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  1. clo71

    clo71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ciao a tutti,

    seguo da qualche tempo le vostre vivaci ed interessanti discussioni. Scrivo per chiedere consiglio !

    Non sono residente a Roma ma la frequento occasionalmente da diversi anni per lavoro e sempre da diversi anni penso alla possibilità di acquistare una casa uso investimento ( per fortuna vista la discesa del mercato sono contento della mia indecisione di questi anni ).

    Il mio dilemma è capire la zona, la tipologia di immobile ed tipo di investimento. In questo periodo le mie ricerche ( utilizzando i vari siti immobiliare.it subito.it etc ) sono limitate agli immobili locati e non so se sia una buona strategia.

    Per quanto riguarda la cifra da investire sono molto confuso nel senso che al momento per me è indifferente la scelta tra un bilocale da 170-180k o un trilocale da 300-310k.
    Facendo un pò di ricerche ho individuato immobili tipo :
    - zona tuscolana ( verso cinecittà ) bilocale da 165k locati a 850€
    - zona re di roma bilocale da 240k locato a 800€
    - zona collatina ( via fiorentini, diego angeli ) trilocale da 300k locato a 900€
    - etc etc

    Cosa ne pensate ? Visto che non ci andrò mai ad abitare!

    accetto ogni vostro cortese contributo

    saluti
    Claudio
     
  2. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    @ingelman il collega potrà aiutarti.
     
  3. smoker

    smoker Membro Senior

    Privato Cittadino
    anche gmp potrà dare validi consigli...........

    Smoker
     
    A Rosa1968 e od1n0 piace questo messaggio.
  4. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ci sarebbe un'altro amico che potrebbe dargli dei consigli utili
    ma non lo taggo

    [​IMG]

    Ciao clo71
    Dagli annunci che hai postato diciamo che quello che dà la resa maggiore rispetto l'investimento è il bilocale da 165K locato a 850€
    (importante capire la tipologia di conduttore anche ai fini di una giusta valutazione) bisognerebbe vedere anche come sono questi immobili

    Il secondo zona Re di Roma anche se costa di più e da una resa leggermente inferiore all'altro non mi sembra male (anche migliore come zona) anche se vicine tra loro.
    anche per questo valgono le stesse considerazioni di prima


    Pensa che in via Diego Angeli ho venduto il mio primo appartamento da quando ho iniziato la mia attività
    Comunque questo mi sembra meno interessante rispetto agli altri, come zona .
     
    Ultima modifica: 6 Marzo 2014
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  5. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se devi locarlo per renderlo appettibile verifica la distanza dalla metro ... e' un fattore a mio avviso importante nella città dell'eterno traffico :)
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Infatti
    proprio per questo ritengo che quello a Re Di Roma è più interessante
     
  7. Rosa1968

    Rosa1968 Membro Storico

    Agente Immobiliare
    nooooo che poi gli soffia l'affare!!!!
     
    A od1n0 piace questo elemento.
  8. clo71

    clo71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    ...forum vivace ! Grazie.

    I miei riferimenti agli immobili sono un puro esempio, mi preme valutare con voi se è il caso di concentrarmi esclusivamente alla ricerca di immobili già locati oppure considerare qualsiasi tipo di immobile per poi locarlo.

    Da quello che scrivete meglio andare su immobili di piccole metrature 55/60mq.

    Per le aste ? Cosa ne pensate , considerando che quando sono a Roma ho soltanto poche ore a disposizione...
     
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  9. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    secondo me per investimento conviene aspettare ancora per vari fattori, proviamo ad elencarli:
    - i canoni di affitto sono calati ma più di quanto sono calati i prezzi di vendita in percentuale; quindi, i rendimenti di fatto sono calati rispetto al picco di mercato diciamo intorno al 2006-7. Meglio quindi aspettare che i prezzi di vendita calino ancora, per riequilibrare il rendimento. Sorvolo sul fatto che un rendimento sano sarebbe del 5% lordo meglio 6, non del 3-3.5%.
    - la tassazione non è stabilizzata, probabilmente quella sulla seconda casa sarà inasprita a breve, il catasto è appena stato rivisto per le zone di pregio e centrali ma il buco di bilancio del comune non è affatto stabilizzato
    - in generale la crisi immobiliare a Roma, espressione del divario tra quantità di offerta e quantità di domanda SOLVIBILE è tutt'altro che esaurita. Tolti dei trucchetti contabili di Agenzia Territorio, le compravendite si sono più che dimezzate e non è chiaramente pensabile di sciogliere le contraddizioni con un misero 20% di ribasso. Nel corso della crisi immobiliare anni '90, a Roma i prezzi calarono in maniera molto più consistente, anzi calarono di più proprio in zone dove la locazione è più vantaggiosa (centro storico, esquilino, san lorenzo etc) e questo in presenza di offerta rarefatta, era un quindicesimo di oggi.[DOUBLEPOST=1394156602,1394156386][/DOUBLEPOST]
    sono interessanti solo per le zone molto periferiche, es. Centocelle Torpignattara Pigneto e simili, nelle zone migliori l'offerta è poca e l'effetto "all'asta faccio l'affare" finisce per spingere i prezzi persino sopra quelli di mercato.[DOUBLEPOST=1394156622][/DOUBLEPOST]
    mi interessano tagli piu grandi non siamo in concorrenza[DOUBLEPOST=1394156694][/DOUBLEPOST]
    considera che i canoni sono calati del 20-30% circa, per cui un contratto vecchio ti darebbe una falsa idea del rendimento possibile. Meglio partire da zero e sapere su cosa contare per i prossimi 8 anni. Considera che i canoni sono soggetti a trattativa, sbirciare solo gli annunci non ti da un'idea reale di quello che si ottiene realmente, meglio informarsi in modi alternativi al semplice studio dei siti. Questo vale anche per i prezzi di vendita, peraltro. Ultimamente ho sentito canoni quasi "anni '90", es. 160mq ristrutturati a piazza bologna a 1.200 euro, 120mq su viale trastevere terrazzati con posto auto sempre 1.200, bilocali che restano sfitti da molti mesi a san giovanni a 800 euro, etc etc.
     
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  10. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Tolta la tua illusione del calo ancora più catastrofico imminente dei prezzi hai fatto un ragionamento lineare e corretto in alcuni punti del post aste comprese e partire con una locazione nuova etc etc

    Qui hai proprio esagerato, ne ho affittati due recentissimamente in quella zona uno a 950 euro l'altro a 850 euro (soggiorno camera cucina e bagno), affittati in 7 giorni il primo e due settimane , credo meno, il secondo.
     
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  11. clo71

    clo71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ragazzi il mio target sarebbe investire per un rendimento lordo mensile tra i 900/1000€. Cosa devo cercare e dove ....?
     
  12. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    io ho investito nella zona dell'università di tor vergata , la sede però nelle adiacenze metro A anagnina (2 minuti di bus) , non quelle più verso est . Nel 2012, 95 mq , altrettanti esterni, cantina e posto auto in piccolo stabile 190 k. ristrutturato. Ognuna delle 3 stanze si affitta abbastanza semplicemente a 400 euro . 1200 mensili. Tecnicamente varrebbe sui 240 k. Una srl in difficoltà causa invenduto, da queste parti ce ne è molto.. e l'univeristà nonchè il policlinico facilitano la locazione. La metro vicina poi è sempre un plus. dai un occhio. (certo affittare le parti di un immobile con la condivisione della cucina e del soggiorno e non tutto l'immobile che so con un 4+4 richiede un maggiore impegno però rende di più)
     
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  13. od1n0

    od1n0 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Zona interessante; Che ne dici di San Lorenzo?
     
  14. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    a s. lorenzo ho visto loft interessanti. Ho visto però interessanti discese a nuovo salario , che con la metro b1 nei pressi, il trenino dell' fr1 (mi pare sia quello) , l'università salesiana li' e comunque discretamente ben posizionato pure per la luiss di corso trieste , ho notato essere densamente popolato di studenti. Li' persò sono condomini altissimi... ma tanto non ci devo abitare io.. 90 metri di solito con pertinenze almeno il posto auto, stanno ormai sui 220 k se cerchi bene e qualche disperato a 205 si trova. Tutte buone condizioni, anche più di buone.
     
  15. Incipit

    Incipit Membro Attivo

    Privato Cittadino
    se l'autore del post vuole qualche annuncio che mi sono salvata.. tanto non li posso comprare tutti ahimè! specifico che non sono un'agenzia, non propongo nulla per lavoro, niente di più che a titolo amichevole.:) e non ho verificato di persona nè l'immobile nè i documenti quindi è solo una dritta sulla scrematura degli annunci ;) su cui divento cieca:pollice_verso:
     
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  16. clo71

    clo71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie Incipit sia per i consigli ( di sicuro affittare le varie stanze rende di più, anche se per me sarebbe difficile da gestire non vivendo a Roma ) che per i link agli immobili a cui fai riferimento ( inviali pure ! ).
     
  17. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    allora consigliamo all'utente di rivolgersi a te :fico:[DOUBLEPOST=1394219718,1394219680][/DOUBLEPOST]
    piu catastrofico? ma li ricordi i prezzi ante-bolla? hai voglia prima di tornarci...[DOUBLEPOST=1394219757][/DOUBLEPOST]
    con 240mila euro compresi agenzia notaio lavoretti? impossibile
     
    Ultima modifica: 7 Marzo 2014
  18. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Se lo fai vedrai che gli risolviamo il problema in un battibaleno
    magari ad avene di immobili da locare in quella zona e a quel prezzo
    consiglialo tranquillamente vedrai che non ci farai brutta figura :ok:
     
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  19. clo71

    clo71 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Certo che le notizie circa gli aumenti delle tasse per le seconde case raffreddano ogni mia idea di investimento... Forse chi parla di ulteriori ribassi nei prossimi 12/18 mesi potrebbe avere ragione ...sarà il caso di attendere ?
     
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  20. gmp

    gmp Membro Storico

    Privato Cittadino
    in ogni caso, per ora, il rendimento del 4.5% lordo come da te desiderato - direi più che legittimamente - è impossibile con il residenziale. Di commerciale mi intendo poco ma se non ci hai pensato un motivo ci sarà.
     

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