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  1. squesque

    squesque Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Innanzitutto mi presento, sono un ingegnere e mi occupo di immobili soprattutto in occasione di Consulenze Tecniche. Ho trovato questo portale specialistico mediante motori di ricerca e spero di ricevere e, se mi è possibile, di dare qualche consiglio sulla base della mia esperienza.
    Per una CTU in un procedimento di divisione ereditaria devo attualizzare il valore di alcuni contratti di vendita di appartamenti.Posseggo i contratti di vendita con relativi importi pagati ( o meglio dichiarati) e devo aggiornarne il valore, in maniera tale da dividerlo tra i due eredi, in quanto fanno parte dei beni andati in successione.Come posso effettuare questa operazione?Per la stessa divisione ereditaria devo valutare il valore dei canoni d'affitto di un appartamento andato in successione ma posseduto in maniera esclusiva da un solo erede.Cosa mi consigliate in merito.Valuto il canone d'affitto alla data del decesso e quindi lo aggiorno con gli indici ISTAT?Sono sicuro che qualcuno di Voi avrà avuto già da risolvere problemi simili e potrà aiutarmi.Vi ringrazio anticipatamente e attendo i Vs. consigli.
     
  2. il Custode

    il Custode Custode del Forum Membro dello Staff

    Ciao squesque e benvenuto su immobilio! :D
    Quest'area è aperta da poche settimane ma ci auguriamo abbia il successo che hanno avuto le altre aree professionali del forum.

    Auspico anche che qualcuno dei più "spessi" frequentatori di immobilio abbia un suggerimento per il tuo quesito ;)
    Buona permanenza!
     
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  3. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro Attivo

    Altro Professionista
    si, anche io farei così, ma aspettiamo altre risposte da chi magari tratta la cosa tutti i giorni!

    saluti
     
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  4. Graf

    Graf Nominato ad Honorem Membro dello Staff

    Privato Cittadino
    Benvenuto.
     
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  5. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    e proviamoci...
    Perchè hai scelto questa strada? Te l'ha detto il giudice?
    Sai perchè te lo chiedo? Perchè più andiamo indietro con il tempo meno attendibili sono i valori dichiarati per il cambiamento di trattamento fiscale degli immobili. Se la compravendita è successiva all'entrata in vigore della normativa fiscale del prezzo/valore ed è fra privati i valori possono essere attendibili altrimenti bisogna fare diversamente, magari interpellare un AI :fico:della zona per conoscere il valore reale;)
    Ancora meglio sarebbe se tu sottoponessi al forum il quesito posto dal giudice così potremmo, credo, rispondere meglio alla tua richiesta e potremmo anche prender dimestichezza con i quesiti dei vari giudici.;)


    Anche qui sarebbe bene vedere il quesito del giudice per risponderti in maniera precisa. Da quanto affermi comunque mi sentirei di dirti di sì, determina il canone di locazione alla data del decesso interpellando AI :fico: locali. Per l'attualizzazione sinceramente sconsiglerei l'indice ISTAT perchè nel paniere c'è di tutto tranne che gli immobili. E' l'indice usato con più frequenza per comodità, per convenzione ma non perchè sia corretto, perchè non c'è altro. Questi sono dati che un osservatorio immobiliare dovrebbe fornire:rabbia:! Per calcolare il saggio di rendimento da utilizzare propongo:
    somma locazioni/somma vendite
    raccogli, grazie ad un AI esperto ed affidabile:fico: (esistono, credimi), i valori delle locazioni di immobili simili e li rapporti con i prezzi di vendita di immobili simili.

    Sono indicazioni che ritieni utili?
    Fammi sapere che vediamo, tutti insieme:stretta_di_mano:, di trovare una soluzione;)
    ciao
     
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  6. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
     
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  7. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    mi sono dimenticato un dettaglio:confuso:: Locazioni e vendite vanno rapportate alla superficie degli immobili quindi:
    (Locazione1/mq1+Locazione2/mq3 + ....)/(Vendita1/mq+Vendita2/mq+...)
    ciao:fiore:
     
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  8. MauroSambucini

    MauroSambucini Nuovo Iscritto

    Agente Immobiliare
    Un sistema semplice è quello di andare su "www. Agenziaterritorio.it" cercare Valori immobiliari e seguire il tutto inserendo provincia, comune, etc.etc. .
    E' un sistema che spesso faccio per avere una valutazione attuale per immobili che si trovano in zone che conosco poco
     
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  9. squesque

    squesque Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    V ringrazio per l'interessamento.Evidentemente sono stato troppo sintetico nella spiegazione del mio caso.Si tratta dell'estensione del mandato ricevuto due anni fà, che inizialmente prendeva in considerazione solo la successione della madre.
    La storia è questa.Nel febbraio 1977 muore il padre, che con testamento olografo del dicembre 1976 dà l'usufrutto dei suoi beni al coniuge e la nuda proprietà di un elenco di immobili ai due figli.La moglie, anche in virtù di una procura speciale dei figli, uno dei quali fuori Italia, vende buona parte delle proprietà nel periodo che và dal 1978 al 1983, senza ufficialmente distribuire i proventi delle vendite ai figli(almeno di acquistare ed intestare una proprietà ai figli, aiutare economicamente l'uno, girando il proventi di una vendita all'altro, con assegni con somme che transitano da un conto all'altro).Nel frattempo convive con la figlia, che al suo decesso nel 2002 continua a vivere con la sua famiglia nello stesso appartamento ed ad avere il possesso esclusivo in una delle proprietà, a gestire economicamente le stesse, ricevendo gli affitti di alcune di esse. Per quanto riguarda il mandato , lo riporto" elaborare un progetto di divisione dell’asse relitto del padre, nonché riformulare un progetto di divisione dell’eredità della madre, tenendo conto della somma di denaro portata dagli assegni prodotti dalla parte attrice come conferimento in vita della madre alla figlia dal momento di apertura delle successioni, nonché calcolare la rendita dei beni detenuti in possesso esclusivo dal momento di apertura della successione".Quindi io debbo entrare in merito sia alla successione del de cuius, che a quello della moglie, tenendo conto anche dei lasciti documentati fatti alla figli e del possesso esclusivo che quest'ultima ha avuto sulle proprietà al decesso della madre.
    Mi rendo conto dell'approssimazione degli importi riportati nei contratti di vendita, ma come faccio io a contestarne la veridicità dopo 30 anni?Quandanche fossi in grado di trovarne un valore alla data di vendita, come faccio a sostituire i valori che il notaio ha portato nell'atto?Per quanto riguarda la rendita ho pensato di determinare un canone d'affitto alla data del decesso della madre, in cui si configura il possesso esclusivo della figlia su alcuni immobili, e trattarlo alla stregua di un qualsiasi canone d'affitto (penso di far riferimento a valori reperibili presso l'Osservatorio Mobiliare).
    Spero di essere stato sufficientemente chiaro, visto che le problematiche sono diverse (altrimenti non esitare a chiedermi ulteriori ragguagli!) e resto in attesa di un Vostro aiuto.
    Grazie comunque!
     
  10. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    il problema di queste fonti è che non è chiaro il procedimento di calcolo, a quando si riferiscono e valori .... è un problema comune a tutti gli attuali servizi simili.
    solo l'attenta conoscenza del mercato locale può aiutare, affidandosi ad un AI locale

    Aggiunto dopo 34 minuti :

    Vediamo cosa ho capito.
    i figli, o uno dei due, ha fatto causa alla figlia perchè utilizza l'immobile senza alcun titolo e chiedono, oltre alla completa libertà dell'immobile da persone e cose, un risarcimento economico derivante da introiti non girati agli aventi diritto, per questo le somme vengono considerate "conferimento in vita". E' corretto?
    Se fosse così però non vedrei la necessità di elaborare un progetto di divisione dell'eredità del padre e della madre in quanto la somma del conferimento in vita sarebbe l'importo della compravendita di allora aggiornata ad oggi ... più il canone di locazione dal 2002 ad oggi, aggiornato. Come indice di rivalutazione io sconsiglierei comunque l'ISTAT per i motivi che ti ho spiegato e al limite prenderei un valore superiore ad esempio ad un finanziamento pronti contro termine, tasso di c/C, tasso fisso di un mutuo al 2002 ... qualcosa del genere, pensiamoci.
    Però credo che mi sia sfuggito qualcosa visto che appunto il giudice chiede il progetto di divisione ... forse quello della madre potrebbe servire per far fronte al conferimento in vita che potrebbe essere di importo superiore all'attuale disponibilità economica della figlia?
    Fammi capire un pò di più
     
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  11. squesque

    squesque Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Dunque , alla morte del padre i beni in successione erano costituti da vari immobili, oltre a quanto vi era nell'appartamento paterno ed i due figli hanno accettato l'eredità.La madre, che viveva con la figlia (dal 1984 sposata) nell'appartamento paterno (un immobile posto in una delle zone più panoramiche di Napoli, il cui valore ho stimato nella prima parte della CTU in ca.2.000.000€), vendeva tutte le proprietà diverse da tale appartamento, anche in virtù della procura speciale fattale dai figli.Inoltre vendette nel 1996, questa volta delegando la figlia, un proprio immobile al centro di Milano, il cui importo degli assegni dimostrano transitare sul conto della figlia. In sostanza il figlio, che ha vissuto a lungo fuori Napoli, si sente defraudato di proprietà sue di cui non gode, oltre a lamentare che la sorella è stata l'unica o la principale beneficiaria delle vendite effettuate dalla madre.
    Come ho scritto, questo è un'ampliamento di un mandato ricevuto 2 anni fà, ed al termine del quale avevo redatto un progetto divisionale delle proprietà rimanenti, a cui la parte costituita dalla figlia non ha dato alcun seguito, con una tattica il più possibile dilatoria e che ha generato l'allargamento del progetto divisionale anche alla prima successione, inizialmente esclusa dall'incarico.Certamente la proprietà rimanente costituisce da sola il 70% dei beni.
    Mi rendo conto che le problematiche siano molte e purtroppo non di facile soluzione: ecco perchè mi fà piacere confrontarmi con altri professionisti, che possono aver affrontato problemi simili o che mi possano dare degli spunti per uscire da questo labirinto!
    Mi fà piacere notare come il mio problema abbia suscitato l'interesse tuo e di altri, e attendo di avere qualche idea in merito.
     
  12. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Credo che per capire meglio e focalizzare il problema bisognerebbe conoscere il contenuto della procura sottoscritta dal figlio.
    L'obbligo di rendiconto, nonche' la responsabilita' civile o penale del procuratore nei confronti del rappresentato dipendono in massima parte dal contenuto della procura, e quindi, dai poteri attribuiti al rappresentante.
    Credo che la chiave sia tutta li . Certo ti sei impelagato in una bella situazione :disappunto:
     
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  13. squesque

    squesque Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Infatti la procura è l'anello debole nella richiesta del figlio. Con tale atto la madre venne autorizzata a compiere tutti gli atti inerenti compresi quelli di locare, permutare, dividere, ipotecare i suddetti beni, a vendere con uno o più atti alla persona ed al prezzo da esso ritenuto giusto, incassandone il prezzo e rilasciando quietanza in conto o a saldo, a riscuotere da qualsiasi persona o Ente, sia pubblico che privato, , qualsiasi somma a qualsiasi titolo dovuta al defunto ed ai mandanti rilasciando quietanza (questo secondo me è un aspetto da verificare) .
    In forza dello stesso l'operato della madre era considerato valido, senza bisogno di ulteriore atto di ratifica e conferma.
    Penso che la divisione dell'asse relitto del padre, sia tutto sommato la parte meno complicata.Per quanto riguarda il progetto di divisione dell'eredità materna tutto si gioca, secondo me, nella valutazione degli immobili venduti ( e francamente l'unica soluzione è considerare i valori riportati in contratto, che rappresentano l'unico elemento certo nella vendita) e tenere conto di tutte le donazioni effettuate ora all'uno ora all'altro figlio, attualizzandole. Per quanto riguarda il possesso esclusivo dell'appartamento partirei da un canone d'affitto (incrementato di un 20-30% per tener conto del mobilio presente), a partire dalla morte della madre, incrementandolo come si farebbe per un qualsiasi affitto.A tali somme vanno poi cumulate anche tutti gli introiti conseguenti all'affitto di immobili nel periodo post mortem della madre.
    Mi rendo conto che è una "bella situazione", ma , come ho detto, è la prosecuzione di un'incarico di CTU precedente.
    Penso inoltre che se non semplifico le problematiche, la situazione si ingarbuglia ulteriormente.
     
  14. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Sicuramente in questo caso l'unico elemento di calcolo inerente ai bene venduti è quello riportato negli atti (anche se forse non sarà stato il valore effettivo sia dei beni stessi che delle compravendite, il cercare di dimostrare che gli stessi potessero avere al momento della loro alienazione un valore maggiore consisterebbe nell'andarsi a complicare ulteriormente la vita e allungare inutilmente i tempi di un contenzioso che credo ha e avrà tempi lunghissimi).
    Immagino che tu intervieni come perito di parte e che sicuramente il figlio si appoggi a un avvocato per eventuali violazioni alla sua quota di legittima.
    Ti consiglio di limitarti ad attribuire il valore dell'asse relitto del padre (cosa sicuramente più semplice) facendo le dovute valutazioni usufruendo di più criteri di stima al fine di avere il valore più probabile degli stessi (di questo ti hanno dato già suggerimenti i colleghi) per le locazioni aggiorna il valore come tu hai sopra descritto oltre una piccola aggiunta di interessi legali per quanto non percepito dal figlio.
    Io non sono un avvocato ma svolgo l'attività da 27 anni, mi sono trovato spesso in queste situazioni, e mi sono reso conto che a volte per uscirne ci vuole un po di buon senso , Forse (ma qui è di competenza dell'avvocato) parlando della parte di legittima, forse conviene provare la strada di una transazione, anche perchè dal tipo di procura (mi sembra di aver capito senza obbligo di rendiconto) il figlio rischia di uscirne con le ossa rotte (l'avvocato con le tasche piene eh eh ) .
    Spero la mia risposta ti sia stata utile (scegli la strada più semplice no la più contorta)
    :stretta_di_mano:
     
  15. squesque

    squesque Membro Ordinario

    Privato Cittadino
    Ti ringrazio per tutti i consigli che mi hai dato.
    No, io intervengo come Consulente Tecnico d'Ufficio già incaricato precedentemente e dopo due anni riconvocato, visto che nonostante avessi trovato una soluzione, dopo aver provato a mediare le due posizioni senza risultato, le parti non si sono accordate, perchè chi ha il possesso esclusivo dei beni e gode degli stessi tende a perdere tempo e portare avanti quanto più possibile la causa!La prima parte del mandato era limitata all'ultima successione e molto meno complicata: purtroppo questa tecnica dilatoria ha solo ampliato il mandato e complicata la situazione (a loro e , di conseguenza, anche a me!).
    Visto che hai una grande esperienza immobiliare, puoi darmi un aiuto su dove trovare il canone d'affitto del 2002/2003.Io ho pensato all'Osservatorio Immobiliare, perchè l'ho consultato nella prima parte ed ho visto che è possibile ricevere quotazioni in qualità di CTU (ho anche consultato via email e la settimana prossima ci vado).
    Ti ringrazio comunque per tutto e spero, in un futuro, di poterti essere utile.
     
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  16. ingelman

    ingelman Membro Storico

    Agente Immobiliare
    Ora vado a lavoro ma posso provare a trovare qualcosa che ti possa essere utile utilizzando i canali della Federazione di cui faccio parte .
    Se trovo qualcosa te lo faccio sapere Ciao e grazie a te
     
  17. dandindon

    dandindon Membro Attivo

    Altro Professionista
    Usualmente utilizzo le quotazioni immobiliari dell'Agenzia del territorio.
    Per quotazioni meno recenti utilizzo anche il borsino pubblicato dalla FIAIP fino a due anni fa.
    Se ho capito bene ti basta valorizzare la proprietà dal 2002 e, per la divisione, usare i valori degli atti notarili già stipulati in precedenza.
    Ciao e buon lavoro
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Quotazioni e borsino hanno un valore di indicazione di massima :confuso:, mal si prestano a essere utilizzati a fini valutativi :shock:, anzi sono proprio sconsigliati :triste: e non sono proprio previsti :rabbia: dagli standard internazionali di valutazione
     

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