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  1. Violetta Viola

    Violetta Viola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve, ho dato già un'occhiata al forum e mi sono chiarita un pò le idee. Comunque vorrei chiedere all'assemblea condominiale di acquistare una porzione (circa 1/3 della superficie totale) di stenditoio condominiale comunicante con la mia abitazione, sono al corrente che ci vorrà l'unanimità dell'assemblea (primo scoglio da superare), ma dal momento che poi dovrò fare il cambio di destinazione d'uso e quindi avrò un aumento della superficie della mia abitazione e quindi un aumento dei millesimi di proprietà, quali sono i passaggi giusti per questo tipo di compravendita? ipotizzando di ottenere l'unanimità, proporre il notaio in sede per tutti gli atti, proporre un condomino o magari l'amministratore che è anche un condomino, quale delegato rappresentante del condominio, proporre di assumermi l'onere delle spese del ricalcolo delle tabelle millesimali, e cosa più importante a quale valore al mq posso proporre di acquistare? si tratta di una stanza di circa 11/12 mq con finestra, in effetti già esistente perchè ricavata circa 40 anni or sono e sempre utilizzata per le riunioni condominiali, quindi in pratica io e la mia vicina, oltre ad essere le uniche ad utilizzare lo stenditoio in quanto prive di balcone, utilizziamo solo i restanti 2/3, quindi non toglierei nulla all'uso della parte comune, in quanto la stanza non è fruibile per stendere la biancheria. Grazie
     
  2. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Mi sa proprio che fai prima a vendere e comprare un appartamento più grande, perché ho l'impressione che - se quello succitato è il tuo obiettivo - sarà molto improbabile ottenere l'unanimità dell'assemblea condominiale.
     
  3. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Nella remota ipotesi tu ottenga l'unanimità (un bastian contrario che campa solo per dire 'NO', c'è sempre, in qualsiasi condominio), la persona che rappresenta i condomini deve essere munita di regolare procura, non basta una delega scritta, stiamo parlando di un'acquisizione immobiliare: CORREGGETEMI SE SBAGLIO!

    Quindi o l'Amministratore viene nominato procuratore per vendere, dai restanti N-1 condomini, oppure ognuno degli N-1 condomini deve partecipare all'atto notarile cedendo la propria quota.

    Peccato non ti sappia dare una risposta certa, un mio parente c'è andato molto vicino, i suoi vicini hanno provato ad acquisire una parte del lastrico solare e non hanno ottenuto l'unanimità per solo 2 famiglie che non si sono presentate all'assemblea.

    Ebbene sì, basta anche non presentarsi all'assemblea, per invalidarti definitivamente l'unanimità che cerchi: pensa quanto basta poco! Minima fatica, massimo risultato per i "bastian contrario"!
     
  4. Violetta Viola

    Violetta Viola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per le delucidazioni, si infatti ho messo delega, ma già sapevo che sarebbe stato in atto vero e proprio. L'unanimita' sarà difficile, ma vorrei fare una proposta "allettante" e completa delle eventuali obiezioni. Grazie ancora.
     
  5. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Ci vuole l'unanimità dei condomini, non dell'assemblea.
     
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  6. Violetta Viola

    Violetta Viola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma l'unanimità deve essere espressa con la presenza fisica in assemblea, o anche mediante comunicazione scritta e delegata in assemblea da parte dei condomini che non potranno presenziare??
     
  7. davideboschi

    davideboschi Membro Attivo

    Privato Cittadino
    Non vorrei dire una fesseria, ma così a naso, la vendita una porzione di parte comune non dovrebbe, giuridicamente, richiedere necessariamente la delibera dell'assemblea, proprio perché si tratta di un atto di vendita che richiede una firma e un notaio, per cui la volontà di vendere dell'unanimità dei condomini si esprime per l'appunto attraverso la firma di ciascuno sull'atto.
    Diversamente dalle delibere, che vanno votate e devono quindi essere verbalizzate, proprio perché la volontà dell'assemblea risulta dal verbale e da nessun altro documento.
    Quindi a mio avviso @Violetta Viola potrebbe:
    - prima di tutto, far discutere la cosa in assemblea, a scopo di sondare la disponibilità dei condomini, ma senza una votazione formale
    - successivamente ottenere anche da parte dei condomini meno propensi la disponibilità a vendere, anche (perché no) tramite colloqui individuali
    - convocare tutti all'atto (o far nominare un procuratore che si presenti all'atto)
    il tutto senza una vera e propria delibera assembleare, e sarebbe una vendita giuridicamente valida.
    Esattamente come quando si vende un immobile che ha più proprietari indivisi.

    Ovviamente è l'opinione di uno che mastica qualcosa di legge: per essere sicuri bisognerebbe sentire il notaio cosa dice.

    Potrebbe essere un tema per l' @Avv Luigi Polidoro .
     
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  8. Andrea Occhiodoro

    Andrea Occhiodoro Membro Attivo

    Amministratore di Condominio
    Concordo con @davideboschi ed aggiungo che l'alienazione di un bene comune è atto estraneo alle competenze dell'assemblea. Una delibera assembleare in tal senso, presa a maggioranza, sarebbe totalmente nulla per "eccesso di potere". La questione può essere discussa in assemblea ma l'atto notarile deve essere firmato dall'unanimità dei partecipanti al condominio. A tal proposito si possono seguire due strade: si radunano tutti i condòmini dal notaio il giorno del rogito oppure si usa lo strumento della "procura speciale" conferita ad un soggetto (magari anche lo stesso amministratore) che possa rappresentare più condòmini od anche tutti. La procura speciale però deve sempre risultare da un atto pubblico o scrittura privata autenticata.
     
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  9. Violetta Viola

    Violetta Viola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo grazie per l'accuratezza, ma sapere in assemblea se tutti i condomini siano favorevoli, e farlo verbalizzare e quindi riuscire a stabilire nella stessa assemblea se intendano farsi rappresentare o se intendano partecipare direttamente al preliminare ovvero rogito, eviterebbe alcuni passaggi che potrebbero far cambiare idea a qualcuno!!:maligno::maligno::maligno::maligno: Personalmente vorrei che fossero "meno disturbati" possibile da questa vicenda, quindi far venire il notaio, rifare tutte le tabelle, etc.. per avere un si in assemblea, sarebbe il top. Poi quando mi sveglio dal sogno vi avviso!!!:risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata:
     
  10. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Gli assenti possono, PRIMA DELL'ASSEMBLEA, delegare qualcuno che sarà presente: in questo caso sarà ancora possibile, GRAZIE ALLE DELEGHE, raggiungere l'unanimità. Nel caso di un mio familiare, i due nuclei familiari non si sono presentati e non hanno conferito delega ad alcuno: tale condotta è sufficiente per invalidare l'unanimità dei consensi.

    Attenzione perché normalmente una persona fisica non può ricevere più di 3 deleghe in ogni assemblea condominiale, ordinaria o straordinaria. Poi la regola può variare a seconda del regolamento di condominio contrattuale.
     
    Ultima modifica di un moderatore: 10 Agosto 2018
  11. Violetta Viola

    Violetta Viola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
     
  12. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    La legge dice :"Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale."
    Quindi il limite di 3 deleghe non esiste, a meno che sia nel regolamento condominiale.
    Anche se si dicono favorevoli in assemblea (può essere solo un’indicazione a voler accettare la tua proposta, non di più) finché non hai una firma nero su bianco di tutti i condomini non serve a niente e possono cambiare idea.
    Io farei una proposta di acquisto, la presenti in assemblea così ne discutono,poi se ti sembra che ci sia la possibilità concreta che siano interessati li contatti tutti e cerchi di avere l’ok scritto da tutti sulla proposta .
    Poi, con un valido contratto preliminare in mano , puoi procedere .
     
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  13. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    Naturalmente con tutte le spese a suo carico.
     
  14. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Grazie a francesca63 per la precisazione:

    Io ho un condominio di 74 famiglie (condominio composto da 2 palazzine, 37 famiglie in una palazzina, 37 famiglie nella seconda palazzina), ecco perché da me hanno posto il limite di 3 deleghe a testa.

    Valgono comunque le limitazioni precisate sopra da francesca63.
     
  15. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    A questo punto mi piacerebbe sapere, solo per curiosità, di quanti condomini si compone il condominio di Violetta Viola. Se fosse un condominio di 74 famiglie come il mio, è quasi impossibile ottenere l'unanimità. Ecco perché l'abitante dell'ultimo piano della seconda palazzina si è letteralmente rubato una porzione del lastrico solare, elevando tanto di muratura, senza nulla chiedere: ha capito che il consenso unanime delle restanti 73 famiglie non l'avrebbe mai ottenuto, e ha proceduto con un abuso in piena regola, abuso tuttora esistente, del quale ogni tanto se ne parla in assemblea, senza mai procedere con una denuncia. A Roma usa così.
     
  16. Violetta Viola

    Violetta Viola Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il condominio è una sola palazzzinadi cinque piani con due scale per un totale di 27 famiglie. Attualmente facendo sondaggi a voce potrei avere solo un condomino contro, purtroppo il mio vicino, magari nel frattempo ha cambiato idea, ma non ho mai formalizzato. Bisogna che li metta tutti di fronte la necessità di prendere posizione.
    Grazie a tutti voi per i preziosi consigli.
     
  17. possessore

    possessore Membro Junior

    Privato Cittadino
    Capisco. 27 famiglie sono tante. Non ti resta che cercare di metterli di fronte alla necessità di prendere posizione, ma se il tuo vicino è sfavorevole, già una mezza idea di come andrà te la sei fatta. In condomini così numerosi è praticamente impossibile avere l'unanimità. Considera che ci sono persone che vanno in assemblea solo per asserire l'esatto contrario di quello che afferma qualcun altro, a prescindere dalla esattezza o meno dell'informazione, figuriamoci.

    Non te la prendere. Provaci, e poi, come va, va.
     
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  18. n3m3six78

    n3m3six78 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    A voce diranno tutti si, poi non si presenteranno. Impossibile, vendi e compra altrove
     
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  19. francesca63

    francesca63 Membro Assiduo

    Privato Cittadino
    Non per scoraggiarti, ma non esiste nessuna "necessità" di prendere posizione.
    Potrebbero anche limitarsi a non rispondere , non sono obbligati a esprimersi .
     
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  20. specialist

    specialist Membro Senior

    Privato Cittadino
    A partire dal tuo vicino, non accetteranno mai tutti, del resto perché dovrebbero?
     
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