Acquisto immobile pignorato con terreno

Salve, sottoscrivo proposta d'acquisto (dopo essermi consultata con notaio per la fattibilità e le condizioni dichiarate dall'Agenzia immobiliare) per un immobile pignorato più terreno, in data 09/04/2010 che all'accettazione del venditore diventa contratto preliminare e assegno di 5000,00 euro caparra confirmatoria. Il rogito dovrà farsi entro il 30/06/2010. Condizioni sospensive: a)i creditori Tizio e Caio diano l’assenso alla cancellazione delle pregiudizievoli il giorno del Rogito Notarile;b)Il rogito avvenga in presenza di un Avvocato e le relative spese di consulenza saranno a carico della parte venditrice;c)eventuali creditori non nati al momento diano il parere favorevole alle cancellazioni delle pregiudizievoli ritenendosi pienamente soddisfatti;d)la pratica di chiusura del pignoramento avvenga presso il tribunale di…, presenti le parti creditizie, il giudice delegato e il notaio;e) tutte le spese di cancellazione dei pignoramenti siano a carico della parte venditrice;f) il rogito notarile avvenga presso il tribunale successivamente al pignoramento e comunque entro lo stesso giorno;g) le spese relative all’espletamento della pratica di Condono Edilizio (per ottenere la concessione edilizia in sanatoria ) vengano effettuate dal proprietario, prima del rogito notarile a proprie cure e spese. A metà giugno, dopo continui solleciti da parte del venditore a rogitare chiamo l’Agenzia che mi dice che i documenti non sono pronti. Decido di controllare all’ufficio urbanistico del comune, dove mi mostrano la planimetria (sempre richiesta ma che non che con una scusa o un’altra non mi era mai stata consegnata) di una casa che non era quella che avevo visto. Chiamo in Agenzia furibonda e mi dicono di rivolgermi al geometra che sta curando il tutto. Il geometra mi dice che ha dovuto ricominciare l'iter della pratica perchè era stata lasciata in sospeso. A luglio chiamo l'agenzia, mi arrabbio perchè non mi hanno fatto sapere nulla in quanto io contavo di fare i lavori per entrare in settembre, loro mi chiedono se voglio un altro immobile (???) penso che stiano mettendo alla prova la mia buona fede, non rispondo. Per quello in trattativa "devo aspettare la seconda settimana di settembre". A metà agosto, in accordo con il venditore, ritorno nell’immobile per vedere i lavori da fare e vedo che sta costruendo a 30 metri in linea d'aria su un altro terreno di sua proprietà una “casetta”: quattro mura di blocchi tirati su senza criterio dove mi comunica che andrà a vivere. Mi viene il sospetto che anche quella che sto comprando sia fatta nello stesso modo. Consulto l’Avvocato che mi dice di chiudere “bonariamente” con Agenti Immobiliari eVenditore. Chiamo l’Agenti Immobiliari a cui richiedo un colloquio, lui non mi fa nemmeno parlare, mi dice che anche lui è stufo del venditore inadempiente e che la documentazione tarderà non sarà pronta per metà settembre, mi propone di diffidarlo ( 15 giorni) con una lettera scritta semplicemente da me(?)e di vedere altri immobili che secondo lui fanno al mio caso. La lettera di diffida la faccio scrivere da un avvocato: entro 20 giorni devo avere tutta la documentazione pena la risoluzione del contratto, diffida, in più, l’agenzia di consegnare l’assegno della caparra confirmatoria al proprietario. Il venditore chiama il mio Avvocato e tra i suoi pianti e strepiti si rende disponibile a far vedere la casa da un mio geometra. Ahimè la struttura presenta gravi carenze nella costruzione (cordoli, mura portanti ecc.). Non voglio più andare avanti mi sento truffata. Le spese del Condono sono espressamente a carico del venditore (lui non ha una lira e dice che devo pagarli io prima del rogito). Io la casa non la voglio più anche perché è venuta a mancare qualsiasi tipo di fiducia negli uni e negli altri in una trattativa così delicata. I 20 giorni scadono il 14 settembre, il geometra sembra che sia a buon punto per la documentazione. Inutile dire che il sogno della mia vita è diventato un incubo. Come uscirne? L'Avvocato a cui mi sono rivolta mi sembra poco pratico di compravendita di immobili. immobili.Grazie a chiunque potesse aiutarmi. Violetta68

 

Mi spiace violetta 68 ma non sarà semplice venirne a capo.
Credo che l'unica soluzione sia quella di far valutare la spesa occorrente per la sistemazione dell'immobile e chiedere al venditore una riduzione del prezzo pari alla cifra che dovrai spendere per le magagne riscontrate.
Naturalmente tutto deve essere fatto con l'approvazione dei tecnici del comune circa la fattibilità dei lavori necessari.
Il venditore, di fronte alla possibilità di una causa, visto che non possiede una lira, avrebbe tutta la convenienza ad accettare.
E' ovvio che se pensi che l'immobile non possa più soddisfare le tue esigenze hai tutto il diritto di recedere.

 

Violetta68: premessa la correttezza delle indicazioni fornite da marcellogall, io propenderei per la risoluzione del rapporto, piuttosto che per una trattativa volta ad ottenere la riduzione del prezzo di vendita. Se ho ben capito, i vizi costruttivi dell'immobile oggetto del preliminare non sono di poco conto, e nulla esclude che ve ne siano altri, anche più gravi, non riscontrabili attraverso una verifica tecnica non approfondita (per esempio, errori o carenze nei calcoli relativi al cemento armato, frequenti in immobili realizzati abusivamente). Dal punto di vista giuridico, ammesso che il venditore riesca a produrre i documenti richiesti entro il termine che gli è stato imposto (se ciò non avviene, il rapporto è risolto automaticamente, salva una tua facoltà di rinuncia all'effetto risolutivo...), se nella prima diffida ad adempiere non è stata fatta menzione di questi difetti (l'ispezione da parte del tecnico di tua fiducia è successiva, mi sembra...), dovresti trasmettergli un'ulteriore diffida ad adempiere, intimandogli di eliminare i vizi riscontrati (da indicare dettagliatamente nella diffida...) entro il solito termine di venti giorni.
Ovviamente, do per scontato che tutto sia sotto controllo per quanto riguarda le procedure esecutive (attenzione anche agli eventuali interventi, frequenti soprattutto da parte delle Società di riscossione tributi - Equitalia etc.).
Se poi hai dubbi sulla competenza dell'Avvocato che hai interpellato, faresti forse bene a consultarti anche con il Notaio di tua fiducia. Oppure a cambiare Avvocato.

 

Salve, grazie per i vostri suggerimenti. Vi aggiorno sulla situazione: in comune mi dicono che riusciranno a chiudere il condono per il 14/09/2010 termine dei 20 giorni. Dalla documentazione catastale aggiornata fornitami dal geometra del venditore risultano delle conformità: la cucina al posto del tinello (chiaramente per l'insufficienza di altezza): non rappresenta questo una non conformità in merito allo stato dei luoghi che potrebbe causare la nullità del rogito?Sul doc.fa non risulta l'impianto di riscaldamento: c'è e io pretendo la documentazione della caldaia (è un mio diritto). In comune mi dicono che per il certificato di abitabilità si devono aspettare 90 giorni, previa chiusura del condono. M'illudo o tutto ciò fa sì che possa stare tranquilla sul fatto che non riusciranno a consegnarmi tutta la documentazione in tempo? Ogni vostro suggerimento in merito è prezioso, data la mia inesperienza. Sono diverse notti che non dormo tanto sono preoccupata ma ciò non toglie che per niente al mondo voglio dargliela vinta.Violetta68

 

Credo proprio che la documentazione non sarà presentata in tempo. Chiedi la risoluzione del contratto per inadempienza della parte venditrice con conseguente restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Nulla devi all'agenzia che potrà, se ci riesce, farsi pagare dalla parte inadempiente.