Acquisto quota di indivisa proprietà

[sidalpo]

Buonasera.
Sono stato avvicinato da un mio vicino che mi propone l'acquisto della sua quota di proprietà di un compendio immobiliare, terreno e fabbricato indiviso, confinante con la mia proprietà. Costui ha incaricato un geometra e un avvocato per redigere una scrittura privata di transazione in attesa dell'atto notarile. Dalle visure catastali risulta che non sono mai state presentate le dichiarazioni di successione dei defunti genitori. L'avvocato dice che non c'è problema, sarà il notaio a risolverlo, ma io non mi fido intravedendo un tentativo di truffa. Cosa posso io acquistare da uno che risulta al momento non proprietario di alcunché?

 

[francesca63]

Cosa te ne fai di una quota di proprietà indivisa ?
Diventeresti comproprietario insieme agli altri eredi…non è una grande idea

 

[sidalpo]

Grazie. Semplice, allargherei il mio giardino facendoci un piccolo parco. Comunque la domanda è un'altra: se non so quale è la sua parte cosa compro?

 

[francesca63]

Semplice, allargherei il mio giardino facendoci un piccolo parco.

Semplice per nulla: se acquisti una quota indivisa, resti comproprietario del tutto, non proprietario esclusivo di un pezzo del tutto.
Quindi non puoi farci nulla, con una quota, o perlomeno non puoi annettere nulla al tuo giardino.
A meno che i comproprietari eredi non frazionino il terreno e l’immobile, attribuendo ad ogni comunista una parte ciascuno in proprietà esclusiva.

la domanda è un'altra: se non so quale è la sua parte cosa compro?

Appunto, non c’è “una sua parte”.
La dichiarazione di successione non fatta è il problema minore: resta il fatto che acquistare una quota non serve a nulla, e ti troveresti il problema di essere solo comproprietario.
Inoltre, se la comunione deriva da una successione, i coeredi hanno diritto di prelazione: quindi può anche essere che qualcuno di loro sia interessato a rilevare la quota che il vicino vorrebbe vendere a te.
Se pensi di poter essere interessato, ti serve un avvocato o un notaio che ti segua, altrimenti ti ficchi in un bel pasticcio.

 

[Lopriore]

Grazie. Semplice, allargherei il mio giardino facendoci un piccolo parco. Comunque la domanda è un'altra: se non so quale è la sua parte cosa compro?

Cosa allarghi se la proprietà è indivisa?

 

[cragene]

Grazie. Semplice, allargherei il mio giardino facendoci un piccolo parco. Comunque la domanda è un'altra: se non so quale è la sua parte cosa compro?

Mi sa che non hai ben chiaro che cos'è una "quota" e come funzionano le divisioni.
O lo compri tutto da tutti gli eredi; o chiedi di divederlo, scegli il pezzo che ti interessa, e compri quel pezzo.
In quest'ultimo caso, ovviamente, auguri. Forse tra tempo e problemi ti costa meno comprare una casa nuova.

 

[Utente Cancellato 80257]

Grazie. Semplice, allargherei il mio giardino facendoci un piccolo parco. Comunque la domanda è un'altra: se non so quale è la sua parte cosa compro?

Ti sei risposto da solo! Chi lo può sapere? Compri un tutt'uno, che poi va diviso, sempre se è possibile dividere. Non pensare al terreno, ma all'immobile con terreno di pertinenza. Non sempre è possibile procedere con la divisione, devi prima informarti bene, e solo poi, eventualmente, procedere con l'acquisto. Per avere poi una tua "precisa e determinata area di proprietà" o si fa la divisione, ed ad ogni uno, la sua metà, ma anche qui non hai garanzie che la parte che verrà attribuita a te, possa essere di tuo interesse, oppure puoi stipulare una scrittura privata con il tuo comproprietario, per uso esclusivo di quella parte, a te! Att.ne: sono cose che vanno valutate e decise prima di procedere con l'acquisto!

 

[sidalpo]

Grazie a tutti voi.
Le problematiche che avete sollevato mi sono ben chiare, ma non è questa la mia domanda. L'altro comproprietario è in linea generale ma anche particolare d'accordo, così mi viene riferito, ma io non ci ho mai parlato. Lui si terrebbe il fabbricato e un pezzo di terreno mentre il terreno confinante col mio mi viene ceduto e i proventi verrebbero divisi fra i due comproprietari. Ma posso io fidarmi a dare un anticipo al momento della transazione? E poi davanti al notaio cosa mi vendono se non hanno mai fatto l'accettazione dell'eredità e presentato le successioni? L'avvocato dice "ci pensa il notaio al momento del rogito" ma è così?
Grazie ancora

 

[Lopriore]

Grazie a tutti voi.
Le problematiche che avete sollevato mi sono ben chiare, ma non è questa la mia domanda. L'altro comproprietario è in linea generale ma anche particolare d'accordo, così mi viene riferito, ma io non ci ho mai parlato. Lui si terrebbe il fabbricato e un pezzo di terreno mentre il terreno confinante col mio mi viene ceduto e i proventi verrebbero divisi fra i due comproprietari. Ma posso io fidarmi a dare un anticipo al momento della transazione? E poi davanti al notaio cosa mi vendono se non hanno mai fatto l'accettazione dell'eredità e presentato le successioni? L'avvocato dice "ci pensa il notaio al momento del rogito" ma è così?
Grazie ancora

No

 

[francesca63]

E poi davanti al notaio cosa mi vendono se non hanno mai fatto l'accettazione dell'eredità e presentato le successioni ?

Continui a farti problemi che non sono quelli che contano: l’accettazione tacita dell’eredità sarà già stata fatta, se possiedono i terreni e l’immobile.
La trascrizione dell’accettazione tacita si fa tranquillamente al rogito.
La denuncia di successione va sicuramente presentata prima del rogito, ma si può fare tra preliminare e rogito, se non ci sono problemi particolari (non dici a quando risale la morte di colui che era proprietario prima, ne quanti sono gli eredi, o se aveva debiti o altre situazioni complesse).

Quello che continui a sottovalutare invece è il problema della divisione della proprietà (edificio più terreno) , che, per avere certezze, deve essere fatta prima del rogito, a spese di chi vende.
Serve un accordo tra loro, una pratica di divisione dei due lotti, e il pagamento delle spese tecniche e notarili.
In più, non avendo parlato con uno dei comproprietari, non hai la più pallida idea delle sue reali intenzioni.
In ogni caso, come ho già scritto, se vuoi procedere sei tu che devi prendere l’affare in mano, e farti assistere dal TUO notaio o avvocato.