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  1. Andrea Santagostino

    Andrea Santagostino Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Buonasera gentili utenti
    Ho un quesito per chi è più esperto di me.
    Sto acquistando un appartamento/attico in una piccola palazzina di 3 piani, che in precedenza era di una proprietà unica, oggi non ha più la proprietà del piano terreno, nella fattispecie un negozio, che vendette anni fa.
    Per spiegarmi meglio io sto comprando un piano 2 con terrazzo al piano 3 (ultimo). Chi vende ha anche la proprietà del piano 1 che si terrebbe e al piano terra c'è un negozio che è l'unica unità nel condominio non appartenente alla stessa proprietà.
    Siccome il terrazzo non ha la scala interna dal piano 2 ma si può accedere solo uscendo di casa e salire sulla scala comune sono intenzionato ad acquistare il pianerottolo al piano 2 più la scala che sale al piano 3 (terrazzo). Per fare questo devo chiedere e far firmare il benestare anche dal proprietario del negozio oppure basta l'ok della proprietà che mi vende la casa?
    Essendo una palazzina con 2 sole proprietà non c'è amministratore ne spese comuni.

    Un ringraziamento va subito a chi mi saprà rispondere.

    Andrea
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao Andrea,
    tecnicamente parliamo di condominio quando sono presenti almeno 2 unità immobiliari appartenenti a due diverse proprietà dotate di parti comuni.
    Per comprendere pienamente di quali diritti possa disporre il proprietario del primo e secondo piano, per prima cosa chiederei di visionare l'atto di vendita del negozio.
    Quindi procederei con la verifica del quadro d'insieme che identifica tutti i subalterni del fabbricato ed a quali specifiche unità siano abbinati.
    Infine, con questo materiale, chiederei un appuntamento con il notaio prescelto per rogitare al fine di chiarire univocamente ciò che possa essere liberamente trasferito dal proprietario delle unità abitative o per cui sia necessaria la sottoscrizione anche del proprietario del negozio al piano terra.
     
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  3. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Aggiungerei una nota: se l'atto di vendita del negozio non si esprime sulla comunione delle "parti comuni", cosa si può intendere?: che erano implicitamente comprese nella vendita o che erano state riservate al dominio del proprietario originario?
     
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  4. Andrea Santagostino

    Andrea Santagostino Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Innanzitutto grazie per le risposte molto utili che avete dato. Io penso che dato che la palazzina tutta fu costruita dai genitori dell'attuale proprietaria degli appartamenti non credo che vendendo il negozio abbiano menzionato le scale, al limite il pianerottolo a pian terreno.
     
  5. Andrea Santagostino

    Andrea Santagostino Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Un problema che sto riscontrando è che la signora (anziana) non trova il rogito della casa che mi interessa, l'unico documentoche ho in mano oltre le planimetrie e i dati catastali che ho già verificato tutti è il rogito dove la figlia della signora anziana acquista le quote di proprietà della zia, l immobile tutto difatti era di proprietà e fatto costruire dal padre della signora anziana che, dopo essere deceduto, le figlie ereditarono la palazzina. Oggi la proprietà è divisa al 50% tra la signora anziana e sua figlia, dopo che come dicevo sopra acquisto la quota della zia. Io ho solo quel rogito in mano, altro non trova. Ora posso chiedere se hanno il rogito della vendita del negozio. Dite che il mio notaio se la signora non trova i documenti me lo potrà fornire lui il/i rogiti?
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Leggo che il fabbricato è relativamente datato: e temo che non verranno quindi di aiuto elementi catastali che all'epoca non erano particolarmente descritti: mi riferisco all'estensione del'intera descrizione dello stabile, inclusi i BCNC che oggi usa definire (stabilendo a chi sono comuni).

    Considerata la provenienza da una proprietà originaria unica, verrebbe da pensare che la vendita del negozio si sia limitata allo stesso e non a scale e quant'altro.
    Potrebbe essere d'aiuto sapere se ci sono dei precedenti sulla ripartizione di spese relative alla imbiancatura delle scale o alla manutenzione del terrazzo.

    Ma rimanendo l'incertezza, non sai mai a cosa puoi andare incontro (sia sul punto di vista del proprietario del negozio, sia di un eventuale giudice chiamato a dirimere la questione).
     
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  7. Andrea Santagostino

    Andrea Santagostino Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    La palazzina non ha spese condominiali/comuni. Al limite comprando io diverremmo in tre e potremmo accordarci su delle spese da affrontare insieme come ad esempio l'intonacatura delle facciate
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Scusa se insisto: non è necessaria la presenza di amministratore e sofisticata contabilità.

    Oggi la palazzina è di fatto un condominio: e sono sicuramente da trattare in tal modo le eventuali spese sulle parti comuni che di fatto sono tali per definizione del codice civile.
    Se ad esempio doveste riparare il tetto, rinfrescare le facciate, riparare i condotti fognari ecc.ecc. , il riparto dovrà essere fatto secondo il valore proporzionale delle attuali due quote, ed in futuro delle tre. (salvo espressa indicazione diversa desumibile dall'atto di vendita del negozio)

    Parlavo di spese condominiali, perchè se ci fosse stato un precedente noto dove ad esempio per la riparazione della terrazza il negozio si era chiamato fuori, questo avrebbe suffragato la posizione di ritenere il terrazzo di proprietà esclusiva del 2°-3° piano.

    Subentrando nell'acquisto in queste condizioni, sarebbe oltremodo utile coinvolgere anche il titolare del negozio per definire contestualmente, se non esistesse, la descrizione delle parti che verranno considerate comuni, ed il criterio di suddivisione delle spese: meglio chiarirle a freddo che di fronte alle fatture da pagare. Prima o poi sorgerà la necessità.
     
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  9. Andrea Santagostino

    Andrea Santagostino Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Ti ringrazio.
    Quello che più mi preme aldilà delle spese comuni prossime/future è che acquisisca la titolarità del pianerottolo e della scala che va sul terrazzo (la palazzina non ha tetto ma appunto terrazzo che è accatastato assieme alla abitazione che sto acquistando)e dove quello che posso verificare sono al limite se esistono delle servitù comuni (del tipo accesso all'antenna, pluviale etc)
     

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