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  1. sonoincondominio

    sonoincondominio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Salve a tutti, mi chiarite delle cose su come si valuta un immobile?

    vorrei sapere, quando si rilevano le misure di un appartamento per valutarlo se i corridoi, le scale e gli ingressi se vanno misurate oppure vengono esclusi totalmente.

    Vorrei anche sapere i balconi, le terrazze e le verande se vengono conteggiati al 100% oppure in parte.

    In fine vorrei sapere se un appartamento ha due ingressi da due distinti edifici, e quindi due condominii, se questo conferisce un valore in più all'immobile.

    Grazie
     
  2. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Non mi è chiaro in che senso intendi la valutazione.
     
  3. sonoincondominio

    sonoincondominio Membro Junior

    Privato Cittadino
    intendo la valutazione in senso economico per poter determinare il prezzo di mercato dell'immobile.

    Mi spiego meglio...
    si parte da un prezzo per metro quadro, esempio 2000€/metro quadro, giusto?
    poi devo misurare l'immobile, giusto? ecco chiedo come calcolare e conteggiare i metri dell'appartamento....
    ad esempio le scale si devono misurare si o no? e i corridoi? e l'ingresso? e le terrazze i balconi e le verande? come si computano?

    spero di essermi spiegato!
     
  4. Bagudi

    Bagudi Moderatore Membro dello Staff

    Agente Immobiliare
    Guarda che non è così che si stima un immobile, sono tanti i parametri che vanno utilizzati...

    Il faidate non è consigliato...è così che gli immobili vengono sopravvalutati dai proprietari...
     
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  5. sonoincondominio

    sonoincondominio Membro Junior

    Privato Cittadino
    nessun fai da te tranquilla....
    per essere chiaro al 100% ho già una valutazione di un esperto, che però nel misurare l'appartamento ha detto che le scale e i corridoi non vanno conteggiati, volevo quindi sapere se è vero o meno, poi ha detto che le terrazze i balconi si calcolano al 50%, ma non lo se è vero o meno, e in fine il fatto che ci siano due entrate dice che conta nulla, anzi è peggio perché ci sono due condominii da pagare, voi che ne pensate?
     
  6. sonoincondominio

    sonoincondominio Membro Junior

    Privato Cittadino
    Non c'è nessuno che mi possa aiutare in queste semplice delucidazione?
     
  7. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Io ti posso dire come faccio io (così mi attirò le ire dei tecnici ;)): calcolo il prezzo al mq. sulla superficie calpestabile, i corridoi li conto al 100%, le scale solo una volta (quindi non ad ogni piano), i balconi non li conto (li comprendo nel prezzo al mq. dell'immobile), seminterrati e soppalchi intorno al 50% (dipende dai casi, non sono tutti uguali).
    Tieni presente che il metodo di valutazione non ti porterà fuori strada così tanto quanto lo sballare il prezzo al mq.
     
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  8. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    Se vuoi utilizzare il metodo semplicistico del prezzo unitario al mq...dovresti utilizzare la superficie commerciale che è data dalla somma della superficie calpestabile (cioè dei pavimenti di tutti gli ambienti interni, quindi anche corridoi ed ingressi e vano scala che si considera una sola volta anche se per più piani) più la superficie dei tramezzi, della tamponatura esterna e dei muri divisori con le unità abitative confinanti (i divisori si considerano al 50% e, comunque, il totale dei tramezzi e dei muri perimetrali non può essere superiore al 10% della superficie calpestabile). A tutto ciò va aggiunto il 25-30% dei balconi e/o terrazzi (percentuale che va calcolata fino a 25 mq di balcone-terrazzo, mentre l'eccedenza si considera al 10%). Le pertinenze tipo posto auto e cantina li dovresti considerare al 50%, se non sono di pertinenza e potrebbero essere venduti a parte, li puoi valutare con il loro prezzo unitario.
    Detto questo...ti converrebbe chiamare un AI che conosce il mercato di zona, altrimenti rischi seriamente di allontanarti notevolmente dalla realtà.
     
  9. alessandro66

    alessandro66 Membro Senior

    Privato Cittadino
    O da te avete usi e consuetudini differenti o il tizio non è un esperto, comunque il calcolo della superficie commerciale è normato...per quello che può valere...il discorso del condominio, in effetti, lascia il tempo che trova...il costo del super condominio potrebbe incidere negativamente solo se vi è un costo elevato, sennò è altrettanto irrilevante.
     
  10. mata

    mata Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Dipende che metodo usi e quale listini immobiliari; se utilizzi la banca dati OMI, ad esempio, va a superficie catastale e dovrai leggerti il DPR 138/98; sennò esistono altri metodi di calcolo, quali quello UNI 10750 oppure quello statuito dalle linee guida ABI (Superificie Esterna Lorda)
     
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  11. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non usare prezzi medi, quotazioni e/o prezzari di qualsiasi tipo, sono di difficilissima dimostrazione quindi il rischio di sbagliare è altissimo
    affidati ad un professionista che usi i dati reali del mercato e metodologie estimative condivise, chiare e verificabili
    l'alternativa è inventarsi un valore e provare a vendere, è un'usanza molto diffusa e praticata da tutti, profissionisti (o presunti tali) compresi
     
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  12. sonoincondominio

    sonoincondominio Membro Junior

    Privato Cittadino
    ragazzi grazie a tutti voi delle risposte date.
    Ovviamente non voglio fare da solo la stima dell'appartamento ma era solo per capire se mi posso fidare o meno della valutazione che mi hanno fatto.

    Stavo pensando di chiedere una seconda valutazione ad un agente immobiliare che fa solo ed esclusivamente questo di mestiere. Volevo sapere da voi quanto dovo pagare per avere un valutazione da un agente immobiliare? .......pagherò in proporzione al valore oppure mi chiederà di pagare una tariffa fissa????

    Grazie
     
  13. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    In realtà è tutt'altro che semplice.

    La valutazione dell'immobile in quanto scientificamente intesa richiede una molteplicità di dati oggettivi, spesso di difficilissima reperibilità, e che incide anche su come vengono calcolate le superfici "meno ortodosse".

    In alternativa ci si affida alla cosiddetta "expertise", ovvero l'esperienza soggettiva del valutatore, una sorta di intuito che deriva dall'aver visto tonnellate di situazioni analoghe.

    Tra le due posizioni ci sono una quantità di sfumature intermedie.
     
  14. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    se ti puoi fidare? :shock:
    lasciamo la fede/la fiducia ad altri campi che non c'entrano niente con l'estimo

    Una volta che hai due valutazioni poi cosa te ne fai?
    fai una media dei due risultati?
    procedimento tutto italiano e completamente sbagliato? ;)

    verifica la perizia che hai già e vedi se è fondata, chiara, ripercorribile e verificabile. Se non lo fosse chiedi spiegazioni, integrazioni, delucidazioni ... è possibile individuare responsabilità, sbagli, sviste, errori e, in tanti casi, dichiarazioni false.
    fatti mostrare i dati iniziali di partenza, quelli utilizzati in perizia, quelli relativi all'indagine di mercato ... su questi verifica se è stato utilizzato il metodo più appropriato ...
    una seconda perizia potrebbe rivelarsi un secondo errore e, con il procedimenti italico della media dei 2 risultati, rischi di commettere il terzo errore

     
  15. cafelab

    cafelab Membro Assiduo

    Altro Professionista
    eccerto che si deve fidare,
    SE si è affidato ad un professionista esperto che di professione fa perize, la perizia che gli viene fornita è un prodotto professionale esperto.;)

    Il tuo discorso è un pò come andare a farsi visitare dal medico e alla fine, con la prescrizione in mano, farsi spiegare per filo e per segno cosa ha fatto, cosa ha sentito, perchè, in base a quali studi ha saputo riconoscere i sintomi, come si fa, con quali strumenti, e alla fine rivisitarsi da solo da capo per controllare, in base alle spiegazioni ricevute, se effettivamente la prescrizione del medico è giusta.

    Ho fatto l'esempio del medico ma potrebbe valere anche per un architetto, un ingegnere, un geologo, un notaio, un avvocato ecc ecc
     
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  16. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Sono assolutamente d'accordo, se ti affidi a un esperto poi ti devi fidare. D'altronde la matematica certezza che una valutazione sia corretta te la dà solo la prova del mercato.
    Il dimostrare per filo e per segno come si è giunti a un determinato risultato ti dà un senso di sicurezza che è solo effimero e una maggiore affidabilità solo teorica.
     
    A ingelman e cafelab piace questo messaggio.
  17. ab.qualcosa

    ab.qualcosa Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'ideale sarebbe incrociare più esperti indipendentemente gli uni dagli altri.

    Sta finendo il tempo della cieca fiducia, anche nei medici (e spesso a ragione purtroppo).
     
  18. Carlo Garbuio

    Carlo Garbuio Membro Senior

    Agente Immobiliare
    non è vero, ci sono professionisti che producono servizi non professionali anche se ci si è fidati ... e i risultati sono visibili e riscontrabili.

    Per restare in ambito medico e della fiducia si può verificare se la cura è adeguata ai sintomi.
    Se l'errore è macroscopico lo rilevi da solo: come mai mi ha prescritto di operarmi di appendicite se gli ho detto che ho mal di testa e non mi ha neppure visitato?
    Se l'errore è meno evidente lo può rilevare un altro medico consultando gli stessi dati, gli stessi esami ...
    ad un mio conoscente hanno fasciato la mano perchè era caduto dalla bici. Nessuna frattura, un pò di risposo ... dopo 15 giorni è andato da un altro medico che consultando gli stessi esami ha detto che la frattura era evidente e che andava operato subito e che ora è tardi.
    Le responsabilità sono chiare e individuabili


    non è così che si verifica un perizia


    non è così che si verifica una perizia e che si può avere una prestazione professionale professionale e attendibile
    e poi, quale sarebbe un numero minimo e massimo di esperti da consultare?
    dai ...
     
  19. enrikon

    enrikon Membro Senior

    Agente Immobiliare
    È comunque il modo più affidabile.

    D'altronde, anche il sistema che tu tanto caldeggi è tutt'altro che privo di difetti e ti è pure stato dimostrato in una delle numerose discussioni sul tema.
     
  20. sylvestro

    sylvestro Membro Assiduo

    Privato Cittadino


    Link?

    Mi interessano le obiezioni pertinenti, se ce ne sono.
     

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