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nesh2305

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Privato Cittadino
Confermo, come suggerito al post #22, che è logico e corretto fare tutti insieme una proposta in blocco. Sarete tutti obbligati in solido, se non rispetterete l'impegno a comprare l'intero immobile composto di tre unità.
Al rogito, ognuno si intesterà l'unità prescelta, come da vostri accordi.

Non credo sia ragionevole; perché il venditore dovrebbe perdere la vendita, se i fornitori che tu sceglierai non rispetteranno il preventivo ?
Piuttosto consulta un tecnico di tua fiducia, per sapere se quello che hai in mente si può fare, e con che spese, e un'altra impresa.
A furia di pensare a vincoli o condizioni ( solo per il venditore, tra l'altro) rischi che arrivi qualcun'altro che sia più pronto a comprare ...
L agenzia che vende casa (e che venderà le nostre) è la stessa che si occuperà del progetto di ristrutturazione. È interesse di tutti che tutto venga rispettato ma per noi è fondamentale che il progetto di risutturazione e recupero sotto tetto sia rispettato dall agenzia. Non posso permettermi che per qualche astrale ragione, arrivati al momento del rogito (se tutto fila liscio con acquisto e vendita ns appartamenti) in qualche modo la ristrutturazione non può essere fatta o i prezzi cambiano. Senza quel progetto di ristrutturazione e senza quel preventivo, per noi l acquisto non è fattibile e preferisco rinunciare ora (o che il venditore non accetti) piuttosto che avere sorprese quando poi non si può fare niente. Però vorrei che mi aiutaste a trovare un modo
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Nella proposta vorrei vincolare che si va a rogito solo se il progetto e preventivi di ristrutturazione siano mantenuti una volta firmato. E possibile mettere questo vincolo?
Senza quel progetto di ristrutturazione e senza quel preventivo, per noi l acquisto non è fattibile e preferisco rinunciare ora (o che il venditore non accetti) piuttosto che avere sorprese quando poi non si può fare niente.
Allora vai sul sicuro. Nessun venditore sano di mente sarebbe disposto ad accettare simili condizioni.
 

francesca63

Moderatore
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Privato Cittadino
Non posso permettermi che per qualche astrale ragione, arrivati al momento del rogito (se tutto fila liscio con acquisto e vendita ns appartamenti) in qualche modo la ristrutturazione non può essere fatta o i prezzi cambiano.
Come già detto, informati tu autonomamente.
Se scoprissi dopo il rogito che non si può fare, sarebbe tardi.
E per scoprirlo prima, se non ti fidi dell’agenzie e dei professionisti interpellati, devi incaricare un tecnico di tua fiducia, invece di vincolare il venditore, che con l’intervento del sottotetto non c’entra nulla.
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
Chiarisco che con tutto il rispetto del venditore, io devo fare i miei interessi. E lui farà le sue dovute considerazioni ad una nostra proposta. Come detto all inizio del post, l affare è molto difficile e devo fare tutte le cose con molte cautela. Ma allo stesso tempo devo essere sicuri che tutto fili liscio senza avere sorprese soprattutto a proposta accettata. Capisco che le mie richieste possano essere troppo vincolanti per il venditore, ma per noi le condizioni sono queste. Quindi proverei a fare una proposta d acquisto che tuteli al 100% eventuali problematiche future. Nessuno costringe il venditore ad accettare e nessuno di noi si metterà le mani nei capelli se la cosa non dovesse andare. Preferiamo un no subito e preferiamo un si ma con avendo tutte le condizioni del caso sottoscritte. Ora bisogna capire come far sì che l agenzia mantenga il preventivo da qui a inizio lavoro. Ma chiedo a coi
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
Come già detto, informati tu autonomamente.
Se scoprissi dopo il rogito che non si può fare, sarebbe tardi.
E per scoprirlo prima, se non ti fidi dell’agenzie e dei professionisti interpellati, devi incaricare un tecnico di tua fiducia, invece di vincolare il venditore, che con l’intervento del sottotetto non c’entra nulla.
L agenzia si è impegnata (perché conviene anche a loro essendo anche un azienda anche che si occupa di ristrutturazioni) ad effettuare i lavori. Quindi è palese che noi ci impegniamo, eventualmente il venditore se accetta di impegna ma anche l agenzia si deve impegnare. C’è da capire in che modo legare le cose. Ribadisco se il venditore non dovesse accettare, va bene lo stesso ma ci vogliamo provare. Ma come?
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
non ti capisco. Cosa c’è di difficile in quello che scrivo? Sono libero di fare una proposta come voglio io? Il venditore è libero di accettare o rifiutare? Qual è il tuo problema? Hai commentato due cose senza far capire chi come me non è del mestiere e sta cercando di chiedere un consiglio in un forum che frequento da anni e ho avuto sempre buoni consigli. Che modo è di commentare????
 

specialist

Membro Storico
Privato Cittadino
Hai chiesto più volte le stesse cose e ti è già stato risposto più che esaurientemente.
(Ma perché non c'è più emoticon che sbatte la testa contro il muro?).
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
Forse mi sono spregiato male.
A me quello che il venditore decida di fare non mi interessa in questa fase. Se accetta bene , se non accetta amen. Mi avete detto 19 volte che il venditore non accettare mai. L ho capito ma voglio provarci lo stesso e voglio basare la
Proposta su vincoli ben chiari e definiti per non avere problemi dopo. C’è una possibilità su 1000 che accetti con questi vincoli? Ok me la voglio giocare. L agenzia che vende e che si impegna a ristruttura avrà un business elevato (vendita di un una trifamiliare, vendita 3 appartamenti e ristrutturazione). La proposta che faremo al venditore è priva di scontistica, proprio per fargli digerire queste clausole. Quindi il discorso è abbastanza diverso
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
E se l’agenzia ( o comunque la ditta “collegata” ) non è in grado di rispettare il preventivo, e lo scopri dopo il rogito , o a lavori iniziati, come ti tuteli ?
La vendita non può essere annullata: quindi, per questo aspetto , è comunque la ditta il tuo interlocutore, che ti deve garantire quanto preventivato , non il venditore.
Se invece l’agenzia la pensa diversamente, ritengo che siano gli stessi agenti a dover studiare le clausole necessarie alla tua tutela.
Per me “missione impossibile”
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
E se l’agenzia ( o comunque la ditta “collegata” ) non è in grado di rispettare il preventivo, e lo scopri dopo il rogito , o a lavori iniziati, come ti tuteli ?
La vendita non può essere annullata: quindi, per questo aspetto , è comunque la ditta il tuo interlocutore, che ti deve garantire quanto preventivato , non il venditore.
Se invece l’agenzia la pensa diversamente, ritengo che siano gli stessi agenti a dover studiare le clausole necessarie alla tua tutela.
Per me “missione impossibile”
sono qui proprio per questo :))). Per capire da voi come poter gestire questa difficile situazione.

e se non lego la proposta d acquisto al preventivo, c’è un modo “legale” che tuteli l affare a lavori strutturali? Esempio che mi è venuto in mente adesso. Se si firma un contratto tra noi e l agenzia che le commissioni di vendita e acquisti verranno saldate al termine dei lavori? Sono tanti soldi che l agenzie perderebbe in caso di non rispetto del preventivo. Potrebbe essere un idea?
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
chiarito e ribadito che le operazioni da te ipotizzate son "al limite" e che potrete farvi male, ma molto male, ecco alcuni suggerimenti:

1.
per "legare" le vendite dei vs. tre immobili (o, se del caso, tutte le varie operazioni), oltre a quanto ti è già stato indicato, potresti far ricorso anche alla clausola "simul stabunt aut simul cadent",utilizzata in materia societaria per i consigli di amministrazione


2.
per "responsabilizzare" l'agenzia, potresti invece avvalerti dell'art. 1763 cod. civ.(fideiussione del mediatore)

-----------------------------------------------------------------------------------

naturalmente, dovrai anche riuscire ad estendere "l'affare" sia sotto il profilo "soggettivo" che "oggettivo":

sotto quello "soggettivo", ricomprendendo nell'ambito delle varie operazioni - oltre al mediatore - anche il venditore della tri-familiare e la società che effettuerà i lavori di ristrutturazione degli immobili;

sotto quello "oggettivo", estendendo il perimetro dell'"l'affare" - garantito dall'agente - fino a ricomprendervi la ristrutturazione degli immobili, la sistemazione delle altezze, etc. ed i costi di tutti i lavori ipotizzati;

il corrispettivo dell'appalto dei lavori,poi, dovrà essere "chiuso", cioè fissato preventivamente a forfàit , ossia a corpo (e non a misura), escludendo svalutazioni, revisioni prezzo, etc.

buon lavoro e.... tanta fortuna
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
2.
per "responsabilizzare" l'agenzia, potresti invece avvalerti dell'art. 1763 cod. civ.(fideiussione del mediatore)
La fideiussione del mediatore serve a garantire l'adempimento di una delle parti del contratto mediato; nel caso in discussione, invece, serve certezza della fattibilità del recupero sottotetto, e relativo preventivo, argomento che esula dal rapporto contrattuale tra venditore e acquirente.
Cosa intendi tu ?
Per quale delle due parti dovrebbe prestare fideiussione ?
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
chiarito e ribadito che le operazioni da te ipotizzate son "al limite" e che potrete farvi male, ma molto male, ecco alcuni suggerimenti:

1.
per "legare" le vendite dei vs. tre immobili (o, se del caso, tutte le varie operazioni), oltre a quanto ti è già stato indicato, potresti far ricorso anche alla clausola "simul stabunt aut simul cadent",utilizzata in materia societaria per i consigli di amministrazione


2.
per "responsabilizzare" l'agenzia, potresti invece avvalerti dell'art. 1763 cod. civ.(fideiussione del mediatore)

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naturalmente, dovrai anche riuscire ad estendere "l'affare" sia sotto il profilo "soggettivo" che "oggettivo":

sotto quello "soggettivo", ricomprendendo nell'ambito delle varie operazioni - oltre al mediatore - anche il venditore della tri-familiare e la società che effettuerà i lavori di ristrutturazione degli immobili;

sotto quello "oggettivo", estendendo il perimetro dell'"l'affare" - garantito dall'agente - fino a ricomprendervi la ristrutturazione degli immobili, la sistemazione delle altezze, etc. ed i costi di tutti i lavori ipotizzati;

il corrispettivo dell'appalto dei lavori,poi, dovrà essere "chiuso", cioè fissato preventivamente a forfàit , ossia a corpo (e non a misura), escludendo svalutazioni, revisioni prezzo, etc.

buon lavoro e.... tanta fortuna
Grazie per la tua risposta

aiutami però a capire alcune cose che hai scritto.

per quanto riguarda il punto 1 ti riferisci anche ai lavori? Perché come suggeriva l altro utente, una volta fatto il rogito, se poi l azienda incaricata dei lavori di ristruttazuone dovesse mai cambiare idea, tirarsi indietro etc, ormai la casa è nostra e avremmo problemi per quella parte da ristrutturare (banalmente senza la ristrutturazione del sottotetto non ci stiamo)

per il punto 2 cosa significa fideiussione del mediatore?

per quanto riguarda la parte oggettiva e soggettiva perdonami ma non ho capito. Oggettivo intendi che pagherò il mediatore (che è lo stesso che si occuperà dei lavori) a fine lavori? (Compreso gli oneri di vendita degli appartamenti)
Soggettivo invece non ho capito
Grazie
 

matusalemme

Membro Attivo
Privato Cittadino
occorre trovare la formula e la struttura più adatta per un complesso di operazioni da quadratura del cerchio

1.
a tendere, Nesh & Company dovrebbero firmare e comprare solo se, quando e contestualmente:
- alla vendita di tutti e tre i loro immobili;
- all'acquisto della tri-familiare;
- alla ristrutturazione degli immobili;
- al pagamento delle spettanze al mediatore, da cui andranno detratte - eventualmente ed in virtù della garanzia prestata - le somme richieste in più dall'impresa incaricata delle opere di ristrutturazione

2.
è sommamente probabile che ciò che è ipotizzabile a parole non sia poi praticabile in fatto, quantomeno in tutte le sue parti e con tutti gli attori coinvolti così come vorrebbe Nesh
ecco che occorrerà, allora, ipotizzare e "costruire", di volta in volta ed a seconda delle effettive richieste delle controparti (acquirenti, venditore, mediatore, impresa) convenzioni con condizioni, contratti preliminari, assumendosi qualche rischio

3.
la fideiussione del mediatore dovrebbe garantire il risultato finale voluto e richiesto da Nesh: tre case con i lavori di ristrutturazione eseguiti e con pagamenti al mediatore solo a risultato finale conseguito

-----------------------------------------------------------------------------
caro Nesh,

non puoi chiedere a me - ora - la garanzia al limone su che succede se - poi - l'impresa cambia idea, si tira indietro, e avete già fatto il rogito, avremmo problemi, etc.: le soluzioni potranno consistere in penali, risarcimenti, risoluzioni da individuare solo se gli altri accetteranno la tua proposta

qualcuno, qui, non ti ha forse già evidenziato che chiedi la luna?

tu hai scritto più volte che vuoi fare una tua proposta alle tue condizioni e gli altri se vogliono accettare, bene; altrimenti, non si fa nulla

eccoti solo qualche suggerimento per impostare la tua proposta: si firma e si paga, tutto a tutti, a compra e vendite effettuate ed a lavori eseguiti così come li vogliamo noi

se vuoi, prova a proporre così e vedi cosa ti rispondono le altre parti: inutile ipotizzare - ora - i se ed i ma, se non sai che ti risponderanno le controparti e dove e su quali aspetti si impunteranno
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
Si si tutto chiaro il discorso che fai. Naturalmente non si va avanti con i se e con i ma. Ma i vincoli in proposta o eventuali accordi con il mediatore servono proprio a tutela di eventuali problematiche future.
Detto questo ancora non ho capito cosa devo scrivere in proposta (vincoli) ed eventualmente quali accordi/contratto devo fare con il mediatore (che è anche l’azienda che farà i lavori).
 

Perizio

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ho la sensazione che ciò che chiedi va oltre al semplice parere. È più una consulenza professionale che qualcuno, forse, preferirebbe farsi pagare.
 

nesh2305

Membro Attivo
Privato Cittadino
Ho la sensazione che ciò che chiedi va oltre al semplice parere. È più una consulenza professionale che qualcuno, forse, preferirebbe farsi pagare.
Ah scusate nessuno vuole consulenze gratis. Però sono abituato a girare diversi forum soprattutto quelli informatici che è il mio mestiere, e quando la gente chiede un consiglio o una soluzione ad un problema non mi passa per la testa a non rispondere o dare una consulenza perché è gratis… se una persona sta su un forum cerca di aiutare gli altri. Ho solo chiesto che cosa devo scrivere nella proposta. Non sto chiedendo una sopralluogo gratis o un indagine che farebbe perdere ore… certo che nel momento che ricevo consiglio, questi servono nel momento che parlerò con l agente (che magari non sarà d’accordo con questi consigli)
 

francesca63

Moderatore
Membro dello Staff
Privato Cittadino
Non sto chiedendo una sopralluogo gratis o un indagine che farebbe perdere ore…
Stai chiedendo di suggerirti le clausole necessarie per predisporre una proposta che sia davvero tutelante per te ( anche se, come detto, per me non è fattibile, perché troppi sono gli attori coinvolti e i vincoli che vorresti ).
Altro che ore …: per scrivere bene una proposta del genere sarebbe necessario analizzare la situazione in ogni dettaglio, prevedere ogni evenienza, e studiare eventuali rimedi per qualsiasi inconveniente.
Ci vuole un professionista appositamente pagato, non una risposta su un forum.
Non per cattiveria o poca voglia di aiutare, ma perché le cose o si fanno davvero seriamente, o si rischia troppo; non servirebbe suggerire due clausolette…anzi, sarebbe pericoloso per te fare il copia incolla …
 
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marcodelia94 ha scritto sul profilo di Elena.
Buongiorno Elena.. mi sono registrato a questo forum solo per scriverle e che purtroppo sto avendo lo stesso identico problema con l'acquisto della mia prima casa. Io vengo da IntesaSanPaolo e il venditore CheBanca! volevo sapere se infine aveva risolto il suo problema e come o se è ancora bloccata in questa situazione.. nel caso le dico alcune alternative che noi stiamo adottando. Grazie mille.
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