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  1. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    ho acquistato un immobile che catastalmente è una civile abitazione A4 (con garage C6 annesso) usufruendo delle agevolazioni prima casa e con la sottoscrizione di un mutuo per prima casa. L'immobile è a piano terra ed in passato è stato sempre affittato come negozio e quindi adesso, essendo il nuovo proprietario, vorrei affittarlo per attività commerciale. Il notaio mi ha vivamente sconsigliato la richiesta di cambio di destinazione d'uso almeno per qualche anno (per evitare sospetti all'AdE e anche perchè c'è un mutuo prima casa di mezzo).
    Se comunque decidessi di affittarlo ad attività commerciale (non mi scaricherei comunque gli interessi passivi sul mutuo) a che rischi/illeciti andrei in contro?
    Con che contratto mi converrebbe eventualmente locare 4+4 o 6+6 (per rischiare meno)?
    Scusate le richiestre un po' "sulle righe", ma per coprire il mutuo ho la necessità di affittarlo (e lo potrei proporre solo come negozio perchè a guardarlo non potrebbe essere che quello).
    Grazie
     
  2. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Se proprio vuoi affitarlo come negozio devi per forza fare il 6+6; l'inquilino non accetterebbe niente di diverso.
    In teoria fai comunque una cosa rischiosa. In pratica non lo so; se dici che è sempre stato affittato così e non è mai successo niente... :occhi_al_cielo:
     
  3. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta enrikon; un problema che potrebbe sorgere è che se trovo qualcuno che vuole prendere il locale in affitto per farci ristorazione piuttosto che un generi alimentari, credo abbia bisogno, per la sua contabilità, di allegare copia delle visure catastali nelle quali è mostrata la destinazione d'uso. Quindi credo che io debbba onestamente informare l'eventuale conduttore della reale destinazione d'uso e se d'accordo stipulare un contratto 6+6: che ne dici?
     
  4. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Esatto, ci sono attività particolarmente "sorvegliate" dalle ASL o comunque più a rischio controlli (ad esempio: tutte quelle a sfondo alimentare), quindi stai attento e magari senti prima il parere di un tecnico in zona.
    Ciao
     
  5. antonellifederico

    antonellifederico Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    te lo sconsiglio vivamente

    considera che dal 1° luglio è obbligatorio inserire nei contratti di locazione i riferimenti catastali dell'immobile (la destinazione catastale residenziale va in contrasto con la destinazione di locazione).

    quando poi vai a registrare il contratto all'A.d.E. ci mettono poco a fare 2+2...
     
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  6. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'Agenzia delle Entrate chiede solo gli identificativi catastali e non la destinazione d'uso. Lo so che con un controllo incrociato possono accorgersene, ma secondo te lo faranno? Io ne dubito.
    Comunque sono convinto che dipende molto dai comuni. Qui a Firenze, per esempio, una cosa del genere sarebbe impensabile.
     
  7. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    federico, ho letto, purtroppo in ritardo altrimenti non avrei acquistato l'immobile, la normativa in vigore dal 1 luglio e ci son rimasto maluccio... adesso devo valutare quindi di affittare al minor rischio possibile; lo so è brutto da dirsi ma non posso accollarmi le rate del mutuo e tenere l'mmobile chiuso :triste:

    enrikon, non capisco: gli identificativi catastali che chiede AdE sono cioè le visure catastali? Se sì in quelle figura la categoria dell'immobile e la classe (sotto la colonna DATI DI CLASSAMENTO): queste due voci indicano direttamente la destinazione d'uso?
     
  8. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Nella visura catastale sono riportati sia i dati che servono ad identificare l'immobile sia quelli che servono ad identificarne la destinazione d'uso. Con il nuovo mod.69 per la registrazione dei contratti, occorre inserire i primi ma non i secondi, quindi l'addetto dell'ufficio del registro non può accorgersi dell'anomalia. Questo sarebbe possibile soltanto con un controllo incrociato dei dati, ...ma a pensarci bene lo era anche prima (cosa impediva, infatti, all'agenzia delle entrate - o al comune - di verificare se il Sig. Mario Rossi, proprietario di un immobile in Piazza Garibaldi, 1 piano terreno, avesse affittato detto immobile in maniera conforme alla sua destinazione catastale?). Da questo evinco che - stringi stringi - sotto quell'aspetto non è cambiato niente e anzi, mi viene da pensare che l'obiettivo della legge non fosse nemmeno quello...:occhi_al_cielo:
     
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  9. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Questa tua precisazione circa l'obbligo di inserire solo i dati identificativi dell'immobile è interessante e, per quanto mi riguarda, mi potrebbe essere d'aiuto. Vedo di scaricar il mod.69 per individuare dove sti dati vanno inseriti.Grazie ancora
     
  10. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Hai un immobile al piano terra categoria A/4 con annesso un garage C/6.
    Acquisto come prima casa e relativo accollo di mutuo.
    Lo vorresti affittare come locale commerciale.
    A Catania, come d'altrone in tutta Italia, questa oerazione è...i m p o s s i b i l e .
    Alcuni dei motivi ostativi:
    a) un locale uso commercio, commercio al dettaglio di vicinato, deve avere la destinazione catastale C/1 ed i requisiti urbanistici;
    b) se pubblico esercizio (bar caffè o ristorante pizzeria) devi avere l'OK da tutti i condomini per molestie degli avventori;
    c) il locale deve essere idoneo per la ASL. Per pubblico esercizio 3 bagni: uno per gli uomini, uno per le donne ed un altro per diversanmente abili. Per commercio un bagno ed un lavatoio per attività di frutta e verdura;
    d) Se assumeranno dipendenti un bagno anche per loro con locale per stipetto abiti da lavoro;
    e) Registrato il contratto, se passa all'Agenzia delle Entrate, subisci il processo al SUAP (ex Ufficio Commercio del Comune) dove dovrai dimostrare che è un locale commerciale e con quale autorizzazione o licenza o permesso è stato costruito l'immobile;
    f) chiederanno la predisposizione degli impianti (bancone, retrobanco, ecc.) per la sorvegliabilità delle forze pubbliche ed il tecnico che dovrà redigere la planimetria con gli ingombri degli impianti che dichiarerà?;
    g Se per errore o fortuna per te l'impiegato del Suap è cieco o incompetente il medico della ASL lo sarà di meno in quanto faranno una sopralluogo al locale e non ti rilascieranno il Nulla Osta per l'apertura;
    h) inoltre problemi con l'Agenzia delle entarte per utilizzo diverso di immobile con beneficio prima casa;
    i) avendo contratto mutuo, nel capitolato leggerai che non ti è permesso variare la destinazione del locale senza benestare dell'ente Finanziatore;
    l) il conduttore non potrà avere un contratto 6+6 per un immobile ad uso abitativo. Il 6+6 è ad uso commerciale, artigianale, industriale ed alberghiero;
    m) ci sono altri motivi ostativi ma penso che il primo dell'elenco a) basti a far morire sul nascere l'iniziativa.

    Se abbisogno..........................scrivi...................
     
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  11. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    antonello, anche se non in maniera dettagliata come hai scritto tu sospettavo già dei punti a sfavore su un'operazione di affitto come locale commerciale; tuttavia credo a ragione che molti immobili utilizzati come negozi non abbiano catastalmente la destinazione d'uso adeguata. Quindi anche se a torto, in me è nata la convinzione di poter aggiustare la situazione con un atteggiamento da "così fan tutti".
     
  12. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Il punto è che se ti scoprono, cosa certissima, non chiamano tutti...........chiamano te e solamente......te.anche a pagare...........
     
  13. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Antonello, disamina lucida, dettagliata e circostanziata :applauso: ma che cozza con la realtà dei fatti: "quell'appartamento, in passato, è sempre stato affittato come negozio".
    Di fronte a questo incontrovertibile dato di fatto non ci rmane altro da fare che inchinarci.
     
  14. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Vedi Enrikon, la vendita e gli affitti di immobili commerciali, industriali, artigianali ed alberghieri come le cessioni e gli affitti di aziende sono sempre stati e mi auguro che lo saranno ancora un punto di forza della mia attività, di gran lunga superiore a quella immobiliare, in senso stretto.
    Quando tratti la vendita o l'affitto di un immobile ad uso abitativo, anche se commetti qualche errore con il notaio riesci a salvare la faccia.
    Quando tratti il commerciale o l'aziendale parli con commercianti che nella pratica ne sanno molto più di te nella materia specifica.
    Chiedono anche sulla licenza o autorizzazione alla vendita dei prodotti da loro commerciati che il Comune dovrà rilasciare.
    In quel momento devi dare una risposta.
    Non è il giochino delle tre buste.
    O è SI oppure NO.
    Se il Comune rilascerà lo devi sapere sennò lascia perdere......................vai a fare un altro mestiere.
    Se dici SI, il Comune rilascerà, un domani ne paghi le conseguenze in caso di diniego.
    Quello che mi provoca un certo nervosismo, per stare educati in questo forum, è che ci siano situazioni di questo tipo:
    Quando, in un recente passato, le licenze comerciali erano contingenziate ogni tanto si notava l'apertura di qualche attività in zone e con tipologia di vendita che erano negate per legge.
    Ci si domandava: come avrà fatto ad aprire se nessuno gli ha ceduto l'attività? (questo dato lo si leggeva nella licenza esposta al pubblico).
    Oppure come avrà fatto ad aprire in quel locale se era ed è un C/6 o un C/2?
    Come ha fatto a superare l'ASL e, se un pubblico esercizio, ottenere l'OK per la sorvegliabilità?
    Tutto questo succedeva perchè esisteva l'Ufficio Annona e Comercio e l'Ufficio Tecnico per l'Edilizia Privata.
    Una mano non sapeva o faceva finta di non sapere quello che l'altra faceva.
    Ma sopratutto l'amico per gli amici che potevano era un amico che grazie a loro otteneva infischiandosene di tutto e di tutti.
    Ora il giochino del "non sapere" o degli amici che "possono" è finito............ripeto..finito....con l'istituzione del SUAP - Sportello Unico Attività Produttive.
    Oggi il Dirigente responsabile del procedimento rilascia l'autorizzazione a seguito del "Provvedimento Unico Positivo" che sostituisce la precedente "licenza".
    Nel provvedimento leggi:
    - Vista l'istruttoria tecnica favorevole rilasciata dal Suap in data, prot. n.........;
    - Visto il parere favorevole del Servizio Igiene degli Alimenti e Nutrizione della ASL rilasciato in data , prot. n.....;
    - Vista la certificazione della CCIAA attestante l'iscrizione per la somministrazione di alimenti e...............;
    - Visto il contratto di locazione o di acquisto dell'immobile registrato in ..........in data...........al n.............;
    - Visto l'accertamento di sorvegliabilità dal quale risulta che i locali sono conformi a.................;
    - Considerato che l'istruttoria edilizia e l'istruttoria commerciale si sono favorevolmente concluse.;
    - Considerato che sussistono le condizioni per l'emanazione del prvvedimemto conclusivo....;
    - Vista la legge..........................
    Il responsabile del SUAP di.......Dottor Pinco Panco, assume il seguente provvedimento
    provvedimento unico positivo​

    e dopo tutto quanto sopra descritto lo firma in maniera chiara e leggibile.
    Concludo dicendo a Gaetano 95100 a gran voce, ma senza uso di megafono, che oggi il suo tentativo di utilizzare un abitativo con annesso garage per uso commercio o pubblico esercizio è
    i m p o s s i b i l e
    senza se, senza ma e..........................senza inchini di qualsiasi natura.
     
  15. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Antonello, ammetto la mia ignoranza: mai sentito parlare del SUAP. :confuso:
    Se mi confermi che da oggi è veramente cambiato tutto e d'ora in poi ti contano anche i peli del sedere ...che dire, ...mi sa che a Gaetano non resta che sperare che a Catania questi controlli arrivino con un po' più di ritardo ...:occhi_al_cielo:
     
  16. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Beh, è cambiato molto..........non tutto..........però è un gran passo.
    Già il fatto di sapere che tutti partiamo dalla stessa striscia di partenza..............è ben diverso da prima quando nella gara vedevi qualcuno già arrivato al traguardo a gara ancora da cominciare.
    Comunque se entri nel sito: suap.comune.fi.it/ oppure www.suap.toscana.it/.../mastop_publish/ il Suap esiste anche da voi.
    Praticamente è operativo in tutta Italia dal 2002.
    Sul conteggio dei peli.............c'è ancora qualcuno negli uffici che non sa far di conto.............comunque te ne accorgi subito........
    Ma Gaetano non si deve lamentare.........ha acquistato un immobile prima casa con annesso garage.............ha invocato la legge prima casa per risparmiare..........quindi ben sa le leggi.............ed ora anzichè andare ad abitarla vorrebbe fare "u bussiness" affittandola per attività commerciale..............vedi un pò tu....
     
  17. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    antonello, a legger bene i miei interventi, di lamentele non se ne scorgono proprio...forse intendevi dire curiosità. Cmq disquisizioni lessicali a parte, il problema sta nel fatto che persone oneste come me a veder i tanti altri aggirare la legge, si incuriosiscono sui sottili meccanismi che lo permettono ...;)
     
  18. Antonello

    Antonello Membro dello Staff Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La speranza è che questi sottili mecacnismi da prima e seconda repubblica cessino.
    Per noi in conseguenza dell'incarico ricevuto dal cliente è più agevole lavorare sulle leggi anzichè raggirare le stesse.
    Gaetano, niente di personale............quando si scrive non si riesce a esprimere al meglio il pensiero.
    Il Custode dovrebbe impegnarsi per realizzare un Forum.................vocale...........
     
  19. gaetano95100

    gaetano95100 Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ok, tutto risolto. Enrikon avevi ragione: il tuo pragmatismo è lo specchio della realtà di come vanno le cose ;)
    grazie a tutti
     
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  20. fornillo

    fornillo Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, riapro questa discussione perchè trovo gli utenti molto preparati in materia.

    Possiedo dal 7/2010 un appartamento su cui pago mutuo per acquisto e ristrutturazione.
    Per quell'appartamento esiste un contratto di affitto ad uso commerciale (scuola privata per recupero di anni scolastici) un scadenza del 12° anno a Luglio 2012.

    Il mio appartamento è accatastato come A/3 e non si spiega come sia stato possibile stipulare 12 anni fa un contratto ad uso commerciale.
    Nell'atto notarile di compravendita non è citato lo status di "affittato"
    Io vorrei andarci a vivere con la mia famiglia, e su suggerimento dell'agenzia immobiliare (mi dissero "se gli fai una proposta troppo alta, lui rifiuta e se ne va"), 12 mesi prima della scadenza ho inviato una raccomandata al conduttore, in cui indicavo la non volontà a proseguire con il contratto attuale, ma che comunque ero disponibile per una nuova contrattazione.
    L'altro giorno, durante una contrattazione verbale, lui mi ha proposto 400 euro contro i 600 che chiedevo io, in alternativa minaccia di andarsene chiedendomi l'indennità di avviamento che corrisponde a 18x300=5400 euro.

    io allarmato mi sono rivolto all'agente immobiliare che ancora convinto mi dice che non gli spetta.

    Ripeto, è mia intenzione ristrutturare l'appartamento per andarci a vivere, e il mutuo di acquisto + ristrutturazione lo conferma, ma mi serve un appiglio legale per non dovergli pagare l'indennità di avviamento.

    Se per legge non posso rinnovargli il contratto per via della categoria A/3, magari non gli spetta alcuna indennità.....
     

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