Agibilità: la situazione a Roma

[Nicola Ferraro]

Nessuna legge garantisce il doppio della caparra se non è previsto dal preliminare per cui devi per forza metterti nelle mani di un avvocato e dimostrare che l'immobile non è nelle condizioni del preliminare - Ciao Colamais

 

[Maurizio Zucchetti]

Nessuna legge garantisce il doppio della caparra se non è previsto dal preliminare

A me veramente risulta che, se la caparra è confirmatoria e la parte inadempiente è la venditrice, la parte acquirente ha diritto al doppio della caparra!

Chiedo il conforto dei colleghi in merito ....

 

[Nicola Ferraro]

La tradizione non fa legge trovami la legge che io non la conosco - colamais

 

[Nicola Ferraro]

Mi rifaccio alle precedenti per farvi avere delle nozioni precise - Clamais

IL CONTRATTO PRELIMINARE

In alcune cartolerie o librerie si trovano dei modelli di contratto preliminare, che possono essere comprati e sottoscritti dalle parti. Questi modelli devono esser usati con cautela, in genere è opportuno fare verificare un contratto preliminare da un esperto e seguire le seguenti indicazioni:
• identificazione esatta dell'immobile compresi accessori e pertinenze;
• descrizione tavolare e catastale;
• esatte generalità delle parti con particolare attenzione al regime patrimoniale dei contraenti coniugati;
• tipo di caparra prescelta (normalmente confirmatoria);
• indicazione esatta del prezzo di vendita e sue modalità di pagamento, acconto, rate e con il saldo generalmente previsto al rogito notarile;
• clausola relativa alla consegna dell'immobile;
• clausole relative alle garanzie dal punto di vista di aggravi come p.es. ipoteche e vincoli (con specifica descrizione degli aggravi da cancellare);
• clausole di garanzia urbanistica (il venditore deve fornire la licenza e/o concessione edilizia, il certificato di abitabilità ed eventuali domande di concessione di sanatoria (condono edilizio);
• dichiarazione da parte del venditore che l'immobile è stato dichiarato nell'ultima dichiarazione dei redditi;
• consegna da parte del venditore di copia della documentazione tavolare, catastale, urbanistica, dell'eventuale contratto di locazione, del regolamento del condominio con la relativa tabella millesimale.

Caparra penitenziale o confirmatoria?

La differenza fra le due è rilevante in quanto la caparra penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c. facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l'altra a contrarre.
Trascrizione - iscrizione tavolare del preliminare

La Legge Finanziaria del 1996 ha previsto la possibilità di chiedere la trascrizione risp. l'iscrizione tavolare del preliminare di compravendita. Per trascrivere (iscrivere tavolarmente) il preliminare occorre però che lo stesso, oltre all'autentica notarile, contenga tutte le clausole e le dichiarazioni previste per legge. In definitiva che assomigli il più possibile al contratto d'acquisto definitivo.
Preliminare e agevolazioni provinciali

Per chi deve richiedere un'agevolazione provinciale, il contratto preliminare diventa molto importante perché con lo stesso registrato si può presentare la domanda per ottenere il mutuo o il contributo decennale. La registrazione costa Euro 168,00 + l'imposta proporzionale prevista per la caparra confirmatoria, 0,50% (se penitenziale, 3%) e per l'acconto, 3%. L'imposta proporzionale (0,5% e 3%) su caparre e acconti può essere detratta dall'imposta principale al momento della registrazione del contratto definitivo.
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Se il contratto stipulato tra le parti prevede che l'anticipo versato è a tutti gli effetti "caparra confirmatoria", si ha tutto il diritto da recedere dal contratto e richiedere il doppio della "caparra" versata.

Diffidare la controparte a mezzo raccomandata, indicando che non sei disposto ad accettare l'immobile diverso da quanto specificato nel capitolato allegato al contratto.
Richiedere un "adeguamento" del prezzo rispetto alle minori caratteristiche del bene, è diritto dell’acquirente
in caso di rigetto della richiesta, si dovrà procedere giudizialmente con tutti i tempi e le spese che ciò comporta, Ci si deve ricordare anche che la controparte è più "esperta" del compratore in questo genere di controversie (sono abituati a queste situazioni)-
I patti e le condizioni sottoscritte nell'Atto Preliminare di Compravendita sono importantissimi, contengono le notizie per riuscire ad intendere se la somma versata è per legge caparra confirmatoria e con ogni determinazione regolata dall'art. 1385 c.c.

 

[FabioRoma]

Utilizzando il vocabolo "rete" non intendevo offendere nessuno....e quindi eventualmente me ne scuso.....ma volevo soltanto evidenziare lo "stato delle cose": le agenzie, i notai, le banche hanno fini di "guadagno".....quindi hanno tutto l'interesse di portare a termine le compravendite; ma se oggi chiedi un mutuo ti assicuro che senza il certificato di ag. ti fanno mille storie, o meglio ti chiedono il "come mai non lo si possiede", o ti chiedono "ma il collaudo statico lo possiede?", o ancora "come mai la stanza da letto matrimoniale è inferiore a 14 mq" o ancora "come mai questa stanza è alta 2.65m e non 2.70?"....come diceva il geometra nel suo intervento: molte strutture hanno dei piccoli "nei" costruttivi o tecnici e difficilmente si troverà la "casa perfetta" ma si sappi in giro che acquistare una casa soprattutto a Roma è cosa enormente dispendiosa e soprattutto complicata......

 

[Maurizio Zucchetti]

La tradizione non fa legge trovami la legge che io non la conosco - colamais

... e chi ha parlato di tradizione? Il mio riferimento è il Codice Civile, che hai citato anche tu e che riporto di seguito:

«Art. 1385 (Caparra confirmatoria). - Se al momento della conclusione del contratto una parte da' all'altra, a titolo di caparra, una somma di danaro, o una quantita' di altre cose fungibili, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta.

Se la parte che ha dato la caparra e' inadempiente, l'altra puo' recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente e' invece la parte che l'ha ricevuta, l'altra puo' recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Se pero' la parte che non e' inadempiente preferisce domandare l'esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno e' regolato dalle norme generali.».

Mi permetto di riportare anche la nota da te citata, che spiega ottimamente la differenza fra caparra confirmatoria e penitenziale:

La differenza fra le due è rilevante in quanto la caparra penitenziale ai sensi dell'art. 1386 c.c. facilita lo scioglimento della promessa di vendita o restituendo (il venditore) il doppio di quanto percepito o perdendo (il compratore) quanto versato a titolo di caparra. Le cose vanno diversamente se si pattuisce la caparra confirmatoria ai sensi dell'art. 1385 c.c. che rende molto più difficile sciogliere la promessa. Anche con una minima cifra versata a titolo di caparra confirmatoria una delle parti può costringere l'altra a contrarre.

... probabilmente ti è sfuggito che la differenza sta non nella modalità di restituzione della caparra, che è identica in entrambi i casi, ma nel fatto che la caparra penitenziale è semplicemente una penale prestabilita per recedere dal contratto, mentre con la caparra confirmatoria la parte danneggiata ha sempre la possibilità di richiedere l'esecuzione "ipso jure"!

 

[Nicola Ferraro]

Ok