuni possono cedere in proprietà le aree comprese nei piani approvati a norma della legge 18
    aprile 1962 n.167 ovvero delimitate ai sensi dell’art.51 della legge 22 ottobre 1971 n.865, già
    concesse in diritto di superficie ai sensi dell’art.35 quarto comma in cambio di un corrispettivo per
    ogni alloggio edificato."

    Nota: non vorrei che la tua convenzione si riferisca ad un'altra legge (dovresti vedere la convenzione).

    "con deliberazione di G.M. n.436 del_28/05/2004 esecutiva a’sensi di legge, è stata approvata la
    trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà e sostituzione delle convenzioni per la
    cessione in proprietà delle aree P.E.E.P. ai sensi dell’art.31, comma 45 e seguenti della L.448/98,
    con i criteri, le modalità ed i costi stabiliti nello stesso procedimento;"

    In coda viene poi riportato quello che diventerà il rogito, tra cui:

    "A R T. 3
    Le parti come sopra rappresentate prendono atto che a seguito della entrata in vigore della
    legge n.179 del 17.02.1992 sono stati abrogati i commi nn.15 – 16 – 17 – 18 – 19 per cui si
    è verificata la totale eliminazione dei divieti di circolazione degli alloggi in relazione agli atti
    di rivendita stipulati dopo il 29.02.1992 ( data di entrata in vigore della citata legge
    n.179/92) anche se i divieti stessi sono riportati nelle convenzioni stipulate prima della
    suddetta data."

    In pratica, dato che si passa in diritto di proprietà, scatta la 179/92 (Ferrarini-Botta) che ha abolito i vincoli relativi al prezzo di rivendita.

    Non potresti sentire un notaio della tua zona cosa ne pensa della tua situazione? Purtroppo l'iniziativa deve partire dal Comune (che non è ovviamente obbligato a prevedere le trasformazioni), ma se addirittura il sindaco non ne vuole sapere, dovresti pensare ad una iniziativa popolare (in alcuni casi è successo, ho anche visto su alcuni siti delle lettere-tipo da inviare al comune per sollecitare la possibilità della trasformazione).
     
    A ccappel piace questo elemento.
  20. ccappel

    ccappel Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie mille! soprattutto per i riferimenti legislativi. Sto cercando di ritrovare copia della convenzione (noi l'abbiamo persa e il comune ha tempi biblici per darcela..) poi vi faccio sapere!
    Grazie 1000 a tutti!
     
    A fpsoft piace questo elemento.

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