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  1. sirhome

    sirhome Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    salve sono proprietario di due appartamenti contigui che x motitvi contingenti ho dovuto unificare sulla carta ( catasto).
    vorrei fittarli separatamente visto che ho mantenuto le utenze separate,c'è un modo per farlo senza pregiudizio x gli affittuari ?
    grazie
     
  2. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se inizialmente al Comune risultavano contigui, ma separati, dovresti riportare anche catastalmente il tutto.
    Cioè contigui ma separati.
    Avrai un sub per ognuno e puoi affittarli senza problemi.
     
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  3. sirhome

    sirhome Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    grazie per la risposta però approfitto ancora della Tua " scienza " per chiederti se procedendo con il Tuo consiglio non vado a perdere i benefici di "prima casa" di cui ho usufruito visto che ho ricevuto questi immobili con "donazione" con conseguente agevolazione in tema di tasse e quantaltro oppure la sub locazione mantiene intatto lo status di "prima casa"??
     
  4. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Avrai avuto benefici per un solo immobile, come prima casa.
    Non penso per tutti e due.
     
  5. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Oggi affittando separatamente potresti avere problemi, almeno burocratici.
    Dal 1/7/2010 con la registrazione dei contratti di locazione è obbligatorio comunicare i dati catastali dell'immobile locato.
    Nel tuo caso si verificherebbe il caso di locazione dello stesso immobile a due titolari diversi.....!

    Almeno sotto questo profilo, potresti superare la cosa allegando a ciascun contratto una piantina con l'evidenza delle stanze locate a tizio e quelle locate a caio. Però ogni allegato incrementa il costo di registrazione: e sei sempre non completamente in regola.

    Quanto alle agevolazioni prima casa, mi risulta che i beni ricevuti in successiione non vengono conteggiati come prima casa.
    Non so cosa succeda per le donazioni, ma spesso sono trattate al pari delle successioni.
     
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  6. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Se l'erede rientra nella normativa, nel quadro B1 - Immobili e diritti reali immobiliari - alla voce "osservazioni" chiederà l'applicazione dell'agevolazione prima casa.
    Notizia certa.

    Mancano sempre i dati catastali, nel particolare il "sub".
     
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  7. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Su questo punto forse non hai inteso bene la mia precisazione: ho letto una circolare AdE che spiegava che se il locale è (=risulta) unico e si affitta solo una porzione, dovendo ora trasmettere anche i dati catastali, occorre allegare una planimetria con l'evidenza della porzione di locali locati. In questo modo si distinguono graficamente le due parti, facendo finta che siano appunto un alloggio unico.
    Facendo così indicherà lo stesso sub, per entrambi i contratti. Rimane comunque una difformità catastale rispetto alla realtà.

    Sul discorso prima casa, non conosco l'agevolazione e le condizioni, quindi non voglio interferire
     
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  8. Letizia Arcudi

    Letizia Arcudi Membro Ordinario

    Agente Immobiliare
    Ciao
    Il consiglio è che se devi locarli entrambi
    è più opportuno che tu chieda il frazionamento
    nuovamente delle due unita' immobiliari
    fermo restando che siano decorsi i cinque anni per cui tu abbia
    usufruito delle agevolazioni fiscali della prima casa (acquisto)
    se invece hai acquistato con la donazione l'imposta che è del 3%
    ovvia a tale adempipento solo se rivendi prima dei cinque anni sei soggetto
    a plusvalenza.

    Ma torniamo all'aspetto della locazione se invece tu non vuoi rifrazionare le due unita'
    allora puoi CONCEDERE IN PARTE L'APPARTAMENTO
    con un contratto di locazione
    menzionando i dati catastali allegando
    una planimetria evidenziando la parte locata
    l'altra resta in uso alla tua persona oppure a tuoi familiari.
    A presto
    Letizia
     
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  9. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi due immobili comunicanti o separati da qualcosa?
     
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  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il punto era gia stato discusso in altro thread.

    Nella sostanza anche la AdE prevede che un immobile sia locato "totalmente" o "parzialmente": nel secondo caso vuole che sia identificata la porzione locata.

    E' chiaro che usare questa possibilità, nel caso del nostro, è un espediente; la via giusta è quella di avere un accatastamento corrispondente alla realtà.

    Ma se assumiamo che per il catasto i due alloggi sono UNO, significa che per il catasto sono comunicanti.

    Non lo fossero (comunicanti), logica vorrebbe che non avrebbero dovuto accettare l'accatastamento come unica U.I..
     
  11. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Ho riletto la domanda che ho riportato.
    Sembra di capire che sirhome abbia due appartamenti divisi, contigui, ma separati.
    Per suoi motivi personali ha dichiarato in catasto che era un unico appartamento.
    All'urbanistica e nella realtà risultano invece due unità separate.
    Il mio consiglio: incaricare un geometra che presenti la variazione alla precedente dichiarazione e riporti anche sulla carta (catasto) la reale realtà.
    In questo modo non arreca alcun pregiudizio ai conduttori e neppure a se stesso.
    L'espediente della planimetria (almeno in questo caso) metterebbe i conduttori di dichiarare cose non veritiere e nel contempo, in caso di controllo, esporrebbe il proprietario a sanzioni.
    Mio spassionato parere.
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Possiamo condividere tutti il tuo consiglio: ma tra i "motivi personali" sirhome indicava una preoccupazione in merito al fatto che dichiarando unico l'insieme immobiliare, aveva usufruito (dico forse, perchè il punto non mi è chiaro) di agevolazioni prima casa su tutto il complesso.

    Ci domandava quindi anche se operando ufficialmente il frazionamento, incorreva in qualche "controreazione fiscale".

    Se ho interpretato correttamente la risposta di Letizia, che contiene qualche refuso grafico, sembra che il problema prima casa non sia stato determinante. Ma non sono in grado di confermarlo.
     
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  13. sirhome

    sirhome Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    separati da un tramezzo

    Aggiunto dopo 5 minuti :

    hai colto nel pieno il problema che evidentemente non sono riuscito ad esporre correttamente.
    la mia preoccupazione e che dividendo i due app.ti al catasto sarei proprietario di 2 app.ti...quindi su di uno vale l'agevolazione prima casa ma sull'altro no !nella stesura della Donazione mi sono impegnato ad unire i due prprio per poter usufruire delle agevolazioni.
    tornare indietro oltre che troppo oneroso sarbbe impossibile.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Quindi prima della donazione erano due appartamenti separati e sicuramente con due sub.
    Nella stesura della donazione ti sei impegnato a unire i due appartamenti, cosa che sembra ancora non hai comunicato al Comune ma solamente al Catasto e nella realtà odierna sono ancora divisi.
    Sei stato mal consigliato, il Catasto non serve a certificare nulla. Non è probatorio.
    Dovevi prima modificare al Comune e poi accatastare.
    Questa è l'unica strada giusta ed in regola.
     
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