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  1. MarioB

    MarioB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve a tutti; mi sono appena iscritto a questo utile e interessante forum e vorrei porre un quesito.
    Mia zia ( adesso 87enne ma perfettamente in grado di intendere e volere) nel 1996 ha donato la nuda proprieta' del suo appartamento al sottoscritto e a mio fratello mantenendo quindi l'usufrutto.
    Ora, perfettamente d'accordo tra noi, vorremmo usare l'appartamento come casa vacanze e quindi pongo la seguente domanda, alla cui risposta diversi professionisti hanno risposto in modo controverso.
    Dal momento che vogliamo dichiarare la casa per gli usi di cui sopra, chiedere autorizzazioni comunali, pagare le imposte ecc, pensavamo di gestire la casa senza che il reddito gravi sulla zia e anche per facilita' operative. Possiamo stipulare regolare contratto di affitto, con clausula di diritto a subaffittare l'appartamento ad uso casa vacanza, tra l'usufruttuaria e noi nudi proprietari o solo con uno di noi?
    Ovviamente l'usufruttuario dichiarerebbe il reddito da affitto percepito da noi e noi il reddito da proventi della casa vacanze. Grazie per le eventuali delucidazioni al caso.
    Mario
     
  2. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    In quanto usufruttuari potete locare e i redditi vengono a voi imputati.non dovete però mutare la destinazione d'uso dell'immobile.il tutto senza alcun contratto tra voi e la zia.
     
  3. MarioB

    MarioB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazia Sig.ra Luna; mi permetta ma l'usufruttuario e' mia zia e noi nipoti abbiamo nuda proprieta'; ecco perche' chiedevo se si puo' fare contratto di locazione tra usufruttuario e nudi proprietari. Grazie
     
  4. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Credo che il doppio contratto di locazione, come suggerisci in fondo, sia sicuramente una via possibile.. con la avvertenza di stabilire per il contratto con la zia un canone di poco superiore alla rendita catastale per non aggravare la sua IRPEF.

    Sarebbe interessante sapere se sia possibile una soluzione più diretta e fiscalmente più vantaggiosa
     
  5. MarioB

    MarioB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Grazie per la risposta; qualche professionista mi ha detto che l'ufficio delle entrate potrebbe contestare la locazione tra usufrutto e nuda proprieta' in quanto non credibile; cio' pero' va' in contrapposizione con la legge che sancisce che l'usufruttuario puo' disporre del bene come e nel modo in cui reputa piu' opportuno ( tranne la vendita ovvio). Vorrei quindi sapere se lo posso stipulare senza incorrere in nessun rischio, visto che agiamo completamente alla luce del sole. Grazie
     
  6. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Francamente mi risulta incomprensibile la risposta attribuita alla AdE . Soprattutto se in parallelo risulta un contratto di sublocazione da voi a terzi. Salvo che la zia abbia redditi di molto superiori ai vostri
     
  7. MarioB

    MarioB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Il contratto di sublocazione per la casa vacanze non si deve stipulare poiche' gli avventori si fermano anche per pochissimi giorni; noi abbiamo l'obbligo di dichiarare i redditi da questi proventi sul nostro modello unico; il contratto in essere sarebbe quindi solo tra mia zia( usufruttuaria) e noi ( nudi proprietari). Grazie.
     
  8. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Il problema riguarderebbe voi. Se la zia intende farvi godere della casa, mi sembra corretto le riconosciate un affitto. E fin qui la ade non avrebbe da dire.
    Più problematico giustificare l'ammontare del vostro ricavo, ma anche qui basta stare nelle regole. Ricordando, se non erro che il limite di 30 gg per evitare la registrazione è legato anche al periodo cumulativo di locazione turistica nell'anno fiscale. Se questa supera tot giorni, credo sia cominque obbligatorio registrare. Non ricordo il meccanismo ma qualcuno correggerà
     
  9. MarioB

    MarioB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Per zia non ci sono assolutamente problemi per i proventi; se anche si potesse fare un contratto di comodato gratuito, sempre registrato e altro, a lei non cambierebbe nulla. Grazie
     
  10. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Sul comodato gratuito con permesso di sublocare forse la ade indagherebbe di più
     
  11. Luna_

    Luna_ Moderatore Membro dello Staff

    Altro Professionista
    Mi scuso per aver letto male. Come detto già da Bastimento la soluzione migliore é la doppia locazione. Magari in cedolare cosi evitate imposte e bolli. Il comodato lo sconsiglio pure io per gli ovvi motivi. Inoltre dopo i 30 giorni nell'arco di un anno solare è necessaria la registrazione delle locazioni ma per quanto riguarda il settore turistico non sono molto informata. Però in quel caso andreste a modificare la destinazione d'uso dell'immobile...
     
  12. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Questo forse è eccessivo: per locazione turistica credo intenda locazione breve, e non mi risulta ci siano impedimenti. Leggevo tra l'altro che il codice del turismo è stato quasi totalmente abrogato: in zone turistiche potrebbero esssere richieste formalità particolari, ma è un secondo aspetto.

    Quando poi parlavo di giorni, mi riferivo all'aspetto del cumulo: se uno loca 10 volte per tre settimane, ad un certo punto scattano obblighi: non ricordo però bene cosa.
     
  13. MarioB

    MarioB Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Ma secondo voi, la destinazione d'uso, previo ottenimento delle autorizazzioni comunali, varia essendo la casa accatastata come abitazione? Facendo casa vacanze non si varia ne' ad uso commerciale ( negozio) ne' ad ufficio, quindi dovrebbe rimanere uguale( dico dovrebbe).
     
  14. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Vedo che affianchi alla dicitura "casa vacanze" l'autorizzazione comunale. Allora stai parlando di una struttura ricettiva di tipo turistico., non di locazione diretta e breve a turisti. Potrebbe allora cadere nelle ipotesi di luna.
     

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