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  1. Joe Daring

    Joe Daring Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao a tutti...

    Sono Pippo, scrivo dalla provincia di Bari e mi sono appena registrato arrivando sul vostro sito cercando di documentarmi sulla questione in oggetto... 'mmazza che Forum! :shock: ;)

    Sono un privato, assoluto principiante (Per non dire IGNORANTE! ;) ) in materia di acquisti immobiliari, avendo solo acquistato la mia casa in Cooperativa otto anni fa...

    Ora sto acquistando un locale commerciale C/1, sempre come privato, da un'impresa di costruzioni, e lo stabile in cui è inserito è attualmente al rustico...

    Mi sono rivolto ad una AI che, mi era stato detto da terzi, si stava occupando di piazzare gli immobili per conto del costruttore, ma vorrei qualche chiarimento... Perdonatemi, ma scriverò un botto! :shock:

    Mi sono reso conto che, sul cantiere, non c'è alcuna tabella che riporta all'AI, mentre ci sono belli grandi i numeri del costruttore che, se chiamato, non dice per nulla di rivolgersi all'AI e si muove autonomamente sulle trattative... che significa, secondo voi?

    Nell'AI ci sono due persone che conosco e con le quali ho anche un lontano rapporto di parentela, e non ho alcuna intenzione di scavalcarli, anche perchè hanno condotto una trattativa che, sia pur non completamente soddisfacente (... l'acquirente non è mai contento!! ;) ) ha portato ad un buon accordo... ma vorrei che si guadagnassero fino in fondo le loro competenze, tutelandomi secondo i termini di legge...

    Ieri ho sottoscritto la proposta di acquisto e consegnato un assegno, intestato all'impresa, che verrà custodito dall'AI fino al preliminare...

    Qui cominciano le domande... sono tre giorni che giro il vostro sito e le risposte ci sono tutte ed anche di più, ma resta difficile orientarsi correttamente per un neofita come me, quindi cerco di mettere in fila dubbi e quesiti, sperando che qualcuno abbia voglia di rispondere nonostante, magari, siano cose già dette da voi molte volte...

    Allora...

    - Qual'è la disciplina IVA corretta per un Locale Commerciale C/1, venduto da costruttore a privato, parte di uno stabile NON conforme alla legge Tupini (Così pare!)???

    - L'AI mi dice che il preliminare verrà compilato e sottoscritto presso l'impresa e non dal notaio (Mi è stato detto che, comunque, al rogito il notaio lo sceglie l'impresa...). Inoltre, la decisione di registrare l'atto o di trascriverlo è stata lasciata a me e, eventualmente, sarà a mie spese... Corretto???

    - L'AI non ha mai menzionato la polizza fideiussoria, e sono stato io a chiedere se sarebbe stata consegnata al preliminare... mi stato detto che per il costruttore non dovrebbero esserci problema, ma che divideremo le spese, e che fino a questo momento nessun altro acquirente si è preso la briga di chiederla. Io ho saputo della fideiussione da voi, qui sul forum, e di questo vi ringrazio, e mi è sembrato di capire che dovrebbe essere a totale carico del costruttore ed obbligatoria a pena della possibile nullità del preliminare... Corretto????

    - Leggo anche che quasi mai la fideiussione è disponibile alla stipula del preliminare, ma va comunque menzionata apposita clausola nel preliminare stesso, insieme ad un termine per la consegna... Corretto???

    - Che succede se il costruttore rifiuta di modificare il preliminare aggiungendo la clausola e l'affare va a monte??? Io recupero l'assegno, ma chi paga le spese dell'agenzia, se il loro diritto è maturato??? Ho altri diritti???

    - Ho capitro che i costi della fideiussione sono variabili, ma avete un'ordine di grandezza??? Al preliminare è stata richiesta caparra confirmatoria di 40.000 Euro + IVA, che a me sembrano tanti, ma non ci sono altri versamenti fino al rogito, previsto nei primi mesi del 2012, e comunque non credo di poter trattare quest'aspetto...

    - Alla mia richiesta di informazioni circa l'affidabilità del costruttore, sono stato rassicurato solo verbalmente, e conosco anch'io la buona fama del costruttore, ma quando ho nominato eventuali visure, l'AI mi ha detto che, se voglio posso farle a mie spese e che sono comunque opportune... ma non sarebbe buona prassi dell'AI fare queste visure???

    - Nel caso io debba farmi carico di queste visure, quali mi consigliate di far fare???
    Sull'immobile (Come si fa, dato che non è ancora accatastato?)???
    Sull'impresa???
    Sul titolare (Persona Fisica, intendo..)???

    Potete darmi un' idea dei costi di queste operazioni e la loro precisa denominazione?

    Oltre alla questione della Fideiussione, c'è altro che mi conviene verificare che ci sia (...oche NON ci sia!) nel preliminare??? Sto provando a chiederne una copia in anticipo all'AI, ma non so se saranno in grado di darmela per leggerla prima o farla vedere al notaio...

    Ho ancora un mare di dubbi, ma se scrivo tutto adesso, mi sa che mi mandate... a comprare casa da un'altra parte ;) ...

    Magari aspetto qualche risposta a queste prime cose e poi chiedo altro...

    GRAZIE ANTICIPATE!!! :)

    Ciao a tutti, Pippo
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Allora........

    10% sul dichiarato in atto (la tassazione della rendita è possibile solo per compravendite fra privati e non x locali commerciali)

    L'ultima parte è corretta, la prima no... Il compromesso hai diritto di farlo dal notaio, il notaio hai diritto di sceglierlo tu. tieni però presente che avendo l'impresa un notaio che farà diversi rogiti probabilmente il prezzo sarà buono.

    Parli della polizza decennale o delle fidejussioni sugli acconti?



    Il costruttore è obbligato a rilasciare fidejussione.

    Puoi far fare TUTTE le visure al tuo notaio di fiducia (o comunque quello al quale ti rivolgerai). Non è compito dell'AI. Il notaio saprà cosa fare, tranquillo. La copia del preliminare da visionare è necessaria, finchè non ti sarà consegnata non ti presenterai dal notaio..
    :stretta_di_mano:
     
    A Joe Daring piace questo elemento.
  3. Joe Daring

    Joe Daring Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Salve Umberto, e grazie per esserti preso la briga di rispondere ma, più ancora, DI LEGGERE il mio messaggio che, mi son reso conto, è davvero lungo!:shock:

    Cavoli!!! Mi piacerebbe davvero che avessi ragione tu! :)
    Perchè diamine mi dicono tutti che l'IVA sarà al 20%, incluso l'AI che, però, si affida a ciò che dice il costruttore???
    Pur nella mia ignoranza specifica avevo fatto qualche ricerca ed ero arrivato alla conclusione che, se non si trattava di "Immobili di lusso" (Rif. "Legge Tupini") l'IVA sarebbe stata al 10%...

    Il costruttore, però, dice di essersi consultato con i suoi tecnici e l'immobile (Nulla di speciale... 3 piani, due destinati ad unità abitative, 1 ad uffici ed il piano terra a Locali C/1) non consentirebbe l'applicazione dell'IVA al 10%...

    I preliminari che ha già fatto li ha fatti al 20%, fatte salve le unità abitative destinate a "Prima Casa" che avranno il 4%

    Come si fa a capire, se chi dovrebbe sapere non sa??? :triste:

    Ah! Giusto... vediamo se vuole andarci, dal notaio per il preliminare... Mi domando, andare dal notaio è fondamentale per la trascrizione, che io vorrei fare (Il rogito è previsto a costruzione ultimata, tra 14 mesi...), o posso trascrivere il preliminare anche se la scrittura avviene presso il suo studio?

    Cosa costa, più o meno, la trascrizione del preliminare?

    Ooops! Scusa... mi riferisco alla Fideiussione sulla Caparra (40.000 Euro + IVA)... non ci saranno altri acconti fino al Rogito.

    Già, ho letto... Mah! l'AI mi dice che fin'ora nessuno l'ha chiesta...

    Ma incide molto, 'sta Fideiussione???

    Il problema è se non andiamo dal notaio per il preliminare... il fatto è che in questo paese del piffero dove abito io, i costruttori hanno sempre fatto quel cavolo che vogliono, data la cronica fame di immobili dei miei concittadini e le rimesse di facoltosi emigrati in U:soldi:A e naviganti che, come dicono in molti, "hanno rovinato la piazza" contribuendo ad elevare i prezzi in maniera spropositata per quello che è il paese e per cosa offre...
    Morale: non vorrei far saltare un acquisto che mi sembra buono indisponendo il costruttore, ma neanche posso accettare eccessivi rischi sui miei sudati risparmi! :basito:

    Nel caso fossi "costretto" al fai-da-te, quali visure dovrei far fare?

    L'AI mi dice che provvede... spero che me la dia presto...

    Grazie ancora, Umberto...

    Resto in curiosa attesa di altre risposte per imparare qualche altra cosa di un mondo molto strano... di cui non so NULLA!!! :confuso:

    Ciao
    Pippo
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    All'atto della stipula del contratto, od in un momento precedente, l'impresa deve infatti consegnare all'acquirente una fideiussione di importo pari alle somme od al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso o deve ancora riscuotere prima del trasferimento della proprietà della casa.
    Se manca detta fideiussione il contratto è nullo, anche se la nullità può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, nel caso ne abbia l'interesse. Un ulteriore obbligo per il costruttore previsto dal decreto concerne nella stipula di una polizza assicurativa decennale a favore dell'acquirente, destinata a garantire il risarcimento dei danni conseguenti a vizi dell'immobile che si sono manifestati successivamente alla stipulazione del contratto definitivo.


    Il preliminare puoi pretendere che venga fatto dal notaio per poterlo trascrivere. La trascrizione ti costerà piu o meno 1000-1500euro (ma è un conto molto vago senza conoscere i dettagli della compravendita: il conto preciso te lo puo fare solo il tuo notaio).
    Per l'IVA ho controllato ed effettivamente vedo che dovrebbe essere al 20% anche se continuo a non esserne convinto.. :occhi_al_cielo:

    Aggiunto dopo 2 minuti :

    Aggiungo: evita il fai-da-te e rivolgiti a dei professionisti. Consigli di qst tipo senza vedere contratti e senza conoscere i dettagli potrebbero rivelarsi inesatti: rivolgiti a un notaio di tua fiducia (o anche a quello che ti indicherà l'impresa), ma fatti seguire passo dopo passo.
     
  5. Joe Daring

    Joe Daring Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Ciao di nuovo...

    Altro dubbio...

    Essendo l'immobile ancora non accatastato, come fanno a trscrivere il preliminare?
    Non hanno bisogno dei dati catastali?

    Oggi ho provato a chiamare lo studio di uno dei notai del mio paese...

    Purtroppo, come del resto mi aspettavo, sono stati molto vaghi e non mi hanno dato alcuna informazione, limitandosi a dirmi di portargli prima la copia del preliminare da visionare... :triste:

    Quanto è complicata la Vita!

    Grazie
    Ciao
    Pippo
     

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