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  1. Roby65

    Roby65 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Buongiorno,

    vorrei sottoporvi una questione apparentemente semplice (ma solo apparentemente).
    Quando si acquista un immobile da mettere a reddito attraverso il contributo parziale di un finanziamento bancario, diventa importante ragionare sulla redditività dell’immobile anche in relazione alla leva da utilizzare con la banca.

    Mi spiego meglio.
    Immaginiamo di acquistare un immobile da 1.000.000 e di dover decidere quanti quattrini farmi prestare dalla banca e quanti invece sborsare di tasca propria.

    Quindi:

    - Valore immobile: 1.000.000
    - Finanziamento banca: supponiamo 700.000
    - Capitale proprio: 300.000
    - Incasso da locazione: supponiamo 80.000\anno

    La redditività delle somme investire (ROE) si dovrebbe calcolare come rapporto fra i canoni di locazione incassati e la cifra sborsata per l’acquisto dell’immobile.

    Quindi:

    ROE= 80.000/300.000 = 26%

    Ai costi sostenuti annualmente però dobbiamo aggiungere la rata del mutuo, che produce, supponiamo, un esborso annuale di 70.000 (sia quota capitale che quota interessi)
    Quindi il conteggio corretto dovrebbe essere:

    ROE= 80.000 (locazione) - 70.000 (mutuo banca) / 300.000 (capitale impiegato)= 3.3%

    Quindi fino a qui si può dire che con il canone di locazione ripago il mutuo e in più incasso un 3.3% di remunerazione del capitale (per semplicità non considero altri costi quali assicurazione, imposte, IMU, vacancy, ecc.).
    Al termine del mutuo, immaginiamo dopo 10 anni, il ROE tornerà al 26%, non avendo più rate del mutuo da pagare.

    Ecco il mio dubbio:

    Pagando il mutuo di 700.000 (i famosi 70.000 anno) in realtà io sto trasformando denaro in mattone, poiché così facendo sto comprando di fatto un immobile che vale 1.000.000 e lo sto facendo sfruttando una leva (di circa 3.5) con la banca.

    Nel calcolo del ROE, come ce lo faccio entrare questo concetto?

    La mia filosofia mi porterebbe a sostenere, nell’ipotesi di un mutuo decennale, che ogni anno io “acquisisco” un decimo dell’immobile, pagando il relativo mutuo alla banca, quindi il conteggio diverrebbe.

    ROE= 80.000 (locazione) - 70.000 (mutuo banca) + 100.000 (indicativamente valore annuale che “acquisisco” tramite il pagamento del mutuo decennale / 300.000 (capitale impiegato)= 36 %

    E’ innegabile il fatto che corrispondendo solo 300.000, sto comprando un valore di 1.000.000.

    Vi torna questo ragionamento o sto perdendo qualche pezzo per strada?

    (Preciso che non mi interessa il ROI in questa valutazione, né tantomeno l’ipotesi della vendita dell’asset)


    Grazie mille in anticipo per le osservazioni.
     
  2. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    L'istruttoria del mutuo ipotecario non prende in considerazione i redditi futuri e presunti. Al massimo possono essere inseriti nelle note. Ma il processo deliberativo non ne tiene sostanzialmente conto.
     
  3. Roby65

    Roby65 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    ???
     
  4. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Cerco di meglio argomentare.
    Il processo di delibera che non è mai di filiale per questi importi, non prenderà in considerazione l'ipotetico reddito proveniente dalla locazione dell'immobile.
    La banca per valutare l'operazione verificherà la possibilità di restituzione del prestito "a prescindere" dalla locazione del bene. L'idea di business del cliente verrà certamente tenuta in considerazione mediante magari l'allegazione di una relazione scritta che però potrà avere una rilevanza minima.
    Quello che conta per la banca è la partecipazione al rischio attraverso il proprio personale apporto (l'anticipo versato dal cliente) e la situazione economica del soggetto mutuatario al momento dell'erogazione del prestito... i redditi futuri e presunti non vengono tenuti in considerazione... le voci di cui parli nei format di inserimento della pratica collegati all'algoritmo che ha preso il posto spesso e volentieri di deliberanti in carne ed ossa, non trovano spazio se non nelle note...
     
    A Rosa1968 piace questo elemento.
  5. Roby65

    Roby65 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    C'è un misunderstanding di fondo.
    Lei ha assunto che tale calcolo fosse necessario durante una fase di istruttoria con una banca per un finanziamento.
    Non mi interessa questo aspetto.
    Il mio problema è più legato alla matematica finanziaria.
    La domanda più precisamente è: come viene calcolata la redditività degli investimenti immobiliari da reddito in presenza di un parziale finanziamente bancario?
    Come calcolare correttamente il ROE? Grazie
     
  6. CheCasa!

    CheCasa! Membro Senior

    Agente Immobiliare
    Ciao @Roby65 , mi devi scusare ma quando ho letto
    ho pensato che ti servisse per questo.

    Francamente non ho mai pensato che il ROE potesse essere utilizzato in questo modo. Pensavo si applicasse solo agli esercizi di impresa.

    Ma non darmi del lei... mi fai sentire vecchio... e poi va contro il regolamento ;)
     
  7. Roby65

    Roby65 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista

    Beh vedi la questione è semplice!
    Immagina di avere 100 da spendere e poter comprare un BTP o un appartamento da affittare. Cosa scegli? Il rendimento di un BTP è chiaro e palese, quello di un investimento immobiliare no, quindi si pone il problema di dover confrontare le due opportunità. Il ROE (e anche il ROI) ci aiuta, ma quando sfrutti un po' di leva finanziaria il tutto si complica e spesso proliferano le metodologie di calcolo (di cui il semplice rapporto affitto/costo immobile ne è una testimonianza assai distorta).
     
  8. brina82

    brina82 Membro Assiduo

    Altro Professionista
    Occorre anche considerare che l'immobile con questi chiari di luna possa deprezzarsi... (e anche l'ipotetico affitto riscosso, diminuire).
     
  9. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    E' domenica e il mio cervello, oltre che vecchio, è anche in vacanza...

    Direi proprio... non molto.

    Intanto ci sono alcune approssimazioni che non sono trascurabili.
    1) Mutuo decennale su prestito di 700000€: rate di 70000; se ci dici qual'è la banca che remunerai con rate (capitali+interesse) di 70000€, te ne sarà grata tutta la comunità di immobilio.
    2) Immobile di valore 1000000€, redditività da locazione 80000€/annui: 8% annui.
    Non credi di essere troppo ottimista?
    3) Non consideri imposte locali (IMU) IRPEF, Registro, notarili e via cantando
    4) Non tieni conto del fattore tempo (meglio un uovo oggi che una gallina domani): ROI e ROE hanno appunto questo enorme difetto di equiparare i 100 erogati oggi con i 100 incassati fra 10 anni.
    Certo, se consideri solo il tuo potenziale rendimento lordo, immaginando nullo quello della banca che ti finanzia per un importo più che doppio, e ignori i costi accessori.....

    Spero tu non faccia il promotore ... di pseudoaffari da proporre a terzi
     
  10. Roby65

    Roby65 Nuovo Iscritto

    Altro Professionista
    Se al posto di guardare il dito ti concentrassi sulla luna, mi eviteresti questa risposta, ma evidentemente il buon senso non è roba per te. Provo a spiegare:
    1) Chissenefrega delle cifre! Sto esprimendo una richiesta legata ad una formula. Mettici le cifre che vuoi!
    2) Tanto per aprire un po' la tua profonda visione del mercato immobiliare e pur ribadendo che cercavo un suggerimento su una formula e non sui numeri, sappi che il gruppo societario che amministro ha una redditività media da locazione del 10%... fenomeno!
    3) IMU, imposte, ecc. Certo che non le considero nella mia richiesta, l'ho anche scritto (sto parlando della struttura principale della formula a cui poi devi aggiungere alcuni valori e correttivi) basterebbe leggere...
    Nel post precedente ho scritto:"per semplicità non considero altri costi quali assicurazione, imposte, IMU, vacancy, ecc.
    4) Certo che il ROE e il ROI non tengono conto dell'attualizzazione degli importi, questo lo fa il VAN, l'IRR, e il ROE attualizzato, ma a giudicare da quello che scrivi mi sa che non sai manco di cosa stia parlando. E in ogni caso non è quello di cui volevo parlare io.

    Cercavo una risposta su una formula di matematica finanziaria (che nel frattempo sono riuscito a ricavare) mentre tu hai solo colto l'occasione per fare il saputello. Forse sarebbe stato meglio se avessi optato per la spiaggia al posto del forum.

    Un saluto affettuoso.

    Ahhh, dimenticavo. Io non faccio il promotore, faccio l'amministratore delegato di una società per azioni con un EBITDA a due cifre.
     
  11. Bastimento

    Bastimento Membro Storico

    Privato Cittadino
    Considerando il fatto che come metodo di analisi non avevi citato quelli DCF, con NPV e appunto IRR, senza citare i tassi di attualizzazione presi a riferimento, prendendo esempi numerici campati per aria, ho ritenuto necessario riportarti sulla retta via.

    Mi auguro per la tua società che il calcolo della redditività ed EBITDA siano elaborati con maggior cognizione di causa rispetto a quanto ci hai fatto leggere.

    Quanto ai modi, io non ho fatto che rispondere alla tua domanda: il tuo esempio di valutazione mi sembrava decisamente lacunoso.

    Sai fare di meglio? Sembra di si: allora non è stato carino far perdere tempo al prossimo.

    Sono stato maleducato ed offensivo nei tuoi confronti? Non credo.
    Puoi dire altrettanto? Anche qui non mi sembra. Ma non sono permaloso.

    Sono sempre disposto anche ad imparare: puoi illustrarci la formula che hai trovato?
    Soprattutto sei disponibile a darci suggerimenti pratici per massimizzare i rendimenti locativi? Siamo tutti tutto-orecchi
     
    A ab.qualcosa e Umberto Granducato piace questo messaggio.

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