Aggiornamento valore immobile

[squesque]

Dunque , alla morte del padre i beni in successione erano costituti da vari immobili, oltre a quanto vi era nell'appartamento paterno ed i due figli hanno accettato l'eredità.La madre, che viveva con la figlia (dal 1984 sposata) nell'appartamento paterno (un immobile posto in una delle zone più panoramiche di Napoli, il cui valore ho stimato nella prima parte della CTU in ca.2.000.000€), vendeva tutte le proprietà diverse da tale appartamento, anche in virtù della procura speciale fattale dai figli.Inoltre vendette nel 1996, questa volta delegando la figlia, un proprio immobile al centro di Milano, il cui importo degli assegni dimostrano transitare sul conto della figlia. In sostanza il figlio, che ha vissuto a lungo fuori Napoli, si sente defraudato di proprietà sue di cui non gode, oltre a lamentare che la sorella è stata l'unica o la principale beneficiaria delle vendite effettuate dalla madre.
Come ho scritto, questo è un'ampliamento di un mandato ricevuto 2 anni fà, ed al termine del quale avevo redatto un progetto divisionale delle proprietà rimanenti, a cui la parte costituita dalla figlia non ha dato alcun seguito, con una tattica il più possibile dilatoria e che ha generato l'allargamento del progetto divisionale anche alla prima successione, inizialmente esclusa dall'incarico.Certamente la proprietà rimanente costituisce da sola il 70% dei beni.
Mi rendo conto che le problematiche siano molte e purtroppo non di facile soluzione: ecco perchè mi fà piacere confrontarmi con altri professionisti, che possono aver affrontato problemi simili o che mi possano dare degli spunti per uscire da questo labirinto!
Mi fà piacere notare come il mio problema abbia suscitato l'interesse tuo e di altri, e attendo di avere qualche idea in merito.

 

[ingelman]

Credo che per capire meglio e focalizzare il problema bisognerebbe conoscere il contenuto della procura sottoscritta dal figlio.
L'obbligo di rendiconto, nonche' la responsabilita' civile o penale del procuratore nei confronti del rappresentato dipendono in massima parte dal contenuto della procura, e quindi, dai poteri attribuiti al rappresentante.
Credo che la chiave sia tutta li . Certo ti sei impelagato in una bella situazione

 

[squesque]

Infatti la procura è l'anello debole nella richiesta del figlio. Con tale atto la madre venne autorizzata a compiere tutti gli atti inerenti compresi quelli di locare, permutare, dividere, ipotecare i suddetti beni, a vendere con uno o più atti alla persona ed al prezzo da esso ritenuto giusto, incassandone il prezzo e rilasciando quietanza in conto o a saldo, a riscuotere da qualsiasi persona o Ente, sia pubblico che privato, , qualsiasi somma a qualsiasi titolo dovuta al defunto ed ai mandanti rilasciando quietanza (questo secondo me è un aspetto da verificare) .
In forza dello stesso l'operato della madre era considerato valido, senza bisogno di ulteriore atto di ratifica e conferma.
Penso che la divisione dell'asse relitto del padre, sia tutto sommato la parte meno complicata.Per quanto riguarda il progetto di divisione dell'eredità materna tutto si gioca, secondo me, nella valutazione degli immobili venduti ( e francamente l'unica soluzione è considerare i valori riportati in contratto, che rappresentano l'unico elemento certo nella vendita) e tenere conto di tutte le donazioni effettuate ora all'uno ora all'altro figlio, attualizzandole. Per quanto riguarda il possesso esclusivo dell'appartamento partirei da un canone d'affitto (incrementato di un 20-30% per tener conto del mobilio presente), a partire dalla morte della madre, incrementandolo come si farebbe per un qualsiasi affitto.A tali somme vanno poi cumulate anche tutti gli introiti conseguenti all'affitto di immobili nel periodo post mortem della madre.
Mi rendo conto che è una "bella situazione", ma , come ho detto, è la prosecuzione di un'incarico di CTU precedente.
Penso inoltre che se non semplifico le problematiche, la situazione si ingarbuglia ulteriormente.

 

[ingelman]

Sicuramente in questo caso l'unico elemento di calcolo inerente ai bene venduti è quello riportato negli atti (anche se forse non sarà stato il valore effettivo sia dei beni stessi che delle compravendite, il cercare di dimostrare che gli stessi potessero avere al momento della loro alienazione un valore maggiore consisterebbe nell'andarsi a complicare ulteriormente la vita e allungare inutilmente i tempi di un contenzioso che credo ha e avrà tempi lunghissimi).
Immagino che tu intervieni come perito di parte e che sicuramente il figlio si appoggi a un avvocato per eventuali violazioni alla sua quota di legittima.
Ti consiglio di limitarti ad attribuire il valore dell'asse relitto del padre (cosa sicuramente più semplice) facendo le dovute valutazioni usufruendo di più criteri di stima al fine di avere il valore più probabile degli stessi (di questo ti hanno dato già suggerimenti i colleghi) per le locazioni aggiorna il valore come tu hai sopra descritto oltre una piccola aggiunta di interessi legali per quanto non percepito dal figlio.
Io non sono un avvocato ma svolgo l'attività da 27 anni, mi sono trovato spesso in queste situazioni, e mi sono reso conto che a volte per uscirne ci vuole un po di buon senso , Forse (ma qui è di competenza dell'avvocato) parlando della parte di legittima, forse conviene provare la strada di una transazione, anche perchè dal tipo di procura (mi sembra di aver capito senza obbligo di rendiconto) il figlio rischia di uscirne con le ossa rotte (l'avvocato con le tasche piene eh eh ) .
Spero la mia risposta ti sia stata utile (scegli la strada più semplice no la più contorta)

 

[squesque]

Ti ringrazio per tutti i consigli che mi hai dato.
No, io intervengo come Consulente Tecnico d'Ufficio già incaricato precedentemente e dopo due anni riconvocato, visto che nonostante avessi trovato una soluzione, dopo aver provato a mediare le due posizioni senza risultato, le parti non si sono accordate, perchè chi ha il possesso esclusivo dei beni e gode degli stessi tende a perdere tempo e portare avanti quanto più possibile la causa!La prima parte del mandato era limitata all'ultima successione e molto meno complicata: purtroppo questa tecnica dilatoria ha solo ampliato il mandato e complicata la situazione (a loro e , di conseguenza, anche a me!).
Visto che hai una grande esperienza immobiliare, puoi darmi un aiuto su dove trovare il canone d'affitto del 2002/2003.Io ho pensato all'Osservatorio Immobiliare, perchè l'ho consultato nella prima parte ed ho visto che è possibile ricevere quotazioni in qualità di CTU (ho anche consultato via email e la settimana prossima ci vado).
Ti ringrazio comunque per tutto e spero, in un futuro, di poterti essere utile.

 

[ingelman]

Ora vado a lavoro ma posso provare a trovare qualcosa che ti possa essere utile utilizzando i canali della Federazione di cui faccio parte .
Se trovo qualcosa te lo faccio sapere Ciao e grazie a te

 

[dandindon]

Usualmente utilizzo le quotazioni immobiliari dell'Agenzia del territorio.
Per quotazioni meno recenti utilizzo anche il borsino pubblicato dalla FIAIP fino a due anni fa.
Se ho capito bene ti basta valorizzare la proprietà dal 2002 e, per la divisione, usare i valori degli atti notarili già stipulati in precedenza.
Ciao e buon lavoro

 

[Carlo Garbuio]

Usualmente utilizzo le quotazioni immobiliari dell'Agenzia del territorio.
Per quotazioni meno recenti utilizzo anche il borsino pubblicato dalla FIAIP fino a due anni fa.

Quotazioni e borsino hanno un valore di indicazione di massima , mal si prestano a essere utilizzati a fini valutativi , anzi sono proprio sconsigliati e non sono proprio previsti dagli standard internazionali di valutazione