ElenaPi

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Buongiorno,
sto valutando l’acquisto di un immobile sito in centro storico la cui edificazione è iniziata prima del 1907 (come visibile nelle mappe catastali d’epoca). Allo stato attuale tale immobile mostra di aver subìto alcune modificazioni, la più recente delle quali risalente probabilmente agli anni ‘60/’70. Considerando il fatto che la documentazione catastale non ha valore probatorio e che in Comune non sono presenti documenti relativi a questo immobile (in realtà dovrebbero essere presenti alcune pratiche relative a piccoli interventi a cavallo degli anni ‘80 delle quali però si conoscono solo la data e il numero della pratica poiché il materiale cartaceo risulta introvabile), mi chiedevo come fosse possibile ristabilire la regolarità urbanistica.
Posso verificare o certificare la legittimità delle preesistenze e, se si, come?
Se l’ultimo intervento di modifica è stato effettuato a fine anni ’60 e il primo strumento urbanistico comunale è entrato in vigore nel 1970, posso considerare questi interventi di modifica legittimi o dovrei comunque avere in mio possesso delle autorizzazioni o licenze comunali relative a queste modifiche?
(si consideri chela quasi totalità delle modifiche è stata effettuata a fine anni ‘40 e ciò si evince dalle tecniche e materiali costruttivi, essendola casa edificata in terra cruda, tetto in canne, ecc..)
A quanto mi pare di capire in base alla L.1150/42 sarebbe stato necessario chiedere una licenza edilizia al Comune anche per effettuare degli ampliamenti (art.31), anche se in merito a questa questione rilevo opinioni contrastanti in virtù del fatto che il Comune è molto piccolo e che all'epoca delle modifiche non esisteva strumento urbanistico.
Mi sono già rivolta ad alcuni tecnici che però mi danno opinioni discordanti.
Si tenga presente che ho fatto anche delle ricerche in catasto per ricostruire la storia dell’immobile ma, anche in questa sede, non ho avuto grande fortuna, non avendo trovato planimetrie preesistenti a quella del 1987 ed essendo le mappe catastali storiche difficili da datare e molto confuse nella loro definizione.
Ho parlato anche con i tecnici comunali che, anche in virtù della scheda edilizia del piano particolareggiato coerente nelle prospettive di progetto con le forme e di volumi dell’immobile attuale, mi rassicurano sulle possibilità di ottenere l’approvazione di un progetto di ristrutturazione.
Ho un particolare interesse per questo immobile e mi dispiacerebbe non acquistarlo ma, al tempo stesso, vorrei avere una certa sicurezza nell'acquisto.
Vi ringrazio per i consigli che vorrete darmi.
 

cafelab

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Posso verificare o certificare la legittimità delle preesistenze e, se si, come?

Devi far cercare l'edificio sulle foto aeree storiche precedenti al primo regolamento edilizio in vigore nel comune e con quelle come prova far fare dal tecnico una relazione di consistenza e preesistenza.

So di colleghi che hanno portato come prove anche certificati di morte precedenti al regolamento edilizio e/o testimonianze giurate degli abitanti

posso considerare questi interventi di modifica legittimi
anche se legittimi, non sono probanti la legittimità dell'edificio

si consideri che la quasi totalità delle modifiche è stata effettuata a fine anni ‘40 e ciò si evince dalle tecniche e materiali costruttivi, essendola casa edificata in terra cruda, tetto in canne

questi sono argomenti da riportare nella relazione asseverata, o giurata a seconda delle pretese del comune
 

ElenaPi

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Privato Cittadino
per quanto concerne le foto aeree abbiamo già effettuato una ricerca ma, per quanto si evinca la presenza di un edificio, il livello di dettaglio della foto non è tale da poterne definire la forma esatta. Abbiamo anche consultato l'ufficio regionale che pubblica le orto foto ma ci hanno confermato che non esistono foto maggiormente dettagliate.
 

ElenaPi

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Privato Cittadino
"anche se legittimi, non sono probanti la legittimità dell'edificio" non ho capito questa risposta: se gli interventi sono legittimi, perchè l'edificio non dovrebbe esserlo?
 

ElenaPi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
per quanto concerne la legittimità dell'edificio, perchè esso non dovrebbe risultare legittimo se tutti gli interventi effettuati lo sono?
Non ho poi capito bene quale documento serve per dimostrare tale legittimità: una relazione di consistenza e preesistenza?un perizia asseverata o giurata? e qual'è poi la certificazione che mi rilascerà il Comune?Dal punto di vista delle pretese comunali, esse sono pressoché nulle al momento, poiché mi si continua a dire che l'edificio non ha particolari problematiche. Come è possibile questo se io non ho nessun numero di licenza o concessione e non ho nessun documento in mano che mi garantisce la sua regolarità urbanistica?mi scuso per la mia ignoranza in materia ma queste problematiche sono abbastanza complesse da dipanare
 

cafelab

Moderatore
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per quanto concerne le foto aeree abbiamo già effettuato una ricerca ma, per quanto si evinca la presenza di un edificio, il livello di dettaglio della foto non è tale da poterne definire la forma esatta. Abbiamo anche consultato l'ufficio regionale che pubblica le orto foto ma ci hanno confermato che non esistono foto maggiormente dettagliate.

beh ovvio,
le ortofoto del 1960 non hanno la definizione di Google earth,
l'importante è che si veda che c'è una sagoma che più o meno è quella attuale

"anche se legittimi, non sono probanti la legittimità dell'edificio" non ho capito questa risposta: se gli interventi sono legittimi, perchè l'edificio non dovrebbe esserlo?

Perchè prima devi provare la legittimità della preesistenza al regolamento edilizio,
se dici che l'edificio
la cui edificazione è iniziata prima del 1907 (come visibile nelle mappe catastali d’epoca).
questo vale come preesistenza.
Le pratiche edilizie successive legittimano le eventuali modifiche

una relazione di consistenza e preesistenza?un perizia asseverata o giurata? e qual'è poi la certificazione che mi rilascerà il Comune?

Una relazione asseverata da un tecnico dovrebbe essere sufficiente, il comune non ti rilascia nessuna certificazione
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
Provo a rispondere in maniera generica a lvl nazionale:
1) fino al 1938 le uniche autorizzazioni erano richieste a lvl locale;
2) tra il 1939 e il 1942 vigeva l'obbligo di licenza edilizia per nuove costruzioni, ampliamenti, sopraelevazione e quello che oggi chiamiamo ristrutturazione pesante;
3) tra il 1942 e il 1968 si deve fare un distinguo: se il fabbricato è all'interno del centro abitato o ghetto si deve la licenza edilizia, altrimenti non c'è obbligo (peraltro da una strana e curiosa lettura della magistratura!);
4) dal 1968 al 1977 la licenza edilizia torna a essere obbligatoria per tutto il territorio comunale;
5) dal 1977 in avanti la licenza edilizia si sdoppia in concessione e autorizzazione, poi l'autorizzazione divine DIA, poi nasce la CIL e la SCIA, poi la CIL/CIA diviene CILA.....

Quello che ti manca è un primo punto fermo dato dalla planimetria catastale d'impianto del 1939/40 (che in questo caso diviene provante). Hai provato ad andare a cercare al catasto di persona nel cosiddetto "bustone" che contiene tutte le vecchie planimetrie anziché scaricare online solo l'ultima?

Se dovesse essere andata smarrita esiste presso l'Archivio di Stato il fondo del "cessato catasto" che tramite foglio e particella si collega alla partita che ti dà perlomeno la consistenza dell'immobile (n. di piani, n. di vani, destinazione d'uso, e un'infinità di ulteriori informazioni, tipo abitabilità, n. di pozzi, ....). Potete provare anche questa via.

Per tutto quello che non si capisce dalle foto aeree e comunque ipoteticamente realizzato dopo il 1977 ci sono i condoni, altrimenti son dolori!
 

ElenaPi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
Vi ringrazio per le risposte tempestive, mi era già abbastanza chiaro l'iter cronologico di licenze, concessioni, ecc.
Quello che nello specifico mi interessa sapere è: supposta la preesistenza dell'edificio al 1900, tutte le modifiche apportate da quella data al 1970 ( data in cui viene redatto il primo strumento urbanistico) sono automaticamente legittimate dalla assenza di tale strumento nell'epoca di realizzazione o sono anch'esse da sanare in qualche maniera?
Supponendo di effettuare una perizia giurata che dimostri la legittimità della preesistenza e la realizzazione degli interventi successivi in data antecedente al 1970, dato che il Comune non rilascia alcuna certificazione di regolarità urbanistica, quale è il documento che legittima il mio edificio?ovvero, in luogo del numero di concessione o licenze, che documento si utilizza per dimostrare la legittimità del costruito?
P.s. per quanto concerne la planimetria catastale di impianto, al catasto mi dicono che non esistono planimetrie antecedenti a quella del 1987. Per quanto concerne la famosa "busta" nessuno me ne ha fatto menzione ma mi è stato semplicemente detto che avrei potuto fare una richiesta scritta dei documenti precedenti a quelli già da me in possesso ma che tale richiesta può essere sia accettata che respinta e che in ogni caso non verrà soddisfatta prima di un mese, tempo che per me è fin troppo lungo.
Riguardo l'archivio di Stato non ho fatto ancora nessun tentativo, vedrò se potrò rintracciare qualche informazione almeno lì.
 

Jan80

Membro Senior
Professionista
MI chiedo una cosa, come fai a dire che l'edificio è stato modificato? Ci sono dei volumi che evidentemente fanno parte di un ampliamento/sopraelevazione successiva?

Ti chiedo questo perché se le uniche testimonianze da te rinvenute sul fabbricato sono delle foto aeree sgranate e la planimetria catastale del 1987, come fai a datare la realizzazione di una parte del fabbricato al periodo in cui era d'obbligo il titolo edilizio abilitativo?

L'unico vero precedente edilizio nel tuo caso è proprio la planimetria d'impianto catastale del 1939/40, quello sarà il tuo punto fermo. Essendo il fabbricato situato all'interno del centro storico l'obbligo di licenza (che deriva da leggi nazionali e non dagli strumenti urbanistici locali, che, al massimo, potrebbero aver ristretto le tipologie di interventi consenstiti) per interventi di ampliamento e ristrutturazione pesante permane anche tra il 1942 e il 1968.

L'edificio ha mai avuto l'abitabilità/agibilità?

per quanto concerne la planimetria catastale di impianto, al catasto mi dicono che non esistono planimetrie antecedenti a quella del 1987. Per quanto concerne la famosa "busta" nessuno me ne ha fatto menzione ma mi è stato semplicemente detto che avrei potuto fare una richiesta scritta dei documenti precedenti a quelli già da me in possesso ma che tale richiesta può essere sia accettata che respinta e che in ogni caso non verrà soddisfatta prima di un mese, tempo che per me è fin troppo lungo.
Qui non si capisce se effettivamente non esistono ulteriori planimetrie, oppure se potrebbero esistere in formato cartaceo e quella disponibile è solamente l'ultima (1987) che per legge è stata digitalizzata. Comunque il fabbricato ne era sicuramente dotato, al massimo sono andate perse.

Se il problema sono dei volumi aggiunti puoi provare a ricercare le mappe d'impianto catastale e quelle successive in Archivio di Stato.

In Archivio di Stato puoi trovare vecchi titoli edilizi anteriori al 1945 (se esiste il fondo dell'ufficio comunale) e comunque il "cessato catasto" che sebbene fosse solo descrittivo (non ha planimetrie) ti darà le informazioni scritte sopra con le eventuali modifiche apportate nel tempo (n. vani, piani, ....).

Resta il fatto che la conformità urbanistica e catastale ti dovrebbe essere fornita dal venditore....
 

ElenaPi

Nuovo Iscritto
Privato Cittadino
QUOTE="Jan80, post: 620720, member: 74396"]
MI chiedo una cosa, come fai a dire che l'edificio è stato modificato? Ci sono dei volumi che evidentemente fanno parte di un ampliamento/sopraelevazione successiva?
[/QUOTE]

È stato modificato perché, nelle mappe catastali successive a quella d’impianto del 1907 (reperite in parte al catasto e in parte su internet) si notano le modifiche fatte. Non essendo tali carte chiare (ci son sopra molti scarabocchi, con linee messe e poi ricancellate o profili senza senso apparente) e di datazione incerta risulta molto complesso stabilire la vera cronistoria dell’immobile. Grazie anche ai ricordi degli eredi del proprietario (ora venditori) abbiamo più o meno capito cosa è stato aggiunto e quando, ma non abbiamo prove in merito.

Ti chiedo questo perché se le uniche testimonianze da te rinvenute sul fabbricato sono delle foto aeree sgranate e la planimetria catastale del 1987, come fai a datare la realizzazione di una parte del fabbricato al periodo in cui era d'obbligo il titolo edilizio abilitativo?

Perché oltre a quanto detto sopra, alcune forme e materiali sono palesemente successive al 1942, data in cui, almeno in questa zona si costruiva tutto in terra cruda. La tipologia di muratura o di infisso “antico” o “moderno” sono quindi abbastanza facilmente distinguibili.

L'unico vero precedente edilizio nel tuo caso è proprio la planimetria d'impianto catastale del 1939/40, quello sarà il tuo punto fermo. Essendo il fabbricato situato all'interno del centro storico l'obbligo di licenza (che deriva da leggi nazionali e non dagli strumenti urbanistici locali, che, al massimo, potrebbero aver ristretto le tipologie di interventi consenstiti) per interventi di ampliamento e ristrutturazione pesante permane anche tra il 1942 e il 1968.

Questo era proprio quello che mi interessava sapere. A tale proposito ho però una mia curiosità. Fatto salvo l’obbligo di richiesta della licenza, in base a cosa il comune decideva se rilasciarla o meno visto che non c’era alcuno strumento urbanistico che fissava le “regole” della costruzione? E, in caso di licenze assenti, vista anche la totale mancanza di tracce documentali al comune, come potrei sanare la situazione?

L'edificio ha mai avuto l'abitabilità/agibilità?

Di questo non ho alcuna notizia, ma dubito fortemente che al comune sappiano darmi risposta. Dubito in effetti che l’abbia anche mai avuta (l’agibilità intendo).


Qui non si capisce se effettivamente non esistono ulteriori planimetrie, oppure se potrebbero esistere in formato cartaceo e quella disponibile è solamente l'ultima (1987) che per legge è stata digitalizzata. Comunque il fabbricato ne era sicuramente dotato, al massimo sono andate perse.

Anche di questo non sarei tanto sicura. Purtroppo vivo in una zona dove molta gente si costruiva la casa letteralmente con le sue mani e si preoccupava ben poco di presentare planimetrie o quant’altro a enti (comune o catasto che sia) che immagino all’epoca funzionavano anche peggio di oggi (e visto come funzionano oggi, non è che ci siano molte speranze.) Al catasto comunque mi si dice che non ci sono planimetrie precedenti (anche se secondo me non ci sono in digitale, e non hanno tanta voglia di consigliarmi una richiesta del cartaceo visto che ogni voltache chiedo di poter vedere documenti precedenti mi rispondono che devo compilare moduli , aspettare e che non è nemmeno garantito che mi si dia risposta, perché evidentemente son documenti più importanti di quelli del pentagono e quindi difficilisssssimi da ottenere)

Se il problema sono dei volumi aggiunti puoi provare a ricercare le mappe d'impianto catastale e quelle successive in Archivio di Stato.

In Archivio di Stato puoi trovare vecchi titoli edilizi anteriori al 1945 (se esiste il fondo dell'ufficio comunale) e comunque il "cessato catasto" che sebbene fosse solo descrittivo (non ha planimetrie) ti darà le informazioni scritte sopra con le eventuali modifiche apportate nel tempo (n. vani, piani, ....).

Questa sarà sicuramente una cosa che proverò a fare, anche se documentare cose più antiche del 42 mi aiuta ben poco a legittimare interventi successivi. Ma in ogni caso più sappiamo meglio è.

Grazie mille per tutte le informazioni che mi state dando e che ancora vorrete darmi. Purtroppo la mia ignoranza e la confusione di enti e procedure creano una matassa per me, difficile da sbrogliare. Almeno qui, posso ottenere qualche informazione in più. Grazie.
 
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