Anagrafe di Condominio: richiesta documenti ed atti necessari per la sua formazione ed aggiornamento

[Gastone]

Gentili amici del forum,
vi sarei grato, poichè mi sto occupando della questione insieme all'amministratore del mio supercondominio, se potreste darmi valide indicazioni sulla costituzione ed aggiornamento della c.d. "anagrafe di condominio".
In particolare sono molti anni che si trascina un annosa questione nel mio parco, dove molti cespiti sfuggono alla contribuzione delle spese condominiali. Ciò avviene, soprattutto, perchè i titolari di diversi immobili si nascondono varie unità, facendo venir meno entrate, con danno per le quote dei piccoli proprietari.
Nel supercondominio non sono mai state realizzate le tabelle millesimali, ed in questo periodo si sta tentando di porre rimedio anche a questa situazione, con la futura assegnazione ad un tecnico dell'incarico volto alla redazione del doppio livello di tabelle (tabelle per i singoli edifici + tabelle delle aree supercomuni).
Fino ad oggi le spese necessarie per la manutenzione ordinaria/straordinaria sono state ripartite, in assenza di tabelle supercondominiali, in base al numero dei singoli appartamenti, chiamando anche a uguale contribuzione locali deposito di notevole superficie.
Non volendo scendere nel merito - in quanto tale ripartizione è per molti versi ingiusta, poichè non tiene conto del peso ponderato di tutti i cespiti presenti nel complesso residenziale con evidente non equità di suddivisione delle quote -visto che si è nella fase che dovrebbe portare alla definitiva redazione delle tabelle millesimali, ci si è posti il problema di quale documentazione è necessaria ed è possibile richiedere ai singoli proprietari per una corretta realizzazione dell'anagrafe di condominio.In merito io riterrei che i proprietari siano tenuti ad agevolare al massimo il lavoro dell'aministrazione, non frapponendo ostacoli se l'amministratore dovesse richiedere la seguente documentazione:
- copie dei titoli di proprietà e/o convenzioni particolari che regolano i loro
diritti;
- visure catastali aggiornate ed eventuali planimetrie dei loro immobili;
- notifica e/o esibizione di eventuali contratti di locazione;
- certificazione sostitutiva che i titoli e documenti presentati sono
corrispondenti alla realtà ed allo stato di fatto attuale dei loro diritti.
Pongo questo quesito in quanto diversi proprietari, nel sentire che a loro sarebbero stati richiesti i documenti sopraelencati, hanno già opposto la loro negazione, riguardo alla quasi totalità delle copie e documentazione che avevamo intenzione di richiedere.
In merito ritengo essenziali le copie e convenzioni dei diritti di proprietà, in quanto potrebbero anche avere al loro interno un contenuto regolamentare, migliorativo e/o diminutivo delle facoltà dei titolari, ed aventi rilevanza per tutta la comunità dei condomini.
Per questo richiedo, se avete esperienza in merito, di indicarmi quali documenti tra quelli elencati posso essere richiesti agevolmente dall'amministratore (se possibile indicando anche eventuali riferimenti normativi e/o giuresprudenziali)?
Posto che la richiesta della predetta documentazione è giustificata, mi viene spontanea anche la seguente domanda:
riguardo eventuali eccezioni che potrebbero essere opposte in merito - anche a seguito ad una loro interpretazione distorta al diritto alla privacy - come è possibile pretendere la esibizione dei sopra citati atti e documenti?
Vi ringrazio anticipatamente e resto in attesa di una vs. risposta in merito.

 

[Procicchiani]

non dici in quale zona d'Italia ti trovi
presupponendo che non stai nella zona dove vige il catasto tabellare trieste, bolzano etc...


è necessario conoscere con esatezza chi sono i proprietari di ogni u.i. per questo motivo sono necessarie le prime 2/3pag dei rogiti, dove trovi nome ed estremi catastali dell'u.i.
non sono dati soggetti a privacy, perchè sono dati pubblici
i nomi dei propreitari indicati al catasto, sono indicativi, non sono una prova della reale proprietà dell'immobile


Questa tua opinione è totalmente errata <<In merito ritengo essenziali le copie e convenzioni dei diritti di proprietà, in quanto potrebbero anche avere al loro interno un contenuto regolamentare, migliorativo e/o diminutivo delle facoltà dei titolari, ed aventi rilevanza per tutta la comunità dei condomini.>>

se in un atto successivo al 1° rogito si afferma che la sala condominiale non è più proprietà comune come risultava nel 1° rogito, vale quanto affermato nel 1° rogito

l' UNICO CONTENUTO REGOLAMENTARE è QUANTO INDICATO NEL 1° ATTO DI VENDITA FATTO DALL'ORIGINARIO PROPRIETARIO

il condominio è nato con il 1° atto di vendita, dove potrebbero essere stati citati eventuali regolamenti registrati "prima"

 

[Gastone]

In merito riferisco che il supercondominio si trova in provincia di Napoli, quindi giustamente non siamo in presenza di regimi particolare come quello tavolare.
Riguardo le copie degli atti di proprietà che vorremmo andare a richiedere sono essenzialmente quelle originarie, ovvero quelle che come tu puntualizzi riguardano l'ipotetica nascita del condominio (complesso residenziale costruito circa 40 anni fà) e probabilmente contenenti clausole aventi natura e rilievo regolamentare.
Ad ogni modo precisando che, dalla costruzione del complesso, non sono avvenuti molti passaggi di proprietà, ritengo che pur richiedendo copia di qualche atto che non sia originario e quindi non risalente alla vendita principale, lo stesso debba riportare anche riferimenti ai titoli di acquisto precedenti.
Per cui mi domando ancora, in quanto non trovo logici motivi, se i proprietari possano lecitamente opporre eccezioni alle ns. richieste.
Ringrazio e resto in attesa di chiarimenti.

 

[Procicchiani]

non possono opporsi, ma se non ottemperano cosa fai?

risposta nulla

attendi che siano morosi e incarichi l'avvocato di fare il d.i. (decreto ingiuntivo) facendo prima una verifica su chi sia veramente il proprietario
il vero problema è la mancanza di tab millesimali e quindi di un riparto spese a prova di opposizione ai d.i.

 

[Gastone]

Comunque, preciso che il problema principale in questo momento è quello di creare i presupposti per una redazione corretta e quanto più aderente alla realtà delle tabelle supercondominiali e, successivamente, del regolamento generale di supercondominio.
Per questo motivo occorre, nell'ottica di facilitare ed agevolare il tecnico che sarà incaricato, procurare tutti i titoli di proprietà ed eventuali convenzioni collegate.
Se i proprietari non li forniscono con il resto della documentazione, diciamo nell'arco di 10 gg. dalla ricezione della richiesta dell'amm.re, penso che lo stesso potrà indicare e prevedere, nel corpo della richiesta, che la produzione della documentazione necessaria sarà ottenuta con specifico incarico ad un tecnico, ed in danno degli inadempienti.
Per quanto riguarda l'attuale mancanza di tabelle approvate, il criterio seguito finora del riparto per quote uguali in capo alle singole unità immobiliari dovrebbe reggere agevolmente, altrimenti ci troveremmo nella paralisi totale di funzionamento, e non è questa la ratio a cui sottendono le norme legali e le pronunce giuresprudenziali.
Pertanto, dimmi se secondo te è possibile inserire che l'adempimento circa la documentazione da produrre all'amm.re (atti e convenzioni di proprietà + visure catastali e planimetrie), potrà essere eseguito anche in danno ed a spese degli inadempienti.
In attesa della tua risposta ti ringrazio nuovamente.

 

[Procicchiani]

se l'assemblea delibera per la formazione delle tab millesimali, i tecnico incaricato potrò a spese di tutti, cercare quanto gli serve

se i rogiti non te li danno, non hai diritto di cercali e addebitare la spesa fino a quando non esiste un motivo come la necessità di fare un d.i.

le convenzioni di proprietà come le chiami tu, successive al 1° rogito, non valgono nulla

Assemblea straordinaria con all'odg
1) consegna da parte dei condomini della copia delle prime 2/3 pag del rogito di proprietà e/o modulo allegato da compilare
2) incarico ad un tecnico di formare le tab millesimali (portare preventivi, specificando che bisognerà procedere alle varie ricerche di documentazione e una buona rilevazione a campione sul posto per verificarne la corrispondenza con la realtà)


quando il tecnico avrà fatto le tab, bisognerà procedere all'approvazione all'UNANIMITà
non ci riuscirete, pertanto non il condominio, ma i condomini che le vogliono, dovranno, ricercare gli atti di proprietà di tutti, citare tutti i condomini contrari o silenti sulla tab millesimale, e chiedere al tribunale di approvarle

auguri !

meglio vendere la casa....

 

[Gastone]

Perchè sei così pessimista e pensi che non ci riusciamo?
Tieni presente che se su circa 60 unità (appartamenti) circa 35 sono i piccoli che trarrebbero vantaggio da una rielaborazione dei criteri di partecipazione mediante tabelle.
Dei 35 poi circa 20/25 sarebbero disposti ad anticipare le spese per andare dal giudice, posta così la questione gli altri (i riluttanti) già dovrebbero capire che gli conviene accettare di prestare assenso, in quanto altrimenti avrebbero spese in loro danno di oltre tre volte superiori.
Secondo me costituendo un blocco deciso ad andare senza indugio dal giudice basterà a convincerli a seguirci e collaborare su tutta la questione.
Come la vedi? Hai esperienze dirette in merito?
Fammi sapere!

 

[Bastimento]

Non rispondo ai quesiti iniziali, ma vorrei dare una alternativa al pessimismo per altro giustificato che è emerso.

Se lo scopo principale da raggiungere è una più equa ripartizione delle spese di suopercondominio, potrebbero essere percorse altre soluzioni. Mutuo quella adottata dal nostro supercondominio, che mi sono ritrovato e mi sembra funzioni.

Da noi, in fase costitutiva, un insieme di condomini confinanti nati pressappoco negli stessi anni, hanno stipulato inizialmente una convenzione, per mettere a fattor comune la quota di terreno non edificata, stabilendo di realizzare un parco comune, la viabilità interna ecc.

Sono poi state prese in considerazione le volumetrie lorde edificate da ciascun condominio: le spese di supercondominio (la parte conferita da ciascun condominio all'utilizzo comune) sono state ripartite per condominio in ragione di queste volumetrie: poi ciascun condominio ripartisce la quota di spesa ricevuta in funzione dei millesimi di proprietà di ciascuna U.I.

I millesimi di ogni singolo condominio sono noti ed accettati
Le volumetrie attribuibili ad ogni condominio all'interno del supercondominio si ricavano facilmente da disegni o misurazioni.

Non sono richiesti documenti personali, e non si tirano in ballo approvazioni di nuove tabelle millesimali.

(E' vero che anche accettare il conteggio dei volumi e la ripartizione in proporzione ha lo stesso significato, ma ha una tale dose di buon senso che forse trova minore dissenso: e soprattutto rimangono invariati i millesimi interni al condominio)
Se invece il discorso di supercondominio è un'escamotage per rivedere proprio questi ultimi, allora sarebbee meglio aprire in modo diverso il post.

 

[Procicchiani]

Perchè sei così pessimista e pensi che non ci riusciamo?
Tieni presente che se su circa 60 unità (appartamenti) circa 35 sono i piccoli che trarrebbero vantaggio da una rielaborazione dei criteri di partecipazione mediante tabelle.
Dei 35 poi circa 20/25 sarebbero disposti ad anticipare le spese per andare dal giudice, posta così la questione gli altri (i riluttanti) già dovrebbero capire che gli conviene accettare di prestare assenso, in quanto altrimenti avrebbero spese in loro danno di oltre tre volte superiori.
Secondo me costituendo un blocco deciso ad andare senza indugio dal giudice basterà a convincerli a seguirci e collaborare su tutta la questione.
Come la vedi? Hai esperienze dirette in merito?
Fammi sapere!

da quanto dici avete buone probabilità di avere la maggioranza necessaria per far fare la tab millesimale

ma poi và approvata all'unimità

vuoi non trovarlo lo ******o che dice no? o semplicemente se ne stà a casa e non manda mai la sua approvazione per iscritto?

se non ci sono dei no, potete approvarla salvo diritti imprescrittibile in più o in meno, .... esattamente la formula più coretta da citare non la ricordo
il tuo amministratore avrà un legale esperto in questioni condominiali che gli possa suggerire come procedere nel modo più corretto per evitare il peggio se qualcuno impugna i consuntivi che riportano tab non approvate all'unanimità ?

oppure 60 appartamenti si sono rivolti al solito deficente che costa poco ?

Aggiunto dopo 3 minuti :

Dei 35 poi circa 20/25 sarebbero disposti ad anticipare le spese per andare dal giudice, posta così la questione gli altri (i riluttanti) già dovrebbero capire che gli conviene accettare di prestare assenso, in quanto altrimenti avrebbero spese in loro danno di oltre tre volte superiori.

chiarisci a tutti coloro che non fanno parte dei 20/25 disposti ad andare dal giudice, che per le tab millesimali, non è possibile astenersi

se 25 ricoronno al giudice, questi 25 devono chiamare in causa, ognuno degli altri 35, nessuno escluso, un atto per ognuno dei 35
non un atto unico per tutti

non è una causa condominiale!
non è nemmeno una decisione condominiale !

o si è da una parte o si è dall'altra

 

[Gastone]

Ciao e grazie a Procicchiani e Bastimento,
con la presente vorrei rispondere ad entrambi con l'obiettivo di trarne ulteriori suggerimenti operativi.
Vi premetto che io non sono totalmente a digiuno di materia condominiale in quanto, sia per gli studi fatti, che per le ricerche di documentazione compiute in questo ultimo periodo, ho acquisito una discreta conoscenza sia dell'istituto del condominio che delle pronunzie della suprema corte di cassazione che si sono avute nel corso del tempo.
Cerco di rispondere velocemente prima a 'Bastimento' che è la mail più vecchia.
In merito alla citazione di esperienza diretta avuta nel suo complesso residenziale - dove i diversi edifici hanno avuto l'accortenza di stipulare una convenzione per regolare i servizi e spese supercondominiali - posso anche io affermare che, pure per le palazzine del parco dove vivo, esiste una convenzione che ha come oggetto la manutenzione e le spese delle aree comuni.
Senonchè tale pattuizione/convenzione risale alla fine degli anni '60, ovvero quando l'originario proprietario di tutto il suolo dove è edificato il parco stabilì, in tutti gli atti di vendita dei diversi lotti di terreno, che nell'edificare le diverse palazzine i singoli proprietari avrebbero dovuto lasciare uno spazio da ogni fronte di 5 mt., di cui 3 mt. dalla linea mediana dei singoli lotti avrebbero costituito la strada del viale (di 6 mt. totali ) e gli altri 2 mt. da destinare a verde su ciascun fronte. La convenzione prevedeva che successivamente le spese per il mantenimento e la mutenzione, delle predette aree destinate ad uso comune ed i servizi collegati, "sarebbe avvenuta in base al numero dei vani di ciascuno".
Tale pattuizione pur avendo rilievo contrattuale (è contenuta in tutti i singoli atti di acquisto originari e penso anche richiamata nelle compravendite successive) non è stata mai applicata nelle gestione supercondominiale: infatti le spese si sono sempre ripartite suddividendole per le sole unità immobiliari costituenti appartamenti, ufficialmente note. Ad ogni modo, anche applicando il criterio di ripartizione della convenzione, in base al numero dei vani, vi sarebbe stata iniquità perchè sarebbero sfuggiti al conteggio i locali cantinati non tutti risultanti garage e pertinenze degli appartamenti, ma in larga misura variati di destinazione ed adibiti a depositi e locali commerciali (per tali locali deposito e commerciali non è possibile applicare alcun criterio per vani).
Infatti la convenzione era nata anche col presupposto che, in base alla famosa legge urbanistica 765/1967 (c.d. legge ponte) tali locali sarebbero dovuti essere destinati a garage per raggiungere il rapporto corretto tra aree destinate a parcheggio e la cubatura degli appartamenti. Orbene io sò, in via ufficiosa, che le licenze di costruzione per gli edifici, rilasciate nell'anno '69, imponevano il rispetto della citata normativa urbanistica, impedendo la variazione di destinazione dei locali originariamente previsti come garage, ed anche la loro vendita separata dagli appartamenti.
Dimenticavo di riferire che in questa situazione, a seguito di furberie varie da parte dei maggiori proprietari, e sciattezze amministive, ci troviamo di fronte al fatto che circa 10 unità immobiliari (oltre le 60 note) sfuggono a qualsiasi pagamento con incrementi di quote per i piccoli proprietari di circa il 15%.
Quindi ci troviamo in una realtà per cui soltanto impostando le tabelle in maniera complessiva - livello A delle singole palazzine + livello B delle aree supercomuni, come prevede anche la sentenza della cassazione n. 1206/1996 - potremmo avere una corretta risoluzione di tutte le problematiche e creare un sistema di contribuzioni che rispetti i criteri legali di equità. Preciso quindi che il fatto di affidare l'incarico ad un unico tecnico per la realizzazione dei due livelli di tabelle non è una furberia per evitare di passare per le norme della revisione di cui all'art. 69 disp. att. c.c.. L'incarico unico risponde anche alla necessità di applicare, una volta per tutte, gli stessi criteri e parametri per avere una determinazione omogenea delle superfici virtuali.

E adesso rispondo a Procicchiani :

ma poi và approvata all'unimità

vuoi non trovarlo lo ******o che dice no? o semplicemente se ne stà a casa e non manda mai la sua approvazione per iscritto?

se non ci sono dei no, potete approvarla salvo diritti imprescrittibile in più o in meno, .... esattamente la formula più coretta da citare non la ricordo
il tuo amministratore avrà un legale esperto in questioni condominiali che gli possa suggerire come procedere nel modo più corretto per evitare il peggio se qualcuno impugna i consuntivi che riportano tab non approvate all'unanimità ?

oppure 60 appartamenti si sono rivolti al solito deficente che costa poco ?

Aggiunto dopo 3 minuti :



chiarisci a tutti coloro che non fanno parte dei 20/25 disposti ad andare dal giudice, che per le tab millesimali, non è possibile astenersi

se 25 ricoronno al giudice, questi 25 devono chiamare in causa, ognuno degli altri 35, nessuno escluso, un atto per ognuno dei 35
non un atto unico per tutti

non è una causa condominiale!
non è nemmeno una decisione condominiale !

o si è da una parte o si è dall'altra[/QUOTE]

In merito sono consapevole che la formazione (anche assembleare) e/o la revisione di una tabella millesimale richiede l'unanimità secondo l'orientamento attualmente consolidato della suprema corte. Però mi sento di ricordare, in merito, che qualche mese fà è stata rimessa una decisione alle sezioni unite della cassazione in quanto, a seguito di orientamenti divergenti sorti in seno alle stesse sezioni civili, si componesse un orientamento definitivo riguardo soprattutto ai criteri di approvazione - modifica e revisione - delle tabelle millesimali. Infatti la divergenza è nata sul presupposto della corretta applicazione dell'art. 1138 in tema di regolamento di condominio e criteri di ripartizione delle spese.
Esiste anche la tesi che consentirebbe l'approvazione delle tabelle per facta concludentia, ovvero dopo il passaggio in assemblea e l'approvazione a maggioranza di cui al 2^ comma dell'art. 1136, verrebbero le stesse notificate agli assenti e dissenzienti ed applicate, da quel momento, salvo conguaglio aspettando il decorso del tempo oppure un'eventuale impugnativa da parte di alcuno.
Vero è che, le tabelle così formate, potrebbero essere sempre tacciate di nullità radicale; ma l'impugnazione del singolo come tu stessa hai riferito richiederebbe una convocazione ad hoc per ognuno dei condomini presenti nel complesso residenziale, per dar luogo al litisconsorzio necessario tra tutti (l'approvazione delle tabelle, incidendo sui diritti individuali, è definita anche negozio di accertamento, quindi sottratto alla volontà collegiale ed al principio maggioritaritario che regola il funzionamento dell'assemblea dei condomini).
Quindi mi pongo la domanda - immedesimandomi nel punto di vista del condomino che si accingerebbe ad impugnare le tabelle già approvate con una grossa maggioranza in applicazione dell'art. 1136 c.c. - chi si accollerebbe da solo tali spese processuali per avere una minima speranza di vedersi dato ragione dal giudice, visto anche che l'approvazione delle stesse avrebbe già avuto il grosso supporto degli altri condomini, con l'aggiunta in fase di approvazione anche di una dettagliata descrizione dello stato dei luoghi e delle deprecabili situazioni giuridiche sottostanti (convenzione non rispettata e mancata contribuzione da parte di diverse unità immobiliari)?
Esposte le mie considerazioni, vi chiedo un vs. gradito parere in merito sperando che possiate anche supportarlo con esperienze personali
Saluti e ringraziamenti a tutti.