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  1. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    scusate una domanda. Stiamo acquistando un appartamento per contanti. Nella proposta che ai ha predisposto c'è scritto relatvimanente all'ipoteca che:
    - l'immobile, al rogito notarile, dovrà essere garantito da evizioni ed esente da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli ed ipoteche ad eccezione di.... ed è stato aggiunto a penna da AI: RESIDUO MUTUO DI TOT € CON LA BANCA XXX PER LA QUALE LA P.VENDITRICE SI OBBLIGA AD OTTENERE ASSENSO ALLA CANCELLAZIONE ENTRO ROGITO NOTARILE.

    Con questa clausola sono tutelato da tutte le problematiche sopra esposte??? Ma al rogito, pagando io per contanti, tramite Assegni Circolari, sarà presente parte venditrice con sua banca, oppure è compito del notaio estinguere mutuo e quindi una parte dei soldi viene da lui trattenuti per estinguere mutuo residuo?? E' una via percorribile?
     
  2. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ci sarà il funzionario della banca del venditore che darà l'assenso alla cancellazione previo pagamento del residuo debito-
     
  3. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    quindi io al rogito dovrò consegnare un assegno per il debito residuo al funzionario della banca senza che l'abbia mai visto??? ma non può gestire tutta lapratica il notaio??? dando l'assegno al funzionario, cmq si procede subito alla cancellazione dell'ipoteca iscritta sul bene???
     
  4. Umberto Granducato

    Umberto Granducato Fondatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Al momento del rogito davanti al notaio sarà presente insieme ai contraenti il funzionario della banca della parte venditrice. Verrà fatto un assegno a lui per la parte residua e sempre davanti al notaio la banca darà l'assenso alla cancellazione in quanto il mutuo viene estinto. E' una pratica ormai all'ordine del giorno che ti tutela senza nessun problema.
     
  5. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ne approfitto delle vs gentilezza per altre clausole presente sulla proposta che ai mi ha dato da firmare:
    relatvamente al pagamento del prezzo pattuito è fissato:
    - euro XXX a mezzo assegno non trasferibile intestato alla Parte Venditrice da far valere, al momento della sottoscrizione per accettazione delle presente proposta, quale caparra (non ha indicato nulla ma c'è campo per scriverci, devo mettere CONFIRMATORIA o che altro tipo?) ai sensi art. 1385 1386 CC (devo barrare uno dei due, quale?) L'assegno viene consegnato dalla Parte Porponente Acquirente all'AI-solo ed unicamente per trasferirlo alla Parte Venditrice al preliminare ( è stato aggiunto a mano) al posto di una dicitura che prevedeva "contestualmente alla sottoscrizione per accettazione della presente proposta).
    - euro XXX saranno versati contestualmente alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta d'acquisto già in essere, entro la data del.... (metteremo qui data del futuro preliminare) presso sede agenzia. Ma così non è che compromesso è praticamente la stessa proposta senza possibilità di aggiungere o modificare nulla, cosa che invece si è soliti fare con preliminare??? E' una possibile clausola vessatoria, oppure è tutto nella norma??

    relativamente al mutuo è indicato:
    - euro XXX (il residuo tra prezzo pattuito e assegni dati) alla stipula: dell'atto notarile (è stato barrato) che dovrà avvenire entro la data del .... presso lo studio notarile designato da P. Acquirente.

    Relativamente a questo punto parlando a suo tempo con notaio, mi ha detto che deve sapere la data esatta del rogito almeno un mese prima vista che c'è di mezzo l'estate e studio è chiuso e ha agenda pienotta. Quindi stimando termine ultimo per rogito a metà settembre lui dovrebbe sapere data esatta rogito entro metà luglio, visto che ad agosto sono chiusi. Ma posso fare inserire questo concetto nella proposta, ossia che termine ultimo per comunicare data esatta del rogito è metà luglio, considerando che cmq loro devono a loro volta acquistare casa in nuova costruzione e poi c'è un mutuo che andremo ad estinguere, e quindi data esatta rogito serve anche al notaio per chiedere conteggi esatti alla banca per estinzione debito residuo e cancellazione ipoteca.
     
  6. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Puoi chiedere di inserire questa clausola spiegando all'AI quali sono le problematiche ...non vedo quali difficoltà ci siano nell'inserire questa precisazione.C'è un mutuo da estinguere e quindi il conteggio estintivo ....è ovvio avere il tempo necessario per esplicare il tutto.
     
  7. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie mille per la cortese e celere risposta. Ne parlerà con AI per vedere come esplicarlo nella proposta.
    Già che ci siamo come le sembrano le altre clausole che ho riportato??? Particolare preoccupazione desta in me quella relativa alla proposta che avrà funzione meramente riproduttiva del preliminare..... è corretta come dicitura o è meglio farla modificare?? e se si, come??

    Sarò forse eccessivo e poco fidato, ma essendo nostro primo acquisto e data la giovane età (neanche 30enni) i dubbi sono infiniti..... però molti con questo forum me li sto togleindo!!! Grazie di esistere!!!! :D
     
  8. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    In genere il preliminare riporta le condizioni formulate nella proposta di acquisto, si possono aggiungere delle altre clausole...non si sta andando a cambiare i patti. quindi è un tuo diritto sapere esattamente quando si farà l'atto definitivo perchè tu possa avvertire il notaio per tempo.Puoi anche fissare già tu la data ( cosa che deve essere messa nel preliminare come termine essenziale) magari al 30 settembre in modo che se loro non accettano di avvertirti a metà luglio comunque il notaio a settembre farà in tempo a fare tutto ( puoi già chiamare il notaio e fissare la data ) .Poco mi piace che la caparra non sia stata indicata come confirmatoria e principio di pagamento ,nel preliminare fa aggiungere questa dicitura, chiedi che ti venga data una bozza dello stesso prima della stipula cosi puoi fartelo controllare da un avvocato o comunque te lo studi bene prima di firmarlo e eventualmente chiedi delle modifiche.
     
  9. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ok infatti pensavo di metterlo che caparra che diamo alla proposta tramite assegno NT intestato al venditore sia come CONFIRMATORIA. Però tra i due articoli cc indicati dopo quale devo barrare, mettendo prima che si tratta di caparra confirmatoria?? Non mi è chiarissimo il discorso della data rogito... come termine sulla proposta AI quindi aveva messo fine settembre, ma noi per prima cosa vorremmo accorciarla per via delle possibili imbiancature e lavori che è meglio fare quando ancora è caldo, e poi poi quindi dovrò esplicitare che devono fornirmi sulla base della casa che andranno a comprare, la data esatta del rogito al preliminare che verrà fissato entro termine massimo di 15 giugno. Potrebbe andare come cosa??

    Per discorso preliminare, intendevi che già nella proposta devo indicare che richiedo bozza del preliminare al fine di farlo valutare da notaio. Esatto???

    p.s. ma se notaio leggendo atto di proprietà che Ai mi darà dopo che proposta viene accettata, dovesse scoprire qualcosa che non va che succede??' perdo soldi dato come caparra all'atto della presentazione proposta??? posso e mi conviene mettere qualche clausola che mi tuteli???
     
  10. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Mettiamo un po' di ordine :D la proposta l'hai già formulata ? non mi è chiaro....In proposta vengono inseriti il prezzo proposto per l'acquisto....il temine ultimo per il preliminare e il termine dell'atto definitivo...le modalità di pagamento....alla propsta si lascia un assegno a titolo di deposito gratuito che l'agente immobiliare tratterrà per darlo al venditore in sede di stipula del preliminare e che andrà a integrare la caparra confirmatoria ( es se hai indicato che al compromesso vuoi dare 30000 euro e l'assegno lasciato in deposito è di 5000 dovrai solo fare assegni per 25.000 )...
    è un tuo diritto chiedere di prendere visione del preliminare qualche giorno prima di firmarlo per vedere se sono inserite tutte le clausole di legge e che tutelano la parte più debole ( l'acquirente ) ed eventualmente chiedere delle modifiche ...
    l'atto di provenienza dell'immobile devono dartelo in visione prima della proposta a mio parere in modo che prima di formularla tu sia tranquillo....e comunque la proposta deve essere subordinata alla vendibilità dell'immobile sotto il profilo urbanistico legale e fiscale.Se la proposta non contiene queste basilari clausole .... allora le fai inserire tu...
     
  11. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    allora la proposta ci è stata inviata via fax dall'ai e in settimana siamo d'acccordo che ci vediamo per la firma. I quesiti da me posti erano solo dubbi che mi sono venuti fuori leggendo la proposta, che come detto è già in miei mani.

    Per i pagamenti è come hai detto tu, ossia assegno nt al momento della proposta, poi al preliminare altro assegno ad integrazione per arrivare a circa 15% prezzo pattuito per la vendita.

    I punti che mi risultavano poco chiari come detto, riguardavano quelli che ho riportato sopra, presi pari pari dalla proposta d'acquisto in mie mani. In particolare che è stato lasciato in bianco lo spazio vicino alla voce caparra nella parta relativa al primo assegno (lì ho capito che devo mettere confirmatoria, ma poi ci sono due art. codice civile che vanno barrati 1385 - 1386 e non so quale sia da barrare inserendo voce confirmatoria).

    Inoltre l'altro punto è la frase riportata nella sezione del preliminare nel quale si dice che verseremo XXX alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta d'acquisto già in essere, entro la data del.... (metteremo qui data del futuro preliminare) presso sede agenzia. Mi viene quindi dubbio che una volta accettata questa proposta, la stessa diventi preliminare (il cui termine massimo sarà circa un mesetto) senza che io possa aggiungere clausole più dettagliate.

    Per quanto riguarda i vincoli urbanistici e fiscali sempre nella proposta è riportato in altre sezioni:
    - l'immobile al rogito notarile, dovrà essere in regola con le vigenti norme urbanistiche e fiscali, verrà acquistato unitamente a ttt gli annessi, accessori, pertinenze e parti comuni - nello stato di fatto e di diritto in cui si trova, cosi come visto e piaciuto ai sensi art. 1491 C.C. ad esclusione di ( e l'ai ha messo una barra verticale, come ad intendere che non ci sono esclusioni)

    -L'immobile, al rogito notarile, dovrà essere garantiot da evizioni ed esente da vincoli, gravami, privilegi, trascrizioni/iscrizioni pregiudizievoli ed ipoteche ad eccezione di (è stato scritto da AI mutuo residuo di XXX con banca XXX per la quale P. Venditrice si obliga ad ottenere assenso alla cancellazione entro il rogito notarile).

    Dovrebbero essere gli articoli a mia tutela di cui parlavi.... sono sufficienti??
     
  12. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    La caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) è la più frequente e corrisponde alla antica consuetudine di consegnare all'altra parte una somma di denaro (o altre cose fungibili) a conferma del vincolo assunto. Se la parte che ha concesso la caparra si rende inadempiente, l'altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra. Se inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l'altra parte può sempre recedere e richiedere il doppio di quanto versato.

    Si tratta in entrambi i casi di facoltà concessa all'interessato che può comunque insistere per l'adempimento, e richiedere il risarcimento per l'ulteriore danno subito.
    Diversa è invece la funzione della caparra penitenziale (art. 1386 c.c.) che rappresenta il corrispettivo del diritto di recesso, stabilito convenzionalmente. Chi decide di recedere deve dare all'altra parte quanto pattuito a titolo di caparra penitenziale e l'altra parte non potrà chiedere altro.
    Quindi ti consiglio di barrare l'articolo 1385 perchè individua la somma che versi come "caparra confirmatoria" con tutti gli effetti che hai letto cioè se il venditore viene meno ti deve restituire il doppio...o puoi chiedere l'esecuzione del contratto mentre la "caparra penitenziale " art 1386 cc fa si che in caso di inadempienza si restituisca solo la somma senza aggravi.

    le clausole di legge ci sono nella proposta a quanto ho letto


    Perchè l'AI non ti ha chiarito quei due articoli invece di mettere le caselle da barrare ? sarebbe più semplice da capire per chiunque ...ma questa è una mia opinione personale.
     
  13. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    grazie mille... gentilissima e chiarissima!!! sinceramente non ci siamo ancora parlati nel dettaglio, me ne sono accorto solo leggendo la proposta che non era stata compilata nessuna voce dopo caparra nel modulo prestampato e precompilato, così come nessun flag è stato messo relativamente all'articolo del codice.

    Cmq farò la stessa domanda anche a lui e vediamo che mi dice... cmq aggiungo confirmatoria e barro art. 1385!! Così sono a posto, poi gli faccio aggiungere discorso della data precisa del rogito, e di consegnarmi bozza del preliminare prima della sua firma al fine di poterlo leggere e controllare con calma.

    Quindi con clausole relative a conformità edilizia e esenzione da vincoli etc, sono a posto da quel punto di vista. Il mutuo residuo è stato da lui riportato.

    Probabilmente mi farò mille problemi e preoccupazioni, ma da quello che ho imparato qui conviene essere pignoli e precisi prima, al fine di evitare problemi e disguidi dopo!!!!

    p..s se vi vengono in mente altre problematiche da cui sarebbe bene tutelarsi in fase di proposta/e successivamente preliminare, fatemelo pure sapere.
    Ho letto che spesso è conveniente far fare un controllo da un geometra per l'abitabilità appartamento, ma visto l'edificazione recente e la presenza di un mutuo già esistente (quindi presumo che ci sia già una perizia precedente per la richiesta del mutuo) dite che è cmq necessario effettuarla o cmq mettere qualche clausola nella proposta??
     
  14. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Sei già garantito con la clausula sulla vendibilità dell'immobile.....
     
    A Maurizio Zucchetti piace questo elemento.
  15. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    scusate e quindi come mai anche quando c'è acquisto per contanti senza quindi delibere di mutuo da attendere, leggo spesso che è consigliabile far fare un controllo da un geometra?? Io alla fine non mi sono molto posto il problema perchè costruzione è molto recente (neanche 5 anni), i venditori hanno acceso un mutuo al momento dell'acquisto e quindi ho presunto che tutti questi controlli sull'abitabilità dell'appartamento siano ancora validi e cmq già accertati.

    Visto che mio notaio ancora non ha avuto nè atto di proprietà dell'immobile, nè effettuato controlli sul ventennio, è necessario inserire nella proposta che per andare al preliminare occorre la verifica della documentazione da parte del notaio nominato da P. Acquirente??' Io dopo la firma della proposta, esigerò che mi venga data copia dell'attodi prorprietà ( e in visione al momento della firma in modo da dargli una letta prima anche se non sono molto ferrato nel campo) che il notaio vuole leggere prima di che io sottoscriva anche compromesso!!!!
     
  16. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Una domanda, ma l'agente che ti segue cosa sta facendo?!
    Dovrebbe essere lui a spiegarti tutto, non proposta via fax che ti compili da solo, mi sembra un po' superficiale......
     
  17. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare



    Può darsi che sia lui che non fidandosi dell'agente immobiliare (ma perchè ???:occhi_al_cielo:) vuole un supplemento di garanzie e tutele da noi...
    Bello il nostro ruolo, ma poco bello per l'agente immobiliare che gli vende l'immobile !

    Un pò di fiducia, no ?
    Silvana
     
  18. Marina Langella

    Marina Langella Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
     
  19. Stefania Brancatelli

    Stefania Brancatelli Membro Attivo

    Agente Immobiliare
    Se un cliente non si fida di noi, forse c'è qualcosa di sbagliato nel modo di porci nei suoi confronti.
    In questo caso, mi sembra palese il perchè!!!
    Un AI che non fornisce nè spiegazioni, nè documentazione, mi da da pensare.....
     
  20. fabiodl

    fabiodl Membro Attivo

    Privato Cittadino
    ciao a tutti e grazie per le risposte. Allora la proposta è stata inviata via fax in quanto io al momentio risiedo in un comune diverso da quello dove andremo a comprare cosa. Siccome avevo appuntamento con notaio giorno dopo per altre questioni relative al mutuo (che poi come detto, grazie all'aiuto dei nostri acquisteremmo per contanti non serve più) mi aveva inoltrato la proposta via fax, già precompilata (ovviamente subordinata al mutuo visto che questa era la ns prima idea). Come materiale ho solo piantina catastale appartamento e beni accessori (box e cantina) e poi proprio insieme alla proposta mi ha inviato verbali assemblea e ultimo riparto spese (si riferisce a quelle dell'anno scorso visto che quelle per 2010 saranno deliberate tramite assemblea a breve).

    Come detto giustamente volevo da voi esperti nel settore, un check sulle clausole che sono state inserite (e per le quali quelle con maggior dubbio ho riportato qui nel thread) ed eventualmente se per maggior tutela posso inserire ulteriori puntualizzazioni che potrebbero servire in futuro prima della firma del preliminare e del rogito. L'atto di proprietà mi hanno detto che lo hanno lì e mi daranno una copia dopo firma della proposta, ma notaio mi ha detto di cmq chiederlo in visione in modo da leggere che non ci siano particolari questioni o vincoli (es casa edilizia convenzionata, anche se agente mi ha già detto di no!!!)

    Visto che è nostro primo acquisto per una cifra consistente, la prudenza non è mai troppa così come la paura di firmare qualcosa.... se ne sentono e se ne leggono di problemi che sono sorti successivamente, che magari avendo inserito una clausola in proposta o in preliminare si sarebbe evitato.

    Dubbio principale avendo letto diversi thread era del pagamento al preliminare e condizione che questa proposta diventi scrittura privata con mera funzione riproduttiva come da clausola che riporto di seguito, ma mi sembra di aver capito che è normale e posso stare tranquillo, ossia che al preliminare potrò dettagliare o aggiungere maggiormente le condizioni che vorremmo venissero soddisfatte.

    Vi riporto la clausola: "si dice che verseremo XXX alla sottoscrizione della scrittura privata, che avrà funzione meramente riproduttiva della presente proposta d'acquisto già in essere, entro la data del.... (metteremo qui data del futuro preliminare) presso sede agenzia.
     

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