Analisi della rendita di una locazione con finanziamento banca

Buongiorno,

vorrei sottoporvi una questione apparentemente semplice (ma solo apparentemente).
Quando si acquista un immobile da mettere a reddito attraverso il contributo parziale di un finanziamento bancario, diventa importante ragionare sulla redditività dell’immobile anche in relazione alla leva da utilizzare con la banca.

Mi spiego meglio.
Immaginiamo di acquistare un immobile da 1.000.000 e di dover decidere quanti quattrini farmi prestare dalla banca e quanti invece sborsare di tasca propria.

Quindi:
-Valore immobile: 1.000.000
-Finanziamento banca: supponiamo 700.000
-Capitale proprio: 300.000
-Incasso da locazione: supponiamo 80.000\anno

La redditività delle somme investire (ROE) si dovrebbe calcolare come rapporto fra i canoni di locazione incassati e la cifra sborsata per l’acquisto dell’immobile.
Quindi:

ROE= 80.000/300.000 = 26%

Ai costi sostenuti annualmente però dobbiamo aggiungere la rata del mutuo, che produce, supponiamo, un esborso annuale di 70.000 (sia quota capitale che quota interessi)
Quindi il conteggio corretto dovrebbe essere:

ROE= 80.000 (locazione) - 70.000 (mutuo banca) / 300.000 (capitale impiegato)= 3.3%

Quindi fino a qui si può dire che con il canone di locazione ripago il mutuo e in più incasso un 3.3% di remunerazione del capitale (per semplicità non considero altri costi quali assicurazione, imposte, IMU, vacancy, ecc.).

Al termine del mutuo, immaginiamo dopo 10 anni, il ROE tornerà al 26%, non avendo più rate del mutuo da pagare.

Ecco il mio dubbio:

Pagando il mutuo di 700.000 (i famosi 70.000 anno) in realtà io sto trasformando denaro in mattone, poiché così facendo sto comprando di fatto un immobile che vale 1.000.000 e lo sto facendo sfruttando una leva (di circa 3.5) con la banca.

Nel calcolo del ROE, come ce lo faccio entrare questo concetto?

La mia filosofia mi porterebbe a sostenere, nell’ipotesi di un mutuo decennale, che ogni anno io “acquisisco” un decimo dell’immobile, pagando il relativo mutuo alla banca, quindi il conteggio diverrebbe.

ROE= 80.000 (locazione) - 70.000 (mutuo banca) + 100.000 (indicativamente valore annuale che “acquisisco” tramite il pagamento del mutuo decennale / 300.000 (capitale impiegato)= 36 %

E’ innegabile il fatto che corrispondendo solo 300.000, sto comprando un valore di 1.000.000.

Vi torna questo ragionamento o sto perdendo qualche pezzo per strada?

(Preciso che non mi interessa il ROI in questa valutazione, né tantomeno l’ipotesi della vendita dell’asset)



Grazie mille in anticipo per le osservazioni.