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  1. lueto

    lueto Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno a tutti,

    Ho acquistato un immobile nel luglio del 2012 e solo nel corso di una riunione condominiale vengo a conoscenza che il Comune in cui abito ci da la possibilità di riscattare il suolo.

    Parliamo di un immobile fabbricato nel 1977 in area Peep edilizia convenzionata, disciplinata dall’art. 35 della L. 22 ottobre 1971, n. 865, c.d. legge sulla casa.

    Veniamo anche a conoscenza di una convenzione stipulata per 99 anni tra il Comune e la ditta che aveva eseguito gli appartamenti, di tale convenzione nell'atto notarile non si fa nessun riferimento.

    Il notaio nell'atto di compra vendita dice che noi abbiamo la piena proprietà dell'immobile, ma mi sembra che non sia così.

    Le domande sono:

    1)Essendo un immobile costruito in edilizia agevolata il suo valore non è inferiore e valutato in maniera differente?
    Vale a dire il mio dubbio è se il prezzo a mq degli immobili nella mia zona è di 5000 euro/mq , essendo l'immobile un fabbricato per civili abitazioni economiche e popolari il suo valore non è inferiore, in quanto costruito probabilmente con materiali più economici ????
    Se i miei dubbi sono leciti come si può calcolare tale variazione di prezzo?

    2) Secondo la vostra opinione ci sono gli estremui per ritenere nullo l'atto

    3) Posso richiedere la riduzione di prezzo, ho pagato la casa molto ma molto di più del valore richiesto dal Comune e come prescritto nella convenzione.

    4) I soldi per l'acquisto del suolo e della piena proprietà chi li deve cacciare????

    Scrivo perchè sto pensando di intraprendere un'azione legale, ma prima volevo un consiglio.

    Ringrazio tutti quelli che potranno darmi un contributo.
     
  2. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    molto strano

    l'acquisto è stato effettuato alle condizioni riportate nell'atto
    a mio parere non puoi quindi chiedere nessuna variazione di prezzo

    eventualmente potrai chiedere il risarcimento per un danno in seguito a ... quello che ti potrà dire il legale.
    A questo punto nella quantificazione del danno potrebbe pure starci l'eventuale minor valore e sarà a questo punto che si dovranno affrontare i tuoi vari dubbi estimativi.
    Per il minor valore non far fare le "solite" perizie, non sono affidabili:
    • Fatti dare le prove dell'indagine di mercato, è fondamentale
    • diffida di perizie effettuate €/mq x sup comm
    • diffida di perizie e periti che applicano % non dimostrabili e quindi soggettive
    • affidati ad un bravo professionista e ad un bravo legale
     
    Ultima modifica di un moderatore: 2 Maggio 2014
  3. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sembra molto strano che il notaio non abbia riportato nell'atto che trattasi di un diritto di superficie...anche perchè è un vincolo che non dà la proprietà dell'immobile per quanto riguarda il terreno, il che si dovrebbe evincere anche dalla visura catastale.

    Quanto al prezzo, trattandosi di un immobile in edilizia convenzionata (NON agevolata), sono già scaduti più di 30 anni, il che dovrebbe avere azzerato i vincoli esistenti nella convenzione sul prezzo.

    Devi leggere nella convenzione per quanti anni (ma non sono mai più di 30) bisognava assoggettarsi ai vincoli, prima di poter vendere a prezzo di mercato.

    Per quanto riguarda il riscatto dell'area, non sei obbligato a farlo, ma spetta a te.
     
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  4. lueto

    lueto Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vi ringrazio per le risposte ed aggiungo.

    Nel mio atto di compravendita il notaio mi dà la piena proprietà in quanto non è andato a controllare l'atto originario tra la ditta costruttrice ed il primo proprietario, in cui si fa riferimento alla convenzione.
    Come ho potuto dedurre, il notaio ha visto soltanto gli ultimi titoli di provenienza, limitandosi a citare gli atti precedenti.
    Ribadisco dandomi la piena proprietà.

    La convenzione di cui non ero a conoscenza e che ho provveduto a reperire è per 99 anni rinnovabile di altri 99.
    In tale atto si può leggere che se non venisse rinnovata l'immobile andrebbe al Comune.

    Inoltre in essa viene indicato anche la modalità di vendita a terzi pena una penale a favore del Comune.

    Il problema pertanto è:

    1) Ho comprato qualcosa venduta come piena proprietà che invece non lo è. Nel caso in cui non avessi i soldi per riscattare il suolo (come effettivamente è attualmente) perderei la casa.

    2) Quale è la distizione su edilizia convenzionata ed agevolata? Le case sono state costruite nel piano di zona per l'edilizia economica e popolare.

    3) Siete a conoscenza di qualche legge che ha annullato tutti i vincoli di queste convenzioni ???

    Se vi può interessare vi invio la convenzione che ho scannerizzato.

    Grazie ancora
     
  5. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    La convenzione è per 99 anni più altri 99, la cui modalità d'acquisto sarà determinata dal Comune alla scadenza dei primi 99 anni, quindi stiamo parlando del 2076, quando nè io nè tu saremo ancora vivi e non sappiamo nemmeno dove vivrà allora l'umanità e se vivrà....

    In ogni caso, non perderesti la casa ma bisognerebbe versare al comune un contributo per il rinnovo del diritto di superficie.

    Se ci sono stati passaggi di proprietà precedenti al tuo, senza citare il diritto di superficie, i casi sono due:
    - o i notai precedenti se ne sono fregati dei vincoli (qualcuno lo fa e lo ha fatto... ci sono due correnti di pensiero in merito...)
    - o un proprietario precedente ha riscattato già il terreno.

    Puoi controllare, andando dal notaio che ti ha stipulato, ponendogli il problema e chiedendo una visura ventennale (che dovrebbe farti quantomeno gratis...) o andando in comune.

    La distinzione sta nel fatto che nell'edilizia agevolata sono stati concessi dalla Regione contributi a tasso agevolato o a fondo perduto per l'acquisto della casa (prima cessione).


    Come ti ho già detto, i vincoli durano massimo per 30 anni, per cui il tuo immobile potrebbe essere già svincolato dal 2007.

    Manda pure la convenzione, così ci guardiamo.
     
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  6. Tobia

    Tobia Membro Senior

    Agente Immobiliare
    È successo anche a me di sollevare un vespaio per un controllo di routine:

    3 palazzine sono state edificate con convenzione con il comune per lo sviluppo dell'area peep, la convenzione prevedeva la cessione della piena proprietà ai primi assegnatari, con prelazione del comune in caso di rivendita entro i primi 20 anni.
    Solo in caso di vendita di tali immobili dopo questo periodo, è dovuta al comune la rivalutazione della propria quota del terreno utilizzato per la costruzione dell'appartamento.
    Quindi cessione della piena proprietà e non diritto di superficie

    Nulla di strano se non il fatto che un notaio aveva già venduto svariati appartamenti senza accorgersene, salvo poi trovarsi una processione di proprietari arrabbiati a cui il comune chiedeva migliaia di euro..

    Ad oggi sembra che il notaio che ha rogitato in maniera non proprio conforme, stia vagliando la possibilità di dare scarico alla propria assicurazione.
     
    Ultima modifica: 2 Maggio 2014
  7. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Un diritto di proprietà, quindi.

    Pensa che per tanti anni, rivendere immobili in diritto di proprietà è stato gratis per i proprietari... poi da qualche anno (più o meno il 2007/2008) alcuni comuni hanno cominciato a pretendere la cifra corrispondente alla quota del terreno.

    Ci sono incorsa anche io quando ho rivenduto nel 2010 la casa di mio padre...€ 11.000 euro...
     
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  8. SALVES

    SALVES Membro Senior

    Altro Professionista
    Secondo me il notaio ti ha risposto sulla piena proprieta' riferita al solo immobile (appartamento ed eventuale box) non al suolo su cui poggia l'edificio, al quale penso abbia fatto riferimento mediante il rogito precedente, e mi domando possibile che non abbia citato gliestremi della concessione edilizia e relativi estremi di legge per identificare la zona di edificazione?
     
  9. Manzoni Maurizio

    Manzoni Maurizio Membro Assiduo

    Agente Immobiliare
    Non è che ci sia scritto in atto "piena proprietà superficiaria" ?
     
  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Il valore è inferiore e dipende dalla durata residua del diritto di superficie
     
  11. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    No, Mata, se è ancora sotto Convenzione (cosa che non credo) il suo prezzo è dato dall'aggiornamento del prezzo di cessione originario con eventuali decrementi dettati dalla Convenzione.

    Se è a mercato libero, dipende.

    Ci sono immobili in zona PEEP incommensurabilmente più belli e fatti meglio di immobili senza vincoli contemporanei...

    E se la convenzione è scaduta ...
     
  12. lueto

    lueto Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Vi assicuro che sull'atto di compravendita non vi è traccia della convenzione edilizia ed il notaio mi dà la piena proprietà vedi allegati.

    La storia dell'immobile è questa:
    Tizio compra l'immobile nel 1977 in Comunione di beni con la moglie.
    Tizio ha due figli.
    Il sottoscritto acquista l'immobile nel 2012 da uno dei figli di Tizio, che ha ricevuto l'immobile tramite i seguenti atti:
    -Successione per la morte della madre
    -Donazione da parte del padre
    -Atto di compravendita dall'altro fratello

    Il problema è che il mio Notaio è andato a studiarsi solo questi tre atti, non andando a verificare l'atto originario (in cui si fa esplicito riferimento alla convenzione) e citando solamente l'atto originario d'acquisto.

    Il suolo ad oggi non è mai stato riscattato.

    La convenzione ripeto è di 99 anni rinnovabile per altri 99 (vedi allegati).

    La mia domanda è vi è qualche legge che annulli questa convenzione?

    Ma se fosse così perchè il comune mi darebbe l'opportunità di riscattare il suolo?

    Se non mi fosse stato richiesto il riscatto del suolo non mi sarei accorto di nulla.

    Il problema pertanto è capire se la convenzione è ancora valida o no???

    In allegato troverete la convenzione e parte dell'atto di compravendita in cui ho cercato di proteggere la privacy.
     
  13. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Mi sono letta tutta la convenzione che, trattandosi di una delle prime su scala nazionale, è un coacervo di situazioni, che la rendono complicata e poco chiara.

    Non si fa cenno della durata dei vincoli, che, invece, si trovano sempre nelle Convenzioni stipulate successivamente.

    E anche la modalità secondo cui attuare i trasferimenti di proprietà successivi al primo (costo medio degli appalti stipulati dallo IACP di Napoli nell'anno incorso, maggiorato di oneri accessori e diminuito delle percentuali di deprezzamento) è completamente diversa dalla maggioranza delle Convenzioni su scala nazionale..


    Solo quella che ti consente di riscattare l'area.

    Il comune ti dà l'opportunità di riscattare il suolo, ma bisogna vedere se determina dei vincoli residui (in genere quello del prezzo imposto...)nella convenzione di svincolo dell'area.
    Cioè, il Comune può "venderti" l'area corrispondente al tuo immobile, ma conservare ancora dei vincoli per un altro periodo di tempo e, a quel punto, non vedo il senso del riscatto.


    La convenzione è valida per quello che riguarda il diritto di superficie (99 anni + altri 99 ecc.) .

    Ho dei dubbi per quello che riguarda i vincoli del prezzo, perchè sono passati troppi anni, ma la convenzione non vi fa alcun cenno...

    I comuni, in questo campo, ne fanno di tutti i colori.

    Quanto ti chiedono ?
     
  14. lueto

    lueto Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Mi chiedono 20 mila euro circa.
    A voi che siete esperti chiedo ancora è vero che :

    1) Il notaio ha sbagliato a redigere l'atto , dandomi la piena proprietà invece di quella superficiaria ????
    Doveva verificare l'atto originario di acquisto ??????

    2) In virtù di ciò si può considerare una differenza di prezzo rispetto alla piena proprietà e come contabilizzarla??

    Grazie ancora per l'aiuto
     
  15. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Si, il notaio doveva andare a verificare l'atto originario di acquisto.
    Può darsi che abbia calcolato il tempo che è passato dalla stipula della convenzione per quello che riguarda il prezzo, ma in ogni caso una proprietà superficiaria è ben diversa da una piena proprietà.


    Domanda molto difficile a cui rispondere.
    Bisognerebbe sentire dal comune se persistono ancora dei vincoli sull'immobile ( a parte il diritto di superficie), andare dal notaio a discutere della faccenda ed eventualmente iniziare una causa...
    Sicuramente ci vuole un avvocato .
     
  16. cladan

    cladan Nuovo Iscritto

    Privato Cittadino
    Salve,
    ho fatto un'offerta per un immobile che mi sembra nelle stesse condizioni; stessa identica convenzione, ma nell'atto di compravendita originale dell'epoca dell'acquisto dalla cooperativa edilizia, risulta piena proprietà e nella visura catastale risulta piena proprietà.
    Nel documento di convenzione allegato non appare scritto esplicitamente che il diritto superficiale è concesso per massimo 99 anni, ma nella legge 22 ottobre 1971, n. 865 risulta esplicitamente all'articolo 35 che
    "
    La concessione del diritto di superficie ad enti pubblici per la realizzazione impianti e servizi pubblici è a tempo indeterminato; in tutti gli altri casi ha una durata non inferiore ad anni 60 e non superiore ad anni 99.
    "
    Bosetti & Gatti - Legge n. 865 del 1971

    Vale la legge generica o deve essere esplicitato anche nel documento di convenzione?
    Grazie per i consigli
     

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